楼8| 李宇嘉：从供地“新政”看深圳楼市未来和房企转型

李宇嘉（深圳市房地产研究中心）

一、还原“划拨重出江湖”的本来面目

2017年9月1日傍晚，深圳市规土委在官网上发布通告，征求社会公众对《深圳市人民政府关于完善土地供应管理的若干意见（征求意见稿）》的意见和建议。意见稿中，“1988年在深圳消失的划拨用地重出江湖”备受关注。政府机关、公用事业、非盈利等用地，在全国范围内一直是“划拨用地”，即用地主体与政府签订行政划拨用地合同，用地没有使用期限的限制，产权归政府所有。

1988年，作为土地制度改革的先遣军，为了提高土地使用效率，特别是发挥市场在土地配置中的作用，减少行政干预倒逼土地供应太多、粗放供应、无效供应，具有特区立法权的深圳完善土地出让模式，对原有的行政划拨的用地模式进行改革，将原有的行政划拨用地改进为“协议免地价供应”，即将划拨方式改为协议出让（免地价）方式。本质上，协议方式具有市场化的属性。

尽管免去了地价，提高了土地供应效率，但用地主体空间、弹性增加，导致批而未用（捂地）、利用不足、配套难以到位，甚至挪作它用等现象。而且，不同类型公共用地，协议出让的具体方式还不同，不仅浪费了土地资源，后续监管上也难以跟上，国家严格的土地指标控制制度也难以在深圳“落地”，而且也导致后来盘活存量的时候，由于前期程序上的瑕疵导致阻力重重。

此次，重归行政划拨，一方面复归最严格的土地利用，强化了划拨用地的政府全书，有利于体现用地的公共属性。特别是，深圳近年来常住人口年均增加40-60万左右，户籍人口在“十三五”末将比“十二五”末增加一倍（从250万增加至550万），国 家强调补足公共服务短板，实现公共服务“全覆盖”的情况下，未来供地应当更多地转向迎合人口增加及对教育、医疗等公共服务的需求。

另一方面，划拨用地扩大到.只租不售的人才和保障性住房、创新型产业用房（含科技企业孵化器，下同）用地，这是针对高房价、新市民住房需求困难的背景，人才住房、保障性住房的公共属性全面凸显。投融资体制改革以及大众创业万众创新背景下，创新型产业用房就像电信基站一样，是服务于全体市民创业创新的基础设施，也符合科技创新、现代服务业发展成果惠及全民的诉求。

二、土地倾向于公共服务，这是深圳楼市长期保值增值的关键

有人认为，结合此前深圳发布棚改、租售同权、租赁市场等一系列关系民生的政策，土地供应完全向公共服务、人才住房等领域倾斜。是不是意味着，深圳未来商品房供应的规模会减少，不仅大家无房可选，而且房子也会继续涨价。笔者认为，这是完全没有道理的。首先，房地产调控后期会继续严格，难得的“窗口期”，将构建起围绕“租售并举”的长效机制。

事实上，如果算上城中村、企业集体宿舍、学生宿舍，深圳的房子总量够了，市政府政策研究室人士说，目前深圳有1042万套住房，常住人口几乎人均一套。现在，资产泡沫甚嚣尘上，国内外媒体认为，只有中国这个新兴国家没有发生金融危 机。如果要让房地产泡沫不破，关键就是要增加公共服务供给的短板。这方面，需要弥补的东西太多了，简单地说，没有物业管理的小区有多少。

过去，深圳过于注重发展经济，所以“孔雀东南飞”。现在，“新一线城市”都在吸引人才，成都、杭州人才吸引力很强。人力、办公和工厂成本是创新大敌，华为搬迁、富士康搬迁，就是这个道理。因为，他们要和全球竞争，过去的杀手锏是成本，未来创新已逼近天花板，特别是智能科技，华为、富士康搬到哪里一样能生产，关键看成本。因此，未来需要加强公共服务建设，以优质的公共服务吸引人，这才能留住更多的人才，也才能再次续写“孔雀东南飞”。

试想，如果深圳的公共服务就像香港，就像东京，商业旺地的厕所就像五星级酒店一样干净，会有多少人才涌入深圳呢？如此，深圳房价才有可持续增长的动力。如果不增加公共服务，继续在商品房供应上“吸鸦片”，短期土地出让、固定资产投资、经济增长等，都非常显著，但这不可持续。因为，如此高的房价下，买房子的人都是超高收入，特别是投资投机客。这样，房价泡沫继续积累，失衡继续存在，楼市继续是高收入阶层赌博的场所，也终将有破灭的一天。

三、供地新政也折射房企转型路径。

特区建立以来的30年，年均土地供应规模约30平方公里，对迅猛扩大的人口和经济体量提供了重要支撑。但是，过去供地过分强调土地规模化供应、经济功能、拉动固定资产投资的功能，忽略减量发展的集约化供应、社会功能，供给基础设施的本源责任。近年来，人口史无前例地暴增，但新增土地供应却没有了，特别是针对新市民“扎根”，对住房、教育等基本公共服务的诉求，却没有相应的空间供给，这与国有土地全民所有的属性完全不同。因此，未来土地供应拨 乱 反 正。

而且，不管是长短期租赁用地，还是临时用地，都在“划拨、协议、招拍挂”等三种模式之外，针对现状存量用地情况，增加更多的、可以将闲置低效用地供应出来的新模式。另外，尽管明确了划拨用地产权归政府，但不限定划拨用地的投资主体，政府可以根据其投资管理要求选取合适的经营模式和经营者，区分用地供应和项目经营，以鼓励社会投资民生用地。这意味着，开发商参与公共服务设施，人才住房，即所谓的PPP模式，将成为未来企业转型的主要领域。万科不愧为行业领军者，其城市综合配套服务运营商的定位，就在于分享PPP合理利润、城市公共服务完善带动的资产增值、为政府代建换来的宝贵空间（空间换配套）。而且，未来公共服务完善了，人口和人才大规模涌入，住房需求的规模和品质都会史无前例地增加。