揭秘物流地产的真相：一场抢钱和抢地的游戏

物流地产这个香饽饽

今年的“双十一”，销售额毫无疑问地再创新高，而双十一的包裹，在近几日也基本都已派送完毕。根据国家邮政局监测数据显示，主要电商企业“双十一”全天共产生快递物流订单8.5亿件，预计11月11-16日快递业务量超15亿件，再创历年新高。

“每两个电商的包裹中，会有一个来自万科的物流地产平台。” 11月10日晚间，万科集团执行副总裁张旭在媒体交流会上如此表示。

在与厚朴、高瓴资本等组成的中国财团对全球最大物流地产商和物流公司之一的普洛斯进行收购之后，万科和普洛斯在全球拥有了近6000万平方米的仓储，其中高标仓储占据60%以上的市场份额，超过500个现代化物流园区。

无独有偶， 4月9日晚，海航实业股份公告称，以每股要约价2.33新加坡元，总价76.93亿港元现金收购于新加坡上市的物流公司CWT集团。11月22日晚间，海航实业集团股份有限公司发布公告称，新交所已确认不反对CWT建议退市，惟须完成强制收购。CWT股份从新交所主板退市之时间及日期将于完成强制收购后适时宣布。

如此一来，海航实业强制收购新加坡上市的物流公司CWT集团已成定局。

据网易房产了解，海航集团早在2012年7月就已成立了海航物流集团有限公司。2016年12月，海航物流还完成了对英迈国际（Ingram Micro Inc.）的收购交易，后者是全球最大的IT产品分销商和供应链服务商企业。交易完成后，英迈国际被纳入海航物流集团有限公司，成为海航物流供应链管理业务的主体。

然而此次海航对CWT的强制收购却是用了以地产业务为主的海航实业，而并非海航物流。

戴德梁行董事、中国区产业地产部主管苏智渊接受网易房产的专访时告诉我们：万科与厚朴、高瓴资本等组成的中国财团对普洛斯GLP的股权并购实际上也是普洛斯私有化的一个进程。“这并不意味着普洛斯就是卖给了别人，这只是一种资本运作的方式。从严格意义上说，万科入主普洛斯，只能算是投资，不算收购，普洛斯的这个品牌在这个并购之后，应该还是相对独立的运作，不会受到万科过多的影响。”

前有海航、后有万科，这两个房企的行为逻辑如出一辙。不仅如此，随着国内零售消费需求的持续上升，越来越多的房企开始持续涌入物流地产领域，进行一系列的收并购行为，这究竟是为什么呢？

高达10-12%的物流地产收益率

“这段时间这么多人看好这个市场的一个主要的原因，是整个中国房地产市场进入调控阶段了，原来的房地产红利，其实就是住宅市场的红利，基本上已经没有了，于是传统的住宅地产商们开始企业转型。而在这个时候，可能产业地产或者物流地产对他来讲就是一个很好的转型方向。就是为什么这个市场，在蓬勃发展。”

苏智渊告诉网易房产，物流地产与酒店及商业地产相比，其收益率更高。

“随着电商的发展，商业地产受到的冲击很大，传统的商业地产怎么与电商平衡，这个现在一直是一个大的话题。而酒店是一个比较有地域属性的品类，不同的城市，在酒店上的表现不尽相同，这主要与这个地区的整个经济环境，城市之间的发展速度息息相关，是一种与整个大环境及具体城市的小环境都直接挂钩的产业。与这两类相比的话，我个人觉得物流地产的收益率应该是最高的。”

苏智渊表示，这主要是由于物流地产在土地属性上与酒店及商业地产都不相同，更多的属于产业、工业类用地，其土地成本相对偏低，所以整体收益率指数会相对偏高。目前市场上的平均IRR（内部收益率）约7-8%，直接资本化率约为8-10%。

这一数据，对于整体利润率持续下降且向往夯实长期运营能力的房企们来讲，无疑是有诱惑力的。

物流地产最大的阻碍：土地和团队

然而苏智渊却又补充道：“在这个市场蓬勃发展的同时，目前也是遇到了比较大的阻碍，就是所谓的瓶颈。”

据苏智渊解释，目前这个市场所遇到的问题，一共有两个部分组成：土地和团队。

首先是土地问题。

有关土地问题，目前市场上最关注的还是住宅用地，其次是商业和酒店用地，对于工业物流类用地几乎没有过多的涉及。

事实上，如今不仅仅是住宅用地在供应端紧缺，物流用地同样在收紧。然而由于工业物流类用地并未像住宅用地、商业用地、综合用地等是一个市场化竞争的产品，并未像住宅用地那般出现过快上涨，长期以来反而一直被低估。

