太原市2017年9月房地产市场月报

一、政策动态

关于控制二手住房短期交易转让的通知

为认真贯彻落实党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，规范房地产市场秩序，抑制房地产泡沫，维护消费者合法权益，遏制住房炒买炒卖，现将控制二手住房短期交易转让有关事项通知如下：

一、本通知印发之日起，市辖城六区新购住房取得《不动产权证》或《房屋所有权证》的，自取得《不动产权证》或《房屋所有权证》之日起满2年方可交易转让。

二、拆迁安置房上市首次交易，以及继承、离婚分割、直系亲属间赠与和转让不受此项规定限制。

三、建立二手房短期交易转让审查机制，对取得《不动产权证》或《房屋所有权证》未满2年、但因债务纠纷等特殊原因确需交易转让的，经审查同意后方可交易转让。

更新公租房档案室 完善公租房档案

为进一步做好公共租赁住房的动态管理，细化完善、建立健全一户一档，达到纸质档案与电子档案同步建立的档案管理工作目标。公租房保障中心根据《住房保障档案管理办法》的要求，通过政府采购完善更新了档案室设施设备,集中对公共租赁住房档案进行了整理，完成纸质一户一档的明细。集中整理了各项档案、资料，将2013年以来的各种档案资料重新进行了核对、细化、分类、归档，并细化了目录明细，使档案资料细化分类、存放有序、查阅方便。集中整理了账册，完善了已管理的西华苑小区、丽泽苑小区、泰和苑小区、龙康新苑小区共574户《公共租赁住房实物配租房屋租赁管理登记簿》电子档案的登记。通过对档案资料的整理和电子档案的登记，使公共租赁住房档案管理做到了科学整理、安全保管、有效利用。

小产权房不得借不动产登记“洗白”

针对分散登记形成的历史遗留问题，国土资源部与住房城乡建设部近日发出通知，要求各地依法妥善处理，为不动产权利人排忧解难，但不允许所谓小产权房借此合法化。

随着城乡不动产实施统一登记，房、地分散登记时期形成的历史遗留问题不时出现，如土地权属来源合法但原开发建设单位未及时申请办理国有土地使用权初始登记，房屋建设单位在国有建设用地开发中存在用地手续不全、擅自改变用途、未按要求缴纳相关税费等情形而未办理国有土地使用权登记等等，从而使购房人凭已取得的房屋所有权证书申请办理不动产转移登记时，可能面临“开发商没了”“土地信息资料不见了”“原开发企业破产了”“开发商没有补齐土地出让金”“手续不全”等一系列问题困扰。为此，两部门要求不动产登记机构和房屋交易管理部门加强配合，共同协商，推动地方政府依法合规分类妥善处理，及时为群众解决问题，但要防止小产权房通过不动产登记合法化。

为进一步解决不动产登记“中梗阻”问题，切实便民利民，两部门要求房屋交易与不动产登记机构分设的地方，两部门进驻同一个服务大厅，设置同一个受理窗口，实现房屋交易与不动产登记有效衔接，一个窗口受理。涉及交易需办理事项，一般交易业务3个工作日内办结，较为复杂的5个工作日内办结。凡是能够通过网上办理的房屋交易和不动产登记事项，不得要求当事人到现场办理。

晋阳湖西岸要变身商业中心

为推动晋阳湖西岸的城市更新和生态修复，近日，市规划部门对西岸多个区域的规划方案进行调整，今后这里将建成商业中心，并配建大量的教育、公园绿地、停车场等基础服务设施。

其中一个区域的规划范围是太化工业遗址公园以南，东起晋祠路，南至南环高速，西起西环高速，北至规划龙城大街西街，总面积约3.69平方公里。本次主要对用地性质、道路建设、配套设施等进行调整。今后，沿南环高速一带均为生态绿地，区域中心有两块教育科研用地，周围三面有大面积商业设施，西北和东南区域为住宅区，幼儿园、小学、中学、公园、停车场等配套设施一应俱全。

同时，太原市还发布了晋阳湖西岸（集中安置区）的修编方案，规划范围是北起南中环以北区域，南至龙城大街西街，西起西环高速，东至晋祠路，总面积4.37平方公里。上述区域规划中最大的亮点是将新建一大批教育设施，包括幼儿园13所、小学5所，中学4所，小学中学相邻。另外，还规划了两处商业设施，一处紧邻南中环街，另一处集中于区域中央的广场东侧。

