万博商务区位于广州市南部，距离广州市中心约15公里，毗邻长隆旅游度假区，东临万科欧泊、华南碧桂园，南临兴业大道，西临番禺大道，北临南大，规划总面积为1.5平方公里，总建筑面积高达548万平，预计总投资达718亿，可容纳10—15万高端办公人员。其中，地上总建筑面积为367.7万平方米，目前万达广场、德舜大厦（原名番禺现代信息服务业总部基地）、四海城、广晟万博城、华新智汇+等多个核心项目正在开建或建成亮相。而地下总建筑面积为179.87万平方米，以地铁7号线万博站为核心，呈辐射状平面布局。
万博商务区的规划定位是广州市级的商业中心，番禺北部的重要公共服务组团之一，集商务办公、购物、娱乐休闲、酒店会展、公共服务于一体的综合性商贸服务中心。本次调研着重对广州万博区的写字楼、公寓商铺进行市场调查，探讨该片区写字楼、公寓、商铺的投资价值。
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调研摘要
本次调研范围横跨万博商务区，调研的楼盘包括招商城市主场、华新智汇+、四海城、万达广场、中铁诺德中心、荔园地产中心、敏捷海大大厦、奥园国际中心、德舜大厦、锦麟万博、广晟万博城、海印总统公馆、海印星玥、敏捷上城国际、万博中心共15个代表性的楼盘，它们基本概括了万博商务区的写字楼、公寓、商业市场情况。
万博商圈辐射范围
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万博商圈调研范围
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万博商圈调研概况
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调研详情
01 招商城市主场
招商城市主场位于广州市番禺万博中央商务区汉溪大道与南大路交汇处，东临万科欧泊，南临中铁诺德中心，由广州依云房地产有限公司开发建设，项目占地面积约1.8万平方米，建筑面积约10万平方米，其中公寓约8.5万平方米。
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招商城市主场由5栋公寓和两层街区商铺组成，建筑总高约50米，共10层；首二层裙楼为一线临街商铺，共计229套，其中首层商铺层高约5米，1-4#楼二层商铺层高约4.6米，5#楼二层商铺层高约4.8米。公寓分为5米层高loft公寓、4.5米层高loft公寓、3米平层公寓，其中3米平层公寓为精装交付，loft公寓为毛坯交付。
■调查小结
目前招商城市主场3米高的平层精装公寓已售罄，在售的公寓产品为层高4.5米和5米的LOFT公寓，面积均为49-80平方米，室内装修均为毛坯，其中层高4.5米的LOFT公寓一手销售价格为28,000-29,000元/平方米，层高5米的LOFT公寓一手销售价格为30,000-33,000元/平方米。此外，招商城市主场目前还剩少量商铺，首层商铺面积为50-60平方米，一手销售价格为70,000-90,000元/平方米；一拖二商铺面积约为600平方米，其中一楼商铺层高约5米，面积约为100平方米，二楼商铺层高约4.5米，面积约为500平方米，一手销售价格为20,000-30,000元/平方米。目前部分商铺招租中，租金集中在250-400元/平方米.月。
02 华新智汇+
华新智汇+位于广州市番禺区汉溪大道，毗邻地铁7号线万博站，项目占地面积约16,666平方米，建筑面积约10万平方米。
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华新智汇+规划有1栋甲级写字楼，1栋高品质商务公寓以及1栋独立商业体，整体同期开发，其中写字楼为地上22层，公寓为地上30层，商业体为地上3层。其中打造精品商务公寓均为4.9米层高稀缺复式公寓，商业体业态规划主要以高端餐饮、私人宴会及休憩咖啡厅为主，为写字楼及公寓住户提供宴客、休憩的舒适场所。
■调查小结
该项目目前公寓产品已售罄，暂无新产品推出。2016年年底尾货单元一手销售带装修均价为28,000元/平方米；此外，商业部分尚未确定销售时间。
03 四海城
四海城位于广州市番禺番禺大道北与兴南大道交汇处，北临万达广场，东邻万科生态别墅，西与番禺新地标广晟大厦相望，南倚华南碧桂园别墅，占地面积近8万平方米，总建筑面积为38万平方米（含地下建筑面积）。
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万慧二路从四海城地块中部贯穿，将项目分为东西两个地块，将分期进行开发。首期开发东地块，其建设用地约为24,580平方米，总建筑面积约为143,356平方米，地上建筑由 2栋23-24层稀缺半山国际公寓、1栋高层写字楼、1栋4层商业中心组成，公寓建筑面积为50-100平方米/套，共提供停车位约1,000个。一期东地块公共绿地面积约20,620平方米，绿地率达48.2%，堪称万博CBD的生态“绿肺”。未来将开发建设的西地块，建设用地约为25,579平方米，总建筑面积将达近24万平方米，绿地率约30.2%，将以主题购物公园、主题商业Mall、精品主题酒店、甲级写字楼以及部分公寓组团。
