路在何方——铁岭新城的前世今生

编者按：

麦策金融其中很大一块业务是侧重在联合采购，既然是涉及到交易端，自然也会尽调项目，也会通过公开信息研究一些上市公司的情况。（想了解联合采购业务，可直接扫码文末二维码）今天这篇就是一篇扎实的报告文，希望对各位有所帮助。

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文 | 陈露笛

10月17日，*ST新城发布了三季度业绩公告，公告显示：继两年亏损以来，该公司终于成功扭亏为盈，累积净利润3651.32万元。然而，细看之后不难发现：本次盈利并非源于公司营收的改善，而完全是冲销坏账准备的结果。

*ST新城原称铁岭新城，2011年借壳中汇医药于深交所上市，因2015与2016两年连续亏损，目前已经披星戴帽，加之该公司14至16年间累积发行近40亿公司债，本息偿付压力巨大，因而多次被坊间传为或成 “第一个退市或违约的城投平台”。

而从铁岭新城的主营业务表现看来，传闻也并非是空穴来风。

总体而言，土地一级开发一直是铁岭新城最重要的业务，对整个公司净利润的情况产生决定性影响。然而，铁岭新城的经营中一直存在如下几个问题：

①2014年土地一级开发收入跳水式下跌， 2015与2016两年未发生土地出让业务；

②供水与污水处理业务连年亏损；

③公司财务成本居高不下，发行债券有借新还旧之嫌。

可以说，如今的铁岭新城是内忧外患不断，然而这家公司是如何走到今天这步田地，还需要我们追根溯源，从它上市之前的故事说起：

从公司的发展历程看来，2006年，铁岭财京投资有限公司成立，主营业务包含铁岭新区土地一级开发等，后铁岭财京拟拓展业务板块至运动休闲方面，但相应子公司成立一年后出现亏损，因此被铁岭财京转让给铁岭龙山高尔夫培训俱乐部有限公司。

2008年，铁岭财京成立子公司拓展供水业务，2009年引入出租车营运与传媒业务，2011年取得新区污水处理特许经营权。

同年，中汇医药向原铁岭财京股东非公开发行股份购买铁岭财京100%股权，本次交易完成后，公司控股股东是铁岭财政资产经营有限公司，迈特医药不再是公司控股股东，同时，公司实际控制人变更为铁岭市财政局。

进一步分析股东情况看，铁岭财政资产经营有限公司作为一家由铁岭市财政局实际控制的国有独资公司，成为了铁岭新城的控股股东，持股高达34.37%，稳稳坐实铁岭新城“根正苗红”的性质。

可以说，作为一家“背景”如此雄厚的上市公司，铁岭新城自成立之初，便拥有了远超过同业的起点与竞争优势，而它当时也确实有着不俗的表现。

根据铁岭财政资产经营有限公司章程，其主要负责：经营市政府授权范围内的股份制公司国有股，并依法行使股东的各项权利；处理市直财政管理的闲置资产以及罚没物资；经营管理市直行政事业单位非经营性资产；管理财政交付的其他国有资产经营项目等。

可以看出，公司在2008年至2010年期间营业利润稳步增长，毛利率与净利率都维持在稳定水平，结合其上市之后主营业务收入的情况，我们不难发现，铁岭新城命运发生转折的主要原因只有一个：地卖不出去。

这恐怕是铁岭新城从未预料到的一个问题，直到2012年左右，市场对铁岭新城的未来发展都持积极态度，这主要是由于新区具有如下几大优势：

①铁岭市距沈阳市约70公里，新区可定位为沈阳的旅游度假中心；

②铁岭西站落户铁岭新区，高铁至北京仅要两小时；

③凡河生态湿地公园将入驻铁岭新区，共同构成铁岭城市绿地系统的整体框架。

④铁岭市意图打造新城综合服务板块，打造高铁新城，整合新城周边资源，通过北方金融后台基地、东北物流城、奥特莱斯、金峰小镇等一系列项目的带动，打造辽北现代服务业平台。

这些新城定位概念多源自于《铁岭市城市总体规划（2014-2030）》，而我们可以结合目前新区的入住率、交通建设情况与铁岭市近年来的经济发展情况进行对比分析。

①该市人口总数基本持平，GDP从2013年开始连年走低

②铁岭新城上市之后极大刺激了该市房地产发展，然而近年来交易量回落趋势明显:

③城市基础设施配套建设有待完善，沈铁轻轨建设一再延期，新城区位优势难以凸显。

④政府换届风波起，原铁岭市财政局局长落马。可以看出，铁岭市的人口总量并未随着新区建设而增加，最新的报道中也称新区的已售住房入住率仅为40%左右。

而这与铁岭市乃至整个东北经济走低的宏观背景也是息息相关的，铁岭新城作为整个低迷的东北房地产市场的一个缩影，后续乏力的去库存能力也是可以想见的。而铁岭市原副市长、财政局局长郭治鑫因严重违纪被查，更是为上市公司铁岭新城的未来发展蒙上了一层阴影。

总体来说，由于之前土地出让款收回，铁岭新城依靠冲销大量坏账准备，是可以顺利实现2017年盈利脱帽的目标的。但从公司的发展前景看来，铁岭新城土地一级开发业务持续疲软态势依旧，且债券还本压力巨大，公司依然面临着较大的退市风险。

然而，自铁岭新城出现亏损以来，关于其即将被借壳的传闻就层出不穷，其中尤以本山传媒、万达等公司将与其重组的消息为最，如若属实，那么公司还仍有一线生机。然而铁岭市一级土地市场的寒冬何时过去，铁岭新城主营发展路在何方，目前仍是未解之谜。

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