完善长风商务区路网 吴家堡北街将实施改造

太原市将对晋源区吴家堡北街实施综合改造，改造后，不仅方便沿线居民的出入，还将成为长风商务区西侧的一条东西向次干路，对完善长风商务区的路网系统，非常有利。

太原市正在进行大规模的城市建设，随着城中村改造、晋阳湖公园、南中环街、新晋祠路等项目的建设，逐步改善了该区域的交通环境，进一步加快了城市化进程。吴家堡北街作为长风商务区西侧的一条东西向规划次干路，道路两侧早已是高层小区，周边居民出行需求较大，吴家堡北街改造后，将有效改善当地群众的出行条件。

太原植物园基建工程全面展开

9月15日，太原植物园晋源段16.9万平方米拆迁任务完成，基建工程全面展开。

太原植物园是由上海绿地集团和太原市政府、太原市园林局合作的一个PPP项目，是太原市在园林绿化领域首次启用PPP公私合营的建设开发模式。项目位于西山一脉的太山脚下，北邻蒙山大佛景区，西依著名的太山景区，南连太古公路，东临晋祠路。占地面积约2700多亩，相当于3个迎泽公园，总投资21.7亿元。

目前，60台大型机械设备已陆续进场，现场的基础工程、土地平整工作已经全面展开。

杨家堡南片区要建多栋超高层

9月18日，省城小店区召开杨家堡南片区连片改造项目恒大业主见面会，由恒大地产集团山西公司和平阳路街办相关负责人，向改造片区居民介绍将在此新建的“恒大城市之光”项目，并承诺为居民打造舒适宜居的民生住宅，用以回迁安置的多栋30层以上超高层，计划再创长风亲贤新地标。本次改造范围为平阳路以西，滨河路以东，长风街以南，滨东花园北围墙、杨家堡小区南围墙、国瑞苑北围墙以北，拆迁后回迁安置和开发建设用地260余亩。

该项目是集回迁安置住宅、改善型住宅、5A级写字楼、高端酒店式公寓、休闲购物中心、社区配套商业为一体的新型城市住宅和商业综合体，并首次引入150米超高层写字楼和公寓，试图打造成为城市高端综合体。本次回迁安置住宅作为“恒大城市之光”的重要组成部分，同时，该项目还将引入知名小学、幼儿园等优质教育资源。

晋阳湖化肥厂用地修编 集商业、住宅、公园于一体

2019年，太原市将举办第二届全国青运会，位于晋阳湖东岸的山西体育中心作为青运会主场馆，将迎接一场全国瞩目的体育盛会。紧邻晋阳湖西岸的太原化肥厂成为人们关注的焦点。

从规划方案中获悉，化肥厂用地已经修编为二类住宅、商业、以及公园绿地，并配套两所幼托、一所小学、两所中学以及停车厂等配套设施，在地块正中央部分，为文化设施用地。

值得一提的是，化肥厂工业遗址保存完好，是世界上唯一一个将厂房、设备等整体完整保存的废旧化工厂。此次化肥厂修编，共涉及3.69平方公里，约5535亩。化肥厂总占地面积约2600亩，内部建筑面积20万平方米，走廊管线2.7公里。这里始建于1958年，是我国“一五”期间由前苏联援建的吉、兰、太三大化工基地之一，曾为我国化学工业及农业发展建设做出了巨大贡献。

二、太原房地产市场资讯

开城路、红沟路建设工程

从太原市城乡规划局获悉，太原市开城路、红沟路建设工程正在公示，其中，开城路建设全长约3.7公里，最宽处双向八车道，红沟路建设全长约185米，设计为双向四车道。

开城路北起西外环路，南至玉门河，全长约3.7公里，部分东西向路段宽为50米，双向八车道；其余路段宽为40米，双向六车道。开城路为城市主干路，设计车速50公里/小时。工程主要包括道路改造、绿化，排水、供热管网敷设及其他配套管网建设等。

红沟路南起玉门河快速路北岸，北至规划玉门河街，长约185米，规划红线宽30米，设计速度30公里/小时，双向四车道。红沟路道路等级为城市次干路，建设内容包括道路、排水、交通工程，管线综合及其他配套设施等。

省城虎峪河改造预计11月底完工

9月1日，省城虎峪河道路快速化改造工程西中环段，南北两侧下穿通道修建工地上，多台大型机械正在合力工作。虎峪河道路快速化改造，西起白家庄路，东至滨河西路，全长8.56公里，预计11月底可完工。届时，万柏林区将新添一条东西向快速化道路。