“这里就出现了一个很大的矛盾，就是这些企业希望发展，但是靠自己的能力去扩张的时候却拿不到地。这个时候只能通过一些间接的方法，这些间接方法包括了三种。第一种是收购所谓的二手市场项目，就是去收那些人家已经拿下的物流地产的项目，做二次开发。第二类，入股那些有土地资源的企业，共同去做物流地产项目。第三类就是绑定一家手里面有项目的制造型企业，由这家制造型企业去谈项目，而开发型企业作为这家制造型企业的定建方去拿地，随后与这家制造型企业形成所谓的长期租赁关系。” 苏智渊表示，我们现在看到在市场上那么多企业对一些大的物流公司的并购，就是因为他们自己在市场上没有办法拿到足够的土地资源。

除此之外，还有团队问题。

“物流地产的风险系数，我认为目前在国内应该是不高的。因为其整体资产价值偏低，也就是整体地价偏低，所以实际上我觉得整个工业物流类的土地、地价从长期来看肯定是趋好的。但对物流地产这样的产品来说，风险更多是来自于它的运营团队，像普洛斯和嘉民这些国际巨头，他们最大的一个优势是拥有比较长期的运营经验，所以可以把整个资产迅速地找到租客满租，他跟很多这类产品的使用者都有长期的一些关系，这些更多的是来自运营的能力，所以其实更多的投资人需要关注的是运营团队的经验。”苏智渊说。

房企投资物流地产的真相：资本化运作

既然物流地产目前最大的阻碍是土地和团队，那么为什么还会有如此多的“非物流地产专业”的房企们如此急切地花那么大的手笔进行一系列的收并购行为呢？

对此，苏智渊告诉网易房产，目前我们看到的这些都只是表象，目前如此多的收并购其中一部分也许是为了之前所提及的土地资源的问题，更多的却是为了走“资本化路径”。

2017年7月15日，宇培集团物流地产——中国物流资产控股有限公司在香港主板上市，筹集资金近33亿港币，市值近100亿港币，当天股票涨幅超过5%。

据其2017年中期年报显示，宇培集团通过开发其持作未来开发的土地及收购新土地作投资项目、物色新投资项目以及选择性收购现有物流设施以进一步巩固本集团的全国物流设施网络。截至2017年6月30日，宇培集团拥有持作未来开发的土地总建筑面积约0.9百万平方米，以及投资项目总建筑面积约2.9百万平方米。

对此，苏智渊的评价是“这是物流地产商的终极路径”。

苏智渊解释说：“物流地产的本质，不是在做房地产。他在做资本运作，像普洛斯和嘉民实际上做的不是开发商所做的事情，他现在做的事情实际上是资产管理的一个概念，或者说是资产通过资本的方式做管理的这么一个概念。因而其本质就是一个基金管理+资产管理公司。”

苏智渊表示，宇培集团走的完全就是普洛斯这一类公司的路线。

主要模式为在国内拿地开发，通过自己的运营能力，把项目全部招满，之后把这个重资产的项目直接抛售给基金公司。在抛售之后，再与这支基金公司签订所谓的资产管理，或者基金管理合同，最后再来问这支基金公司收取基金管理费，或者资产管理费。

中国逐步打开的资本渠道：央企首单REITs

10月23日，国内首单房企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划，获得上海证券交易所审议通过。

保利地产作为一家央企，还是房地产龙头企业，发行了首单自持租赁公寓资产证券化产品（REITs），这一动作对于全国房地产市场发展而言具有风向标意义。

“一直以来，中国谈了很长时间的房地产基金，然而却一直都没有被打开，但是在过去的两三年时间，里面有大量的准REITs、类REITs开始上市，有些是ABS，即资产证券化。从这个信号告诉我们，中国应该在不久之内会正式打开这扇大门。”苏智渊表示，这对中国的企业来说是一个很好的机会。很多中资企业现在都在筹划这条路，因为这条路径对市场来讲是公开的，那有没有可能去拿到足够的物流资源就成为了关键所在，如果拿地到，那么完全就可以通过这条线来走资本化路径。

这样就不难理解，为什么现在会出现那么多的企业在短期内迅速地进行这些收购、入股等行为，因为如果他们希望未来可以像普洛斯、嘉民、宇培等企业那样走通这条物流地产的资本化的路径，那么手里则至少需要拥有100万平方米以上的管理面积。

因此，只有在短期内这么迅速地去扩大资产规模，才有可能在中国真正打开资本渠道的那一刻，拿这个项目在去资本市场上做一些IPO、或者是发行类似REITs这样的新基金，成功完成从房地产开发商到资本运营商的转型。