“二线”插花地+松泉公寓：罗湖旧改只能成功？

来源：深圳淘房志综合自南方都市报、证券时报、深房e讯

中国棚改第一难—“二线”插花地

“二线”插花地棚户区改造专项规划 (修改)最新公示

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为消除罗湖“二线插花地”地质灾害、危旧楼房等公共安全隐患，并充分利用国家棚户区改造政策和保障房建设政策，对“二线插花地”进行全面彻底的整治改造。

罗湖区人民政府、龙岗区人民政府于2017年2月21日发布了《罗湖“二线插花地”棚户区改造专项规划》。

随着规划建设工作的推进，为提升片区整体品质，有效利用土地资源，统筹片区规划的均衡性，现拟对《罗湖“二线插花地”棚户区改造专项规划》进行修改，在规划建筑规模总量不变的前提下，对木棉岭、布心两个片区的建筑规模予以分量修改。

根据《中华人民共和国城乡规划法》、《深圳市城市规划条例》的规定，现予以公示：

(一)木棉岭片区

木棉岭片区北临东方盛世花园、蚊帐顶自然山体、中加花园及名城小学；西临龙岗大道(原深惠公路)；南临二线公路及比华利山庄；东临禾坑路；

范围包括木棉岭、马山、马岗、港发、长排及临近已批用地，总用地面积26.36万平方米，规划总建筑面积80～89万平方米，其中住宅用房面积70～82万平方米，公共配套及其它用房面积9～10万平方米，详见图一。

(二)布心片区

布心片区北临九尾顶自然山体及谱心苑小区；西临金稻田路，南临二线公路、边检总站布心备勤中心及翡翠园小区；东临翡翠园山湖居小区。

含布心山庄东、中、西区和港鹏新村，总用地面积19.48万平方米，规划总建筑面积45～63万平方米，其中住宅用房面积40～58万平方米，公共配套及其它用房面积3～7万平方米，详见图二。

(三)玉龙片区规划未修改。

“插花地”位于罗湖区北侧，西起港鹏新村，东至沙湾检查站接大望村，长约12公里，总面积约8平方公里，主要集中在港鹏新村、布心山庄以及山湖居片区。

据介绍，“插花地”共143栋楼，121栋在罗湖，22栋在龙岗，这些楼房仅有五分之一的业主有房产证，而五分之四的业主没有房产证，历史遗留问题多。

2003年10月8日，“插花地”正式移交罗湖承接，长条形的二线“插花地”分别划归东湖、东晓、清水河3个街道办事处。

说起城中村，大家很容易联想起“财富”，但“财富”背后的曲折或许并没有引起足够的关注。在深圳，二线插花地已成为不一般的“城中村”。

深圳经济特区成立之后，出于特区管理的需要，经国务院批准，深圳市从1982年开始历经数年，修建了以铁丝网为界的特区管理线，俗称“二线”。

当时，因资金不足和便于修建，“二线”并未完全与行政区划线相吻合，致使特区管理线与行政区划线不一致，形成了一些管理上的“真空地带”，即通常所说的“二线插花地”。

随着深圳城市的快速发展，过去一些人利用行政管理上的真空大肆抢建违法建筑。就罗湖区而言，除了玉龙新村，还有木棉岭、布心等违法建筑聚集区，都位于罗湖的二线插花地。

在这里，许多房屋就建在了“房在上，坡在下”的危险边坡地带，如果从高处鸟瞰，密密麻麻的房屋连成一片，堆挤在山体之下，宛若迷宫。

评估结果显示，插花地消防安全隐患高危登记达到100％，地质灾害评估危险性大区数据，玉龙片区超过61％，木棉岭片区超过56％，布心片区超过51％。

罗湖二线插花地棚改是深圳建市以来难度最大的一宗拆迁改造项目，其特殊性和复杂性被业界专家称为“中国棚改第一难”。

去年12月20日，罗湖二线插花地棚改全面签约启动，截至2017年5月7日协商签约期最后一天，棚改补偿安置协议签约率已达98.84%，目前9.3万余居民已基本搬离，可谓“神速”。