太原地铁3号开始勘察施工 年内有望全面开工

备受瞩目的太原地铁3号线终于开始进行前期探勘施工，年内有望全面开工，届时太原地铁将初步覆盖全市，未来将与地铁2号线实现换乘。目前，沿和平路、南中环街、晋阳街等道路，地铁3号线25座车站地质勘察已经陆续开始。

地铁3号线工程北起柴村，途经和平路转入南中环街，过汾河后经晋阳街接入太原南站至东峰村，线路全长约30.523公里，共设25座车站，其中换乘站9座，全线均为地下线；总投资约243亿元。

太原西山国家矿山公园

9月28日上午，万柏林区的白家庄村启动整村拆除，标志着太原西山国家矿山公园开建，开始前期的拆迁。据悉，太原西山国家矿山公园位于西山煤电白家庄矿及周边，为全国唯一地处省会城市的国家级矿山公园。白家庄村完成整村拆除后，拟在村旧址上，打造与西山国家矿山公园配套，具有乡村建筑特色，且极具观赏性的建筑群落。

万柏林区：今年将新建3个小游园

9月4日，从园林部门了解到，万柏林区将新建杏林带状游园、神堂沟神泉路游园、峪园等3个小游园，预计年内建成。

杏林带状游园西临普国路，东至西苑南路，南至南内环西街，北临西华苑小区，形状成带状，因其中有成片的杏树林而得名。游园占地总面积达9621平方米，其中绿化面积6800多平方米。

神堂沟神泉路游园位于神堂沟神泉路北侧，面积8700多平方米，绿化面积6000多平方米。游园将一改“标准化”园路，采用不同形状的砖石铺路。其中，设计一座造型别致的廊架，顶棚雕刻为镂空状。

我市又有11条道路将实施改造

按照太原市年内消除黑臭水体的目标要求，将对三个区域的11条道路实施改造，完工后，地下管网实现雨污分流，道路通行能力将增强，且有效改善区域环境质量。

城南退水渠周边：改造4条道路，分别为文源一条、文源二条、文源三条和新泽巷。

小店坞城片区：改造2条道路，分别为军民路和八一路。

南沙河流域东段：改造5条道路，分别为郝家沟街、朝阳街北二巷、新开路北段、新开路南段和红沟中街。

西机路将建成双向六车道

为了完善万柏林区的路网系统，太原市将对西机路实施改造。西机路位于万柏林区，西环高速西侧，南侧为新建的西外环大街与西机路段，北侧为新建上庄街，该区域目前没有道路。按照新公示的规划方案，此次西机路的建设起点是西外环大街，终点是上庄街，全长2.4公里。道路规划红线宽50米，中间21米宽机动车道，双向六车道，道路两侧各是2.5米宽的绿化分隔带、3.5米宽非机动车道、3.5米宽人行道以及5米宽的绿化带。

太原北涧河快速路改造收尾 预计11月底完工

9月20日，太原市北涧河快速路工程建设正紧张有序进行中，北涧河两侧快速路路基雏形已现。该工程是省城九水绕龙城整体工程之一，据施工人员介绍，目前，快速路改造进入路基连接收尾阶段，整体工程预计11月底完工。

三、太原市房地产市场分析

（一）土地市场

1、土地出让与成交情况

本月，全市累计成交各类用地7宗，共计15.20万平方米，环比下跌81.24%，同比下跌62.83%。其中，成交住宅用地5宗，建筑用地面积14.20万平方米；成交商办用地2宗，建筑用地面积1.00万平方米。从2016年9月开始到2017年9月太原市土地成交面积变化如图1所示，土地市场波动较大。

图1 2016年9月-2017年9月太原土地成交面积

土地成交总额方面，2017年9月，全市累计土地出让金13.34亿元，环比下跌71.94%，同比下跌73.48%。

2、热点土地解读

2017年9月份土地成交市场低迷。9月份成交的7宗地中，2宗地位于小店区，1宗位于迎泽区，2宗地位于尖草坪区，2宗地位于万柏林区。其中，成交总价最高、土地面积最大的地块为万柏林区用地编号为HGZ-1760号用地，是一宗综合用地，建设用地面积为9.35万平米，成交总价为4.96亿元；成交楼面地价最高的地块为万柏林区一宗综合用地，用地编号SWG-1721，建设用地面积为1.62万平米，成交总价为3.32亿元，楼面地价为5850.64元/平米。

（二）新建商品住宅市场

1、市场供应

2017年9月份太原市共批准预售商品住房6876套，总面积为83.25万平方米。本月太原楼市批准预售住宅量套数和面积较上月上升。2016年9月-2017年9月太原市新增商品住房面积变化见图2。