■调查小结
目前四海城公寓产品均已售罄并交楼入住。根据现场销售人员反馈，写字楼产品预计于2018年01月推售，主打面积为50-80平方米，室内装修为毛坯，预计一手销售价格为30,000元/平方米；此外，商业部分尚未明确销售时间。
04 番禺万达广场
番禺万达广场位于广州市番禺区迎宾大道万博以东，汉溪大道以北，兴南大道以南，项目总占地面积约67,000平方米，总建设面积约为51.5万平方米。
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番禺万达广场为一座集大型商业中心、休闲娱乐中心、文化中心、商业步行街、甲级写字楼、SOHO为一体的大型城市综合体，其中购物中心面积达18.87万平方米 ，公寓面积约占20.6万平方米，外围商铺面积2.76万平方米，共提供机动车位3,282个，非机动车位5,469个。
租金案例
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销售案例
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■调查小结
番禺万达开业以来，平日人流量一般，但依托其中高端的商场定位，周末、节假日较能吸引番禺区域的部分消费人流前往。番禺万达广场公寓月租金范围集中在50-65元/平方米；三级市场售价集中在22,000-25,000元/平方米。万达广场金街首层及二层的商铺租金均价为150-210元/平方米，目前金街商铺三级市场售价为57,000-65,000元/平方米。
05 中铁诺德中心
中铁诺德中心位于番禺兴南大道与万博四路交汇处，东临万科红郡，南临四海城，东南临万达广场，项目占地面积约15,751平方米，总建筑面积约123,607平方米，目前已竣工交楼。
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中铁诺德中心总层数为地上37层，地下4层，其中1-4层为商铺，5层及以上为写字楼，为商业配套、商务办公的高端综合体。商铺主力面积为30-100平方米，写字楼面积为97-1,950平方米，带简单装修，项目共提供机动车位781个，非机动车位941个。
■调查小结
目前写字楼主推户型为116-240平米，可多间打通，整层建面约为2,000平，均带简单装修，一手销售均价为36,000-37,000元/平方米，首层商铺招租价格为400元/平方米左右，二层商铺招租价格为300元/平方米左右，三层商铺招租价格为250元/平方米左右，四层商铺招租价格为200元/平方米左右。
06 荔园地产中心
荔园地产中心项目位于番禺万博中心万博四路（即万达广场旁），万达中心以东，整个项目占地约7,400平方米，总建筑面积约34,000平方米，容积率为3.1，建筑密度为0.45，绿地率为30%。
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荔园地产中心项目兼具居住、商务、投资和商业经营于一体，楼高13层，是由1-2层的临街商铺群、3-13层公寓组成的城市综合体。首层商铺层高5米，2层商铺层高4米，商铺面积为30-340平方米/套；3-13层LOFT公寓层高均为4.5米，面积为50-100平方米/套，项目配有地下停车场车位192个。
■调查小结
目前公寓和商铺产品均已售罄，其中公寓无三级市场信息，商铺有少量业主放售放租，商铺面积为147-256平方米，均为层高9米的复式两层单位，三级市场销售价为55,000元/平方米，租金为180-230元/平方米月。
07 敏捷海大大厦
敏捷海大大厦位于番禺区兴南大道与万博四路的交汇处，东临招商城市主场，由广州市敏捷房地产开发有限公司开发建设，总占地面积约为8,300平米，总建筑面积约为48,000平米，约于2015年竣工。
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敏捷海大大厦由2座独立塔楼及其配套商业中心组成，设有公寓270多套，商铺40多套，主力户型为58-98平方米LOFT商务公寓，商铺面积为20-331平方米，层高约5米，停车位约270个。
租金案例
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销售案例
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■调查小结
敏捷海大大厦公寓月月租金范围集中在60-70元/平方米，三级市场售价集中在26,000-28,000元/平方米。
08 奥园国际中心
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奥园国际中心位于番禺兴南大道268号，东临万达广场，西临万博中心，整个项目占地面积4.7万平方米，总建面积34万平方米，共10栋建筑，涵盖超甲级写字楼、五星级酒店、领袖公馆、天际会所、时尚名品mall、特色商业街和酒店式精品公寓等全商业产品业态，是万博商务区以智慧为主题的商业综合体。主要户型如下：
