板桥商业地块流拍 青龙地铁小镇2幅宅地楼面价1.6万/平

眼下，2017年收尾倒计时，南京楼市12月份的3场土拍大戏已经落幕2场，今天（29日），南京2017年的最后一场土拍收官站将正式打响。7幅待嫁地块中6幅来自江宁，1幅位于雨花台区。

值得注意的是，本次土拍出让的7幅地块，仅有的两幅宅地都来自青龙地铁小镇，并且这两幅地块均要求装配式建筑面积比例100%，住宅建筑100%实行全装修和成品交付。余下5幅为商业用地，其中4幅均为江宁汤山旅馆用地。

今日土拍看点：

爆冷！城南板桥G77商业地块没人要买，惨遭流拍；

楼面价1.6万/平！深业、卓越首进地铁小镇 比板块最高地价便宜3000+/平；

汤山4宗旅馆用地全部低价成交。

爆冷！板桥G77商业用地惨遭流拍

位置：雨花台区板桥A地块剩余（一期、二期）

出让面积：地表71022.55P平米 地下1200.15平米

用地性质：Bb商办混合用地

出让年限：40年

容积率：综合容积率4.22

最高限价：6亿元

出让条件：

（1）A、B地块地上商业建筑面积不大于地上总建筑面积的15%。

（2）地块内办公套型面积不得小于80㎡，沿凤舞路底层商业套型面积不得小于100㎡。

（3）A地块限高80m，局部区域可突破至120m；B地块限高80m，局部区域可突破至100m。突破限高建筑应相对集中布置，且各地块突破限高的建筑标准层面积之和不得大于该地块所有高层建筑标准层面积之和的1/2（特殊建筑形体视最终方案而定）。

（4）C地块出让范围为该地块的地下空间，可以建设停车及其它相关商业配套。

（5）A、B地块要求装配式建筑面积比例100%，建筑单体预制装配率≥40%。

从板桥G77地块的位置来看，该地块紧邻城南板桥的红太阳装饰城，周边靠近已经开通的宁和城际（S3号线）刘村站。目前，板桥的高端商业配套匮乏是不争的事实，而此次这幅商办地块的出让，将弥补板块的商业配套短板，对于板桥来说是一大利好。

今天早上9点，板桥G77地块率先开拍，但是令人大吃一惊的是，这幅商办地块竟然没有房企报价，最终流拍！

楼面价1.6万/平！

深业、卓越分别斩获青龙地铁小镇G78、G79地块

位置：江宁区麒麟街道地铁小镇国四地块

出让面积：31303.79平米

用地性质：R21住宅用地

出让年限：70年

容积率：1.01≤R≤2.3

最高限价：13.3亿元

起拍楼面价：12778元/㎡

成交楼面价：16667元/㎡

出让条件：

（1）B地块内须配建一处15班幼儿园，由地铁小镇开发建设集团有限公司负责出资并建设，建成后无偿移交区政府，对应土地按划拨方式供应。

（2）该地块装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，公共建筑单体预制装配率≥40%，住宅建筑100%实行全装修和成品交付。

位置：江宁区麒麟街道地铁小镇国四地块

出让面积：35051.21平米

用地性质：R21住宅用地

出让年限：70年

容积率：1.01≤R≤2.3

最高限价：14.9亿元

起拍楼面价：12776元/㎡

成交楼面价：16622元/㎡

出让条件：

（1）该地块装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，公共建筑单体预制装配率≥40%，住宅建筑100%实行全装修和成品交付。

青龙地铁小镇的G78、G79两幅地块距离板块地王新城G60地块（楼面价20069元/㎡）不远，地块素质都相当不错，相对平整。目前，随着中南山锦花城的收官，青龙地铁小镇片区将正式进入房荒状态。不过，在无房可售的同时，板块利好却不断涌入，前两天，南外仙林分校优质教育配套已经确定进驻青龙地铁小镇。据悉，该所学校 公办中小学和民办国际高中都将在2018年开工建设，建设周期约两年时间。

不过，在12月027日的土拍中，青龙地铁小镇地价降温明显，招商竞得的青龙地铁小镇G73地块楼面价10174元/平，比目前区域内的最高地价低了近1万元/平米。所以今天板块内出让的两幅宅地楼面价究竟拍到多少，备受关注！

