雄安“三变”，能否成为城镇化发展的样板？

• 作者：梁云风 ／ 微信公众号：qspyq2015

• 这是秦朔朋友圈的第1566篇原创首发文章

雄安“三变”变的是什么？

“雄安新区绝对不搞土地财政，一定要考虑百姓的长远利益，绝不搞形象工程。”日前 ，雄安新区建设的这三条原则一公布，立即在社会上引发强烈反响。在中国楼市价格节节高升的今天，这三条原则如一股激流，在赞美和质疑声中一骑绝尘。

质疑是肯定的，在今天的地方政府，土地财政占据着绝对的比重，如果不搞土地财政，哪来资金推进城市建设？征地一次性完成，农民怎么长久获益？针对质疑，官方提出“三个变”的思路：变土地平衡为城市平衡，变政府争利为让市民获利，变产权少数人拥有为社会共有。

根据雄安新区官方的解释，不搞土地财政就是政府不再以“卖”地为主，土地使用权为政府与老百姓共有，以往的房地产开发“变身”为房产开发商，开发商根据新区规划建设方案，按照市场机制进行开发建设。建好的住房将实行租售并举，其中公共租赁住房占“大头”。

租售并举和积分制被引入雄安新区的建设，并被作为一项创新。“雄安新区不搞土地财政，不走房地产主导的城市发展老路，未来将在房地产方面进行创新，实行租售并举。”雄安新区管委会负责人在接受媒体采访时说。

租售并举被不少房地产从业者看作是遏制炒房的“利器”。在国际上，利用租赁市场平衡房价的典范是德国。在德国，居民大多没有自有房，而选择租房住，自战后到现在，这一趋势一直持续。2012年底的公开数据显示，德国自有住房率约为44%，租赁住房率约为56%，3800万户家庭中超过2000万的家庭居住在租住的房屋中，其中77%的年轻人都是租房居住。

雄安新区的“三变”原则，着眼于“房子是用来住的，不是用来炒的”这一理念，如果真能在租赁市场上有正确的引导，既能满足不同群体的住房需求，又能挤压炒作空间，确实是一项创新。

从现实情况来看，雄安新区确实有实施租售并举的条件，在新区建设初期即制定相关政策，相比于其他楼市发达的城市，可以避免公租房沦为陪衬甚至是腐败的暗疮，推行以租为主、以售为辅也就更加顺畅。

土地财政“错位”错在何处？

为什么雄安新区不能搞土地财政？这是很多人心里在问的。

国家发改委学术委员会秘书长、中国国际经济交流中心首席研究员张燕生认为，雄安新区承载的使命是创新，今后将成为中国的“硅谷”，是中国成为创新型现代化国家的心脏区域。这样的安排吸引的是高端产业和从业者，高房价在一定程度上对吸引创新人才将起到不可忽视的负面作用。从中央对雄安新区“千年大计、国家大事”的定位来看，也可以看出，国家对雄安新区的建设发展，不允许再出现炒房阻碍城市创新发展。

在过去的房地产模式中，是典型的“亏两头，富中间”模式：拥有土地的农民拿到的征地补偿款远少于土地的增值收益，而购房的城市居民又要为高房价买单，成为接盘侠，真正受益的是地方政府和开发商，他们拿走了土地增值收益的大部分。

从去年5月份的“权威人士”讲话和去年国庆以来密集出台的房地产“四限”（“限购”“限贷”“限价”“限售”）政策可以看出， 高房价正在成为中国经济发展的不稳定因素。

原建设部副部长、中国房地产业协会原会长杨慎在9月19日接受《中国房地产报》社长栗文忠的采访时指出，中国房地产行业目前问题的症结在房地产“没有完全放在解决民生问题上”，在定位上脱离了民生的属性，成为炒作的“金融产品”，“定位定错了之后，房子的品质和居住属性就放到次要的位置，结果就是造出来的房子大小不合适，居住不合适，要不然就是居住安全不合适。”杨慎先后在建筑工程部、国家建委、城乡建设部任科长、处长、研究所长、局长、副部长等职，并于1991年至2000年期间担任中国房地产集团公司董事长，参与并见证了中国房地产市场化的众多决策，是中国房地产行业的老兵。