公寓：层高3.3米，商业性质， 户型主打约35㎡、42㎡单间，部分约65㎡两房两厅，总共约400套；
领袖公馆：共计12套，500-600平方米复式单位，总计面积6,000平方米，单层层高4米，挑高8米中空大堂；
超甲级写字楼：单层面积18,00-2,000平方米，总计面积约42,000平方米，共计20层左右，其中有5层为开发商自持，主力户型80-120平方米， 4.2米标准层高，毛坯交付；
商业：层高5米（负2层7.1米），从负2层至地上4层，地形有5米高差，可以形成双首层，商业大部分是一拖二设计（负一+首层）。
■调查小结
该项目目前产品均已售罄，准备交楼。目前暂无三级市场交易信息。2016年平层公寓毛坯一手销售价格为18,000-19,000元/平方米；而商铺面积为20-200平方米，其中首层一手销售单价为70,000-80,000元/平方米，二层为40,000-50,000元/平方米，三层为35,000元/平方米。
09 德舜大厦
德舜大厦位于万博二路，紧靠广州地铁七号线，该项目原名为番禺现代信息服务业总部基地。项目规划建设用地面积约35,000平方米，总建筑面积约30万平方米。
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项目的容积率为6.4，包括四层地下室、三层裙楼、三幢商业综合甲级写字楼（A塔41层，B、C塔22层）。最高塔楼为A塔，建筑高度达200米，为目前番禺之最。该项目定位为大型综合性商业办公楼宇，以打造现代信息服务业大平台和总部经济集聚区为目标，大力发展现代信息服务业，以龙头企业、总部企业和研发机构为支撑，不断发展壮大本地企业。
■调查小结
目前该项目在售写字楼面积为1,900-2,400平方米，室内为毛坯装修，均价约26,000元/平方米，商铺暂未确定推出时间。
10 锦麟万博
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锦麟万博位于番禺兴南大道中华美食城南面，项目整体占地4.8万㎡，建筑面积约为9.6万㎡，是低密度、商业配套齐全的创意产业综合体，由三栋建筑物组成，分别为北面的A栋、西南面的B栋及东南面的C栋，B、C栋于2楼设置空中连廊连接。锦麟万博A栋首二层规划为商业，3-8层为商用产品，B栋首二层规划为商业，3-21层为商用产品，C栋1-4层均为商业。
■调查小结
该项目A栋主推50-70平方米复式单元，层高4.5米，带装修售价为12,000-13,000元/平方米，目前已经售罄。根据现场销售人员介绍B栋约于2018年06月份推出，主推30-50平方米复式，层高5米，价格目前尚未确定。此外，商业部分尚未确定销售时间。
11 广晟万博城
广晟万博城位于广州市番禺区万博商务区（万博二路与汉溪大道交界），项目占地面积4万平方米，总建筑面积约38万平方米，总共4栋，楼层数分别为70层（主塔楼），8层（商业MALL）及26、31层（两栋 塔楼）。
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广晟万博城项目以320米地标级高度俯瞰万博都会新形态，打造集“体验式购物中心+写字楼+五星级酒店+商用物业 ”于一体的38万方全新都会综合体的。
■调查小结
该项目目前公寓已售罄，暂无新产品推出，预计2019年10月交楼。项目目前在售开放式独栋商铺，面积约20-300㎡，首层及二层售价约60,000元/㎡，三层及四层售价约30,000元/平方米。
12 海印总统公馆
海印总统公馆位于番禺番禺大道北337号，南临华南碧桂园，项目总占地面积约100,205平方米，总建筑面积约251,342平方米，约于2015年竣工。
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海印总统公馆为地上26层的单体建筑，其中1-6层为购物中心，7-23层为酒店公寓，24-26层为五星级总统大酒店，公寓约320套，面积户型为65-107平方米一房至两房，均为平层。海印总统公馆依托五星级总统大酒店资源于万博核心商圈之上倾力打造——五星级酒店公馆，独享会议中心、高端餐饮、运动会所、天际泳池、美容Spa、中式养生等超五星酒店配套的。
租金案例
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销售案例
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■调查小结
海印总统公馆1-6层购物中心由开发商自持，统一招商；海印总统公馆公寓月租金范围集中在50-60元/平方米，三级市场售价为22,000-25,000元/平方米。
13 海印星玥
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海印星玥位于番禺大道北383号，毗邻华南碧桂园小区，项目占地约85,207平方米，总建筑面积约215,818平方米。海印星玥共7栋复式小户型，层高约5.1米，为商住公寓，户型为2梯6户，面积为80-90多平方米。