图2 2016年9月-2017年9月太原新增商品住房面积图

2017年9月份太原市批准预售的商品住宅预售住宅总面积前五楼盘见下表1：

表1：太原市9月份批准预售住宅总面积前五楼盘

2、成交分析

9月份太原楼市环比量跌价增，一手住宅成交4058套，太原商品住宅销售面积为50.58万平方米，环比下降33.05%，同比下降18.14%；而楼市价格方面，2017年9月，太原商品住宅价格为8043元/平米，环比上涨0.83%，同比上涨4.04%。2016年9月至2017年9月太原一手住宅成交走势如图3所示。

图3 2016年9月至2017年9月太原一手住宅成交走势

从户型面积来看，120（含）-140平方米面积段销售套数占比最高，达21.54%，较上月下降5.65个百分点。其次为140(含)-180平方米面积段，占比为20.6%。

2017年9月份太原市成交886套90㎡以下的小户型商品住房，总面积6.68万平方米，占全市总成交量的13.21%，成交均价为7440元/平方米；90㎡-140㎡的改善型和140㎡以上的大户型成交量占比分别为46.36%和40.43%，均价分别为7719元/平方米和8611元/平方米（见表2）。从面积结构分布表中可明显看出2017年9月以90-140平米的房型最为热卖，140平方米以上成交套数次之。

表2 2017年9月太原市一手住宅成交面积结构分布

从需求结构的价格段来看，单价8000(含)-10000元段销售套数最多，为1171套，占比最高，较上月下降4.09个百分点，达28.86%。其次为7000(含)-8000元价格段，占比为22.62%。各价格段销售套数占比结构图如下图4所示。

图4 2017年9月太原价格段销售套数占比结构图

各楼盘成交量，2017年9月份太原市一手住宅成交套数前十名楼盘如表3所示，其中7个项目套均面积低于全市，8个项目套均总价低于全市。万柏林区融创长风壹号项目以282套的销售套数位居首位。综合分析成交套数前十名的楼盘可以发现2017年9月份太原市一手住宅以中小户型、中低套均总价热销。成交套数前十名的楼盘在万柏林区、杏花岭区、小店区、晋源区均有分布。

表3 2017年9月太原市一手住宅成交套数前十名楼盘

2017年9月，太原住宅销售金额前十名共成交18.57亿元，其中6个项目套均总价低于全市，6个项目套均面积低于全市。万柏林区融创长风壹号以4.22亿元的销售金额位居首位。

表4 2017年9月太原市一手住宅成交金额前十名楼盘

本月住宅成交套数排名第一和成交金额排名第一的为万柏林的“融创长风壹号”。融创长风壹号项目位于万柏林区长风西街与千峰南路交汇处西北角往北500米，地处长风人文生态居住区，紧邻长风商务区、长风亲贤商圈、和平公园等城市顶级配套。小区占地约140亩，总建筑面积约36.6万平方米。

（三）存量房价格指数

根据VISS系统对全市六大城区中2867个存量住宅小区的监测，2017年10月份存量住宅均价为7964元/平方米，环比增长3.20%。

2017年10月，全市六大城区中存量住宅均价最高的是迎泽区，监测均价为8427元/平方米，环比上涨1.08%；其次是小店区，监测均价为8199元/平方米，环比上涨5.47%；杏花岭区，监测均价为7633元/平方米，环比上涨3.30%；万柏林区，监测均价为7540元/平方米，环比上涨4.43%；晋源区，监测均价为7353元/平方米，环比上涨3.23%；尖草坪区，监测均价为6330元/平方米，环比上涨0.96%；本月迎泽区、小店区、万柏林区等六大城区监测均价均有所上涨，其中小店区上涨幅度最大，为5.47%。

（四）总结

从9月份太原楼盘销售情况来看，太原楼市环比成交量下跌幅度较大，成交均价较上月小幅度增长。受8月份一手楼盘的需求与供给量基本持平的影响，上月一手楼盘成交活跃，带动本月的供给量有所增加；但为了认真贯彻落实党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，规范房地产市场秩序，抑制房地产泡沫，维护消费者合法权益，遏制住房炒买炒卖，出台新的政策，太原市辖城六区新购住房取得《不动产权证》或《房屋所有权证》的，自取得《不动产权证》或《房屋所有权证》之日起满2年方可交易转让。本政策的实行，在一定程度上抑制了投资者的投机行为，影响了市场成交量。

目前，太原市商品房库存量较大，2017年太原楼市的主基调仍为去库存。

来源：聚信评估

责编：宝宝

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