地王盘要来了！广钢却卖出板块最低价？（附200万内二手房源）

以往房地产市场讲究“长期看人口，中期看土地”，现在已经演变成“今年不买房，明年买地王”。

2017年，当“地价新高”遭遇“最严调控”，所谓的“地王效应”是否还存在？网易房产年终策划“占地为王”，探营全市10大地王板块，破解高地价下的置业僵局。本期走进荔湾地王——芳村板块。

又有新地王盘要来了！

2016年8月，雅居乐拿下荔湾华大物流地块，接近3.7万/平的楼面价，打破了海珠南洲路地块维持了3年的广州地价纪录。

虽然现在看，这块地在全市的地位已经被超越又超越，但因为上月初雅居乐出了地块的最新规划，算是重新刷了一波存在感。

▲雅居乐华大物流地块规划图

根据规划，地块总用地面积21908平，总建筑面积为148867平，包括4栋楼：1栋26层住宅、1栋19层住宅、以及2栋22层住宅，建成后可容纳住户1168户，容积率为4.07，绿化率为30%。

这块地王位于芳村西部石围塘片区，北临珠江，与如意坊和大坦沙隔江相望；南近芳村大道中路；西临塞坝涌口。主要的卖点是江景和交通，未来11号线石围塘站就在地王的位置，而这个站不是1个普通的地铁站，而是会有3条地铁，1条有轨电车和1条广佛珠轻轨，成为1个交通枢纽。

▲华大物流地块区位图

买买君最近跑到地块去吸尘（3.7万/平的土真好吃），现场看到土地平整工作已经开始，挖掘机小哥告诉买买君，接下来准备挖地基，虽然什么时候面市还没有确定，但有内部人士透露，这将会是“广州前所未有的产品”。（吃瓜专用表情.gif）

▲华大物流地块施工现场

既然地王都准备出道捞金了，现在周边的一二手卖得怎么样？同样是荔湾，这里和几公里外的广钢新城比，买哪里更划算？买买君接下来继续帮大家算算账。

▲循例祭出1张房价地图

地王旁双盘：要环境还是要配套？

莫慌，起步价360万/套先准备好

华发荔湾荟

首先，买买君来到距离华大物流地块2公里路程的华发荔湾荟，项目50米以内有2个公车站共6条线可以接驳地铁5号线滘口站，如果走路大概10分钟，也可以公车接驳1号线芳村站。

▲华发荔湾荟小区实景

小区占地面积4万方，共10栋，中间有1条规划路分为东西两区，1到9栋为住宅，10栋为公寓，但目前住宅仅剩1栋楼王在售，包括96平三房，137平三房带主套，毛坯卖，均价4.3-4.5万/平。

项目最大的优势就是低密度，最高仅20层，两梯四户，这在现在的市区新盘里，已经非常少见了，跟广钢新城对比，确实是高下立判。

新世界凯粤湾

距离华发荔湾荟大概10分钟路程是新世界凯粤湾。同样是靠近滘口地铁站，路网主要依靠珠江大桥和芳村大道。

新世界在这个板块有3块地，最早是逸彩新世界，已经是有名的成熟小区。把生活氛围做起来之后，才建了新世界凯粤湾，这个盘在3块地中最靠近江边。等新世界凯粤湾开发完，新世界才会启动最后1块地，也就是现在的花鸟市场。（果然是好大一盘棋）

所以很明显，新世界凯粤湾的优势就是规模大，有靠山，未来改造花鸟市场，有预计得到的利好。虽然价格不低，但胜在有小户型，毕竟，买得起才是关键。

▲新世界凯粤湾小区实景

新世界凯粤湾占地17万方，建筑面积37万方，分三期开发，靠江边的1期已经售罄交楼，入住率已经很高，目前在售的是二期的B1和B3栋，户型包括79-80平的两房，90-94平三房，111平带主套三房和140平双套房四房，带装修售价4字头。