经过29轮竞拍，深业以总价12亿元竞得青龙地铁小镇G78地块，成交楼面价16667元/平米。并且需要现房销售。

与G78地块同样备受关注的G79地块，经过32轮报价，卓越地产以总价13.4亿元摘得青龙地铁小镇G79地块，成交楼面价16622元/平米。

汤山4幅地块全部底价出让

亚东建设连下两城

从地图上可以看出，此次汤山出让的4幅地旅馆用地，其中G80、G81、G82三幅地块距离不远，都毗邻汤山温泉度假村，而G83地块则相对其他三幅地块有一定距离。

位置：江宁区汤山街道温泉旅游度假区延祥路以东地块

出让面积：44068.75平米

用地性质：B14旅馆用地

出让年限：40年

容积率：≤0.4

起拍价：0.99亿元

出让条件：

（1）该地块地上建筑物不得分割销售、不得分割转让。

（2）地块要求装配式建筑面积的覆盖比例为100%，建筑单体预制率不低于30%。

仅仅通过一轮报价，亚东建设以底价0.99亿元，竞得汤山G80地块。

位置：江宁区汤山街道温泉旅游度假区延祥路以东地块

出让面积：69688.23平米

用地性质：B14旅馆用地

出让年限：40年

容积率：≤0.8

起拍价：1.74亿元

出让要求：

（1）该地块地上建筑物不得分割销售、不得分割转让。

（2）地块要求装配式建筑面积的覆盖比例为100%，建筑单体预制率不低于30%。

同样是一轮报价，亚东建设再下已城，斩获汤山G81地块，底价1.74亿元成交。

位置：江宁区汤山街道温泉旅游度假区美泉路以北地块

出让面积：124682.66平米

用地性质：B14旅馆业用地 Bb商办混合用地

出让年限：40年

综合容积率0.54

起拍价：2.49亿元

出让条件：

（1）该地块拟带建筑物挂牌，地块已建建构筑物面积为62693.37㎡（地上建筑面积37195.49㎡、地下室建筑面积17715.16㎡，连廊、亭台等7782.72㎡），评估价值为21469万元。竞买人竞得该地块后，还须向江宁区国资部门支付建筑物评估价款21469万元。

（2）A地块内已建建筑可予以现状保留，保留建筑纳入地块容积率计算。A地块所建房产不得分割销售，不得分割转让。

（3）B地块主要功能为旅游度假酒店及配套服务设施，可配建酒店式公寓，且建筑面积不得超过B地块地上总建筑面积的35%，剩余部分所建房产须自持，不得销售、不得转让。

通过一轮报价，南京苏豪康养小镇以底价2.49亿元竞得汤山G82地块。

位置：江宁区汤山街道圣汤大道以西、泉都大街以北A、B地块

出让面积：193640.65平米

用地性质：B1商业用地 B14旅馆业用地

出让年限：40年

容积率：≤0.6

起拍价：4.49亿元

出让条件：

（1）该地块拟带建筑物挂牌，地块已有总建筑面积为119320㎡（地上建筑面积54243.2㎡、地下建筑面积65076.8㎡），评估总价值28163万元。竞买人竞得该地块后，还须向江宁区国资部门支付建筑物评估价款28163万元。

（2）A地块内可设置旅游度假酒店以及商业服务等配套设施。A地块内已建建筑可予以现状保留，保留建筑纳入地块容积率计算。

（3）B地块上所建房产不得分割销售、不得分割转让。B地块内须配建交换局和邮政所各1处，建筑面积分别不得小于150㎡和400㎡，由受让人建成后无偿移交江宁区政府，所对应土地按划拨方式供应，出让面积据实核减。

经过一轮报价，汤山G83地块直接被南京汤山建设以底价4.99亿元摘得。

针对今天出让的7幅地块结果，南京的业内专家又是怎样看的呢？

南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为，今天青龙地铁小镇出让的G78、G79两幅宅地1.6万/平的楼面地价比较正常。而12月27日，招商竞得的青龙地铁小镇G73地块楼面地价仅1万露头，应该属于个例，因为该地块的出让条件限制很多，对于开发商而言，开发确有难度。此外，孟祥远还指出，今天城南板桥的G77商业地块，热度有限，加上合作方案不易，流拍是可以理解的。

与此同时，孟祥远也称，目前南京土地市场确实由疯狂趋于理性，相对于今年南京7、9月份的土拍，12月份的3场正逐渐回到一个真实温度的常态。另外，孟祥远也谈到了明年南京土地市场走向如何的话题？他直言，毋庸置疑，在调控大环境下，明年土地供应还会继续增加，但整体地价保持平稳，不容易出现地王。降温趋稳会是未来土地市场的一个整体态势。大牌房企会迎来更大更好拿优质地块的机会。

南京地产资深评论员尹霄飞对于今天的土拍结果表达了自己的观点。尹霄飞称，从12月份南京的3场土拍结果来看，土地市场确实是不折不扣的降温了，开发商拿地更加理性了。而单从今天青龙地铁小镇卖出的2宗关注度较高的宅地来看，成交楼面价1.6万/平，还是符合市场预期的，比目前板块内最贵的新城G60地块（楼面地价20069元/㎡）要便宜是意料之中的事。

至于，今天令人大跌眼镜的板桥G77商业地块的流拍，尹霄飞认为，目前板桥规划配套迟迟没有兑现，尤其是地铁建设，还未归入“十三五”规划，这使得开发商不愿“冒险”去拿这幅商业地块。毕竟，商业项目的热销，离不开密集人流和便利利通的支撑，而就目前而言，板桥的交通短板仍比较明显，所以说G77商业地块的流拍还是有因可究的。

此外，尹霄飞指出，12月南京共出让的21幅地块，楼面价均未超过区域内的最高地价地块，这意味着在限地价的环境下，房企不敢再“冒进”抢地，拿地是谨慎再谨慎。明年南京的土地市场将在降温中趋稳，但是，由于目前南京的新房市场整体还处于供不应求的阶段，开发商对于在南京拿地仍然还信心满满。

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