松泉公寓旧改只能成功？

松泉公寓位于罗湖区布心太白路和大白路交界处，背靠围岭山，建于1988年，由17栋多层及小高层住宅组成，共计1931户，至今已使用30年。

松泉公寓居住环境安静，交通方便快捷，生活配套一应俱全，方便居民的日常生活。绿色清晰，交通方便，业余生活丰富多彩，是理想的休闲居住地，具有绝佳的区域优势和成熟的社区生活设施。但就是在这样的中心位置，你想象不到的是松泉公寓的居住环境。

一 危房问题

松泉公寓的危房问题由来已久，2005年4月深圳市住房和建设局就委托相关机构对9、10、11号楼进行了安全性鉴定，并于2005年4月18日出具了鉴定报告。

鉴定结果为：松泉公寓9、10、11号楼为局部危房，部分构件属危险构件，应立即进行加固。个别楼栋已被鉴定为局部危楼。

二 消防安全隐患问题

由于规划不足等原因，小区内消防通道等不满足相关规定，存在严重消防安全隐患。

由于早期规划局部作为石化工业区配套居住区，消防规划设计要求较低，尤其是1、2、3、4、5、6、8等分布在高坡上的住宅存在消防通道坡度过陡，消防通道狭窄，无环形消防车道，8栋等部分楼栋甚至消防甚至无法直达等问题。

虽然后期政府出资楼栋安装消防设施，由于供水管道老化失压，部分消防设施出现水压低或无水等问题。

三 小区市政化设施严重老化

和大多数老旧住宅小区存在一样的问题是与松泉公寓小区危房共生的还有市政设施严重老化问题,小区市政供水供电系统存在严重问题，不是停水就是停电还不提前通知，消防设施供水条件不足，严重影响住户生活及居住安全；

不仅如此，由于燃气管网未进入小区，造成燃气站在小区设点，燃气站为降低送气成本，甚至不按燃气规范要求，在小区非法储藏或长期停放特种燃气车辆储存燃气罐，给居住小区埋下燃气集中爆燃的安全隐患。

四 小区公共配套设施严重不足

松泉公寓作为老旧小区，由于开发时间较早，规划严重不合理，目前各类公共配套设施严重不足，直接影响到小区生活、环境卫生及物业管理，部分问题甚至威胁到小区住户的生命财产安全。

五 罗湖中心地位受到挑战

松泉公寓作为罗湖区几百个老住旧住宅小区之一只是罗湖区的一个缩影，十年多来，正是因为罗湖没有土地供应，旧改推进不了，导致了罗湖这十年来一步一步的落后。

十年前，深圳的中心绝对是在罗湖，现在说罗湖是深圳的中心你会笑一笑，罗湖作为深圳中心的一部分的地位也已岌岌可危。

十年前的好学位大多在罗湖福田，公立学校本身之间的差别实际上不大，就像一个肯德基和另一个肯德基，食物是一样的，做法也是一样的，唯一的区别是顾客不一样。

牛校不是课本强，校舍强，桌椅强，老师强，而是学生强。那里有高素质的父母，那里就有高素质的孩子，那里就是未来的学区房，同样的，工作机会在那里，那里就是深圳的中心。

下图可以看出南山区牛校正超越罗湖的名校！

六 松泉公寓旧改只能成功

罗湖是最先建成区，很多小区的危房、物业管理不好、公共配套设施不足导致老旧住宅小区的脏乱差让很多人才和原业主搬到了环境更好的福田南山前海宝中，罗湖再不拿出改革的决心和勇气，只会越变越差和其他区的差距越拉越大。

只有老旧住宅小区能成功旧改，才能吸引更多的人才来罗湖居住，才能改善罗湖的整体居住环境。

我们从小受的教育就是少数服从多数，目前旧改要达成100%已经证明是不可能也违背了少数服从多数的基本原则，绝对不能让很小一部分人为了自己的利益最大化损害社会发展和其他大多数业主的利益。

望罗湖在制定政策的时候能降低这个标准，通过政府主导，国企实施的环境下实现公平公正旧改氛围，切实有效的推动旧改和罗湖发展，让罗湖的老旧小区改得成罗湖真发展！

松泉公寓小区的业主期望旧改好多年了，住上安全舒适的房子是松泉公寓每一位业主的梦想，也是其它老破旧小区业主们的梦想。

只有松泉公寓为代表的旧住宅小区成功旧改了，才能提升罗湖的环境，才能吸引人才在罗湖创业，才能吸引更多的企业进来，罗湖的作为深圳中心的地位才不会变！

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