不少地产行业从业者认为，要纠正这种定位的偏差，雄安新区是一个好的实验样板。此次提出的“三变”思路，变土地平衡为城市平衡，是指政府不再主要靠卖地为生，而通过促进城市工商业发展、扩大就业水平，在税收中扩充地方政府的钱袋子；变政府争利为让市民获利，则是指不搞一次性征地补偿，更要抑制过高的房价，真正让处于两头的老百姓共同分享土地增值带来的巨大收益；变产权少数人拥有为社会共有，这一条尤为关键，是实现以上两个思路的基础。

简单地说，雄安新区的“三变”思路，就是将房地产回归到“住”的基本定位上来，让人民真正享受土地升值的收益，让房产成为经济社会发展的助力而非阻力。

雄安模式，能否推广？

雄安新区的模式核心举措包括租售并举和积分制。在目前来看，租售并举在北上广深等房地产深度开发的城市推广短时间内难度较大。上海财经大学公共政策与治理研究院院长胡怡建分析，因为其他城市已经卖了大量房子，再搞公租房，衔接起来就不那么顺畅，很难做到。

雄安新区的探索实践，将为我国未来城镇化道路提供新的借鉴。至少从两个方面有借鉴作用。

对拥有土地的农民来说，雄安新区将再造一套新的城镇化红利分配机制。在“三变”模式下，农民、政府和开发商共享城镇化发展的蛋糕。具体来说，是未来土地使用权将由政府和农民共有，以往的房地产开发商变身为“房产”开发商，不再拥有土地使用权。政府和农民以土地出资，折成股份，成为城市的“股东”，而房产开发商则以资金和技术入股，成为“股东”，最后土地增值的收益由三方共享。

对于进入城市的创业者，则通过积分制来分享蛋糕。刚开始先租房住，工作时间长、贡献大的市民攒够一定积分，也可以以较低的价格把房子买下来，但在一定期限内不能卖。如果要出售房产，政府将有优先购买权，以略高于同期银行本息的价格回购，避免房屋频繁“倒手”推高房价。这样既能起到遏制炒房的作用，又能激励创业者以自己的劳动作为出资，一同分享土地增值的收益。

从上面的分析可以看出，租售并举是积分制的前提，积分制是对迁入人口与当地政府、户籍居民在权利上的一种平衡。这种模式能否真正作为样板，至少还有两点值得探讨。

一是 目前积分制在北上广深等不少城市都已经实行，但一方面积分门槛高，时间长，无形中制造了“同权”的门槛。所以，未来雄安新区如何设计积分制度，非常考验当局的智慧。

二是 对于城镇化过程中的中小城市来说，如果是人口净流出地，积分的作用将形同虚设，由此可见，雄安新区“三变”的原则，关键在于提高租赁市场的比例，将利益共享落到实处。

不过，可以预见的是，随着中国城市化进程的加快，地产行业仍将是一个增量市场，中小城镇仍将继续成长，大力推广租售并举为时不晚。我们可以对比一下中美日韩四国的城镇化水平。截至2016年底，如果按照城镇常住人口来计算，我国的城市化率已经达到了57.4%，按城市化的“阶段论”来看，我国已经走到了第二阶段的尾声。对比一下，世界银行的数据显示，截至2016年底，日本城镇人口占总人口的比重高达93.9%，韩国城镇化率达到了82.6%，美国的城镇化率是81.8%。

“雄安模式”值得期待。

• 祝祖国繁荣昌盛，祝朋友们皆大欢喜。每年的这个时候，中秋、国庆、秦圈圈上线纪念日都在日子附近，都在祈愿中国明天会更好。

「 本文仅代表作者个人观点 」

秦朔朋友圈微信公众号：qspyq2015

商务合作｜请联系微信号：qspyqswhz