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地王盘要来了!广钢却卖出板块最低价?(附200万内二手房源)

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以往房地产市场讲究“长期看人口,中期看土地”,现在已经演变成“今年不买房,明年买地王”。

2017年,当“地价新高”遭遇“最严调控”,所谓的“地王效应”是否还存在?网易房产年终策划“占地为王”,探营全市10大地王板块,破解高地价下的置业僵局。本期走进荔湾地王——芳村板块

又有新地王盘要来了!

2016年8月,雅居乐拿下荔湾华大物流地块,接近3.7万/平的楼面价,打破了海珠南洲路地块维持了3年的广州地价纪录。

虽然现在看,这块地在全市的地位已经被超越又超越,但因为上月初雅居乐出了地块的最新规划,算是重新刷了一波存在感。


▲雅居乐华大物流地块规划图

根据规划,地块总用地面积21908平,总建筑面积为148867平,包括4栋楼:1栋26层住宅、1栋19层住宅、以及2栋22层住宅,建成后可容纳住户1168户,容积率为4.07,绿化率为30%。

这块地王位于芳村西部石围塘片区,北临珠江,与如意坊和大坦沙隔江相望;南近芳村大道中路;西临塞坝涌口。主要的卖点是江景和交通,未来11号线石围塘站就在地王的位置,而这个站不是1个普通的地铁站,而是会有3条地铁,1条有轨电车和1条广佛珠轻轨,成为1个交通枢纽。


▲华大物流地块区位图

买买君最近跑到地块去吸尘(3.7万/平的土真好吃),现场看到土地平整工作已经开始,挖掘机小哥告诉买买君,接下来准备挖地基,虽然什么时候面市还没有确定,但有内部人士透露,这将会是“广州前所未有的产品”。(吃瓜专用表情.gif)


▲华大物流地块施工现场

既然地王都准备出道捞金了,现在周边的一二手卖得怎么样?同样是荔湾,这里和几公里外的广钢新城比,买哪里更划算?买买君接下来继续帮大家算算账。


▲循例祭出1张房价地图

地王旁双盘:要环境还是要配套?

莫慌,起步价360万/套先准备好

华发荔湾荟

首先,买买君来到距离华大物流地块2公里路程的华发荔湾荟,项目50米以内有2个公车站共6条线可以接驳地铁5号线滘口站,如果走路大概10分钟,也可以公车接驳1号线芳村站。


▲华发荔湾荟小区实景

小区占地面积4万方,共10栋,中间有1条规划路分为东西两区,1到9栋为住宅,10栋为公寓,但目前住宅仅剩1栋楼王在售,包括96平三房,137平三房带主套,毛坯卖,均价4.3-4.5万/平。

项目最大的优势就是低密度,最高仅20层,两梯四户,这在现在的市区新盘里,已经非常少见了,跟广钢新城对比,确实是高下立判。

新世界凯粤湾

距离华发荔湾荟大概10分钟路程是新世界凯粤湾。同样是靠近滘口地铁站,路网主要依靠珠江大桥和芳村大道。


新世界在这个板块有3块地,最早是逸彩新世界,已经是有名的成熟小区。把生活氛围做起来之后,才建了新世界凯粤湾,这个盘在3块地中最靠近江边。等新世界凯粤湾开发完,新世界才会启动最后1块地,也就是现在的花鸟市场。(果然是好大一盘棋)

所以很明显,新世界凯粤湾的优势就是规模大,有靠山,未来改造花鸟市场,有预计得到的利好。虽然价格不低,但胜在有小户型,毕竟,买得起才是关键。


▲新世界凯粤湾小区实景

新世界凯粤湾占地17万方,建筑面积37万方,分三期开发,靠江边的1期已经售罄交楼,入住率已经很高,目前在售的是二期的B1和B3栋,户型包括79-80平的两房,90-94平三房,111平带主套三房和140平双套房四房,带装修售价4字头。

最小的79平两房,北向,均价在4.6万/平左右,总价约360多万可以买到,算下来门槛要比华发荔湾荟低。

除此之外,新世界凯粤湾的学位也是主要卖点。首先是去年9月份开学的西关培正小学新世界凯粤湾校区,只面向新世界凯粤湾业主招生,包场的节奏。而在每4年之内,业主还有1个名额,可以从西关培正小学直升到逸彩新世界的广州第四中学,相当于买一送一。


▲华发荔湾荟PK新世界凯粤湾

所以这两个盘对比的话,买买君觉得,追求舒服的可以选华发荔湾荟,追求配套的可以选新世界凯粤湾。

广钢新城:选品牌还是拼产品?