租金案例
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销售案例
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■调查小结
海印星玥公寓月租金范围集中在65-75元/平方米，三级市场售价为24,000-28,000元/平方米。
14 敏捷上城国际公寓
敏捷上城国际位于番禺南村镇海顺路73号，项目一期总占地面积约41,000平方米，建筑面积超150,000平方米，整体采用现代风格设计，主要由3幢22层的商务公馆和13套独栋生态办公写字楼组成。敏捷上城国际的商务公寓采用复式Loft设计，层高约4.5米，为每位业主开创了全新的城市中心自由多变灵动空间，私家会馆、SOHO、私人SPA、展览型工作室、私家收藏馆等多种城市生活形态，以汇聚城市新核心的光芒，必然成为广州及珠三角未来精英聚集的舞台。
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总部型独立生态办公楼的户型面积为400-640㎡不等，南北对流，通风、采光效果良好，非常适合作为中小型企业或高级商务人士的办公及休憩场所。
租金案例
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销售案例
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■调查小结
敏捷上城国际公寓月租金范围集中在50-60元/平方米，三级市场售价为20,000-23,000元/平方米。
15 万博中心
万博中心位于广州番禺迎宾路，华南干线南端入口处，项目占地面积约20万平方米，总建筑面积约18万平方米，拥有1,000多个车位。
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万博中心是华南板块目前规模庞大，设计新颖、功能齐全，首创“欧式”购物中心模式规划，商业门面长达一公里，是南中国（广州）第一家欧式购物中心。经营项目汇聚家私、家居、建材、数码、百货六大类品牌的商品及服务。目前商场内已全部经营，进驻有天河城百货、吉盛伟邦国际家居中心、苏宁电器、四海一家等知名商家，由万博中心自主招商经营，空置较小。
租金案例
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■调查小结
万博中心商场整体运营招租，暂无招租信息，而万博中心内沿街分布着2层高的商铺，商铺内层高约6米，租户多为经营家具类。目前，首层及二层的月租金约为65-115元/平方米。
调研总结分析
根据调研，万博商务区目前整个板块都在紧锣密鼓建设中，其中招商城市主场、荔园地产中心、中铁诺德中心已建成；而奥园国际中心、德舜大厦、广晟万博城、华新智汇+等以及万博商务区的地下空间还在努力建设中。商务区内万博中心、番禺天河城、吉盛伟邦、海印又一城以及番禺万达广场购物中心均已开业，加上万博商圈内和周边的商务项目，地上商业总建筑面积高达367.69万平方米。同时，万博商务区地上地下均规划布局了大规模的商业面积，两者构成了一个立体的商业空间。
目前，大多数项目的商铺均未推出市场，仅有少数的项目商铺面世，如招商城市主场、万达广场金街、荔园地产中心、广晟万博城。而中铁诺德中心商铺则以开发商自持为主，对外进行招租。商铺首层的配套商业租金范围在250-400元/平方米，首层售价范围为55,000-80,000元/平方米。
万博商务区内写字楼、公寓主要以新增为主，产品多为公寓。公寓产品价格范围在22,000-33,000元/平方米，月租金范围在50-75元/平方米。纯写字楼仅有中铁诺德中心、奥园国际中心、德舜大厦，写字楼一手销售价范围为26,000-37,000元/平方米。
从2015年来公寓市场持续升温，主要是承接住宅限购转置的投资需求的公寓项目。在2017年第一季度成交量再创新高，且近几年市场成交保持高位。但随着330政策（即《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函〔2017〕65号））的颁布实施，对近几年过热的公寓市场投资进行降温，限制个人购买商办物业，对广州商办市场影响巨大，商办物业成交量急剧下降。政策出台后，不少开发商以代办公司的名义开盘推售，但市场效果不甚理想。
万博商务区内多个核心项目均以公寓为主，例如招商城市主场、奥园国际中心、广晟万博城、华新智汇+等。这些项目均在330政策前已开盘，根据售楼处人员反馈，随着330政策的实施消息，众多客户都赶在330政策落实前进行签约。前期推出的公寓已售罄，而后期公寓产品因受新政影响，将在政策许可的框架内，对产品定位、推货节奏、营销策略等方面进行调整。
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