最小的79平两房，北向，均价在4.6万/平左右，总价约360多万可以买到，算下来门槛要比华发荔湾荟低。

除此之外，新世界凯粤湾的学位也是主要卖点。首先是去年9月份开学的西关培正小学新世界凯粤湾校区，只面向新世界凯粤湾业主招生，包场的节奏。而在每4年之内，业主还有1个名额，可以从西关培正小学直升到逸彩新世界的广州第四中学，相当于买一送一。

▲华发荔湾荟PK新世界凯粤湾

所以这两个盘对比的话，买买君觉得，追求舒服的可以选华发荔湾荟，追求配套的可以选新世界凯粤湾。

广钢新城：选品牌还是拼产品？

大地主家有余粮，白菜价新盘快买

提起荔湾楼市，肯定绕不开广钢新城，加上这个板块距离地王只有几公里，最近有3个新盘面市，买买君也帮大家对比对比做个参考。

保利和光晨樾

▲保利和光晨樾沙盘

首先是保利和光晨樾(yuè)，这是保利在广钢的第三盘。项目占地面积3.8万平，规划8栋共1288户住宅。首期推的是1栋/6栋/7栋的住宅，其中1栋是纯复式，6栋和7栋同时包含两种产品。

目前卖的是102-106平的平层和127-140平的复式，带装修。半个月前开盘均价5.2万/平左右，现在是5.4-5.5万/平。（当年拿地是1.9万/平）

保利是广钢最大的“地主”，在广钢新城已经出让的14块地中，保利一家就拿了7块！看保利在广钢的赌注下得这么大，你懂的……

葛洲坝紫郡府

▲葛洲坝紫郡府沙盘

第2个是葛洲坝紫郡府，被称为全广钢最白菜价的楼盘。之前这个开发商跟保利在广钢合作开发了葛洲坝保利曼城，现在算是“单飞”后在华南的第1个项目。

整个小区由9栋18-29层塔楼围绕2.5万平方米园林组成，包括104-126平三至四房，均价4.8万/平，最低价4.3万/平起，而且户型做得非常实用，在广钢来说，确实性价比很高。

华发中央公园

▲华发中央花园小区实景

第3个是华发中央公园，号称全广钢容积率最低（但也要3.8），由7栋37层高层和2栋联排别墅组成，户型包括95-168平三四房，预计将推的是95平三房，122、136、168平四房。

这个盘的优点是90%户型都是朝南，望广钢中央公园，东西楼距达到170米，南北也有70米，每户都送入户花园。不过还没价格，预计最快在1月中下旬开盘。

▲广钢三大新盘PK

客观来说，论升值潜力，广钢新城这种吃了红利又抱团的板块，肯定比散盘更吃香，但论舒适性，广钢新城的密度，真的是谁住谁知道，配套也还要等，如果考虑将来还要换房的话，可能买广钢未来转手会更有保障。

高档次二手盘稀缺 最贵破5万

楼梯楼成交猛3万档最好卖

从地王辐射范围到广钢新城，其实目前周边都缺乏高档次的二手楼盘，卖得最贵的是位于芳村的恒荔湾畔，电梯房，不望江单位4.6-4.7万/平，望江均价上5万/平，建筑年份是2007年。这个价格，已经完全碾压一手了，也不知道是不是梁静茹给的勇气。

根据链家的数据，该盘最小的74平两房，报价是350万，是入手的最低门槛。

而广钢周边楼龄20多年的楼梯楼价格也不低，普遍超过3万/平，电梯楼基本很少放盘，加装电梯的楼盘可以去到4万/平。即使是30年楼龄的楼梯楼，也没有低于2万/平。

目前板块内交易比较活跃的是桥东，茶窖片区，汾水片区，成交又以四季花园、怡康苑、金道花园为主，比较卖得动的价位，在3万/平左右。

其中，离地王比较近的桥东片区，比如五芳苑和芳雅苑，约20多年楼龄，售价2.2-2.5万/平，加上有小户型，成为置业芳村的洼地。

五芳苑1套58平两房，报价是168万，1套74平两房，报价是185万，芳雅苑1套52平两房，报价是130万，1套61平两房，报价是185万，这几套都是200万以内就能搞定了。

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