大地主家有余粮,白菜价新盘快买

提起荔湾楼市,肯定绕不开广钢新城,加上这个板块距离地王只有几公里,最近有3个新盘面市,买买君也帮大家对比对比做个参考。

保利和光晨樾


▲保利和光晨樾沙盘

首先是保利和光晨樾(yuè),这是保利在广钢的第三盘。项目占地面积3.8万平,规划8栋共1288户住宅。首期推的是1栋/6栋/7栋的住宅,其中1栋是纯复式,6栋和7栋同时包含两种产品。

目前卖的是102-106平的平层和127-140平的复式,带装修。半个月前开盘均价5.2万/平左右,现在是5.4-5.5万/平。(当年拿地是1.9万/平)

保利是广钢最大的“地主”,在广钢新城已经出让的14块地中,保利一家就拿了7块!看保利在广钢的赌注下得这么大,你懂的……

葛洲坝紫郡府


▲葛洲坝紫郡府沙盘

第2个是葛洲坝紫郡府,被称为全广钢最白菜价的楼盘。之前这个开发商跟保利在广钢合作开发了葛洲坝保利曼城,现在算是“单飞”后在华南的第1个项目。

整个小区由9栋18-29层塔楼围绕2.5万平方米园林组成,包括104-126平三至四房,均价4.8万/平,最低价4.3万/平起,而且户型做得非常实用,在广钢来说,确实性价比很高。

华发中央公园


▲华发中央花园小区实景

第3个是华发中央公园,号称全广钢容积率最低(但也要3.8),由7栋37层高层和2栋联排别墅组成,户型包括95-168平三四房,预计将推的是95平三房,122、136、168平四房。

这个盘的优点是90%户型都是朝南,望广钢中央公园,东西楼距达到170米,南北也有70米,每户都送入户花园。不过还没价格,预计最快在1月中下旬开盘。


▲广钢三大新盘PK

客观来说,论升值潜力,广钢新城这种吃了红利又抱团的板块,肯定比散盘更吃香,但论舒适性,广钢新城的密度,真的是谁住谁知道,配套也还要等,如果考虑将来还要换房的话,可能买广钢未来转手会更有保障。

高档次二手盘稀缺 最贵破5万

楼梯楼成交猛 3万档最好卖

从地王辐射范围到广钢新城,其实目前周边都缺乏高档次的二手楼盘,卖得最贵的是位于芳村的恒荔湾畔,电梯房,不望江单位4.6-4.7万/平,望江均价上5万/平,建筑年份是2007年。这个价格,已经完全碾压一手了,也不知道是不是梁静茹给的勇气。

根据链家的数据,该盘最小的74平两房,报价是350万,是入手的最低门槛。

而广钢周边楼龄20 多年的楼梯楼价格也不低,普遍超过3万/平,电梯楼基本很少放盘,加装电梯的楼盘可以去到4万/平。即使是30年楼龄的楼梯楼,也没有低于2万/平。

目前板块内交易比较活跃的是桥东,茶窖片区,汾水片区,成交又以四季花园、怡康苑、金道花园为主,比较卖得动的价位,在3万/平左右。

其中,离地王比较近的桥东片区,比如五芳苑和芳雅苑,约20多年楼龄,售价2.2-2.5万/平,加上有小户型,成为置业芳村的洼地。

五芳苑1套58平两房,报价是168万,1套74平两房,报价是185万,芳雅苑1套52平两房,报价是130万,1套61平两房,报价是185万,这几套都是200万以内就能搞定了。


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