南京租赁试点方案出台，推进上学、就医等“租购同权”

8 月 18 日，现代快报记者从南京市房产局获悉，《南京市住房租赁试点工作方案》正式发布。作为全国发展租赁市场的试点城市之一，南京在住房租赁试点工作方案中也明确很多内容，比如租购同权、商改租、治理群租等 " 热词 "，都是南京市民极其关心的内容，到底南京将如何规定？这些内容在 23 条具体举措中均可找到明确答案。

承租人权利清单，推行 " 租购同权 "

若租住房屋与购买房屋享有同等权利，将会降低很多人的购房欲望，这将有利于形成结构合理的住房体系。因此，本轮国家试点发展租赁市场城市中，" 租购同权 " 成为一个关键词。南京市出台的《方案》提出，将适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施，建立承租人权力清单，逐步实现购租同权。

此前，广州地区率先亮出 " 租购同权 " 这一概念时，被不少公众误解为 " 租房也可以上名校 "。对此，南京市推进 " 购租同权 " 包含三层含义：一是要把实现购租同权作为最终目标，也是在发展住房租赁市场中坚持的方向。二是承租人享受的基本公共服务包括多方面内容，包括义务教育、基本医疗、计划生育、公共卫生、健康促进、基本养老、就业服务、社会保障、社区事务、科技申报、住房保障和公积金提取等各方面内容。三是逐步稳妥有序推进。

《方案》对于市民普遍关心的 " 入学 " 也进行了相应明确：本市户籍承租人子女，将按照南京市学前、义务教育阶段招生入学政策接受教育；符合南京市外来务工人员随迁子女义务教育入学政策的非本市户籍承租人，将由各所在区教育行政部门统筹安排其随迁子女在居住区内享受义务教育。

出租房间的人均建筑面积不得低于 15 平，" 群租房 " 将被大力度治理

将现有房屋进行切割改造，一个不足百平方米的房子里硬生生地塞进了 20 多人，各地频现的 " 群租 " 埋下了很多隐患。今后这部分房屋的改造出租将有严格要求。《方案》提出，改造不得破坏消防设施的完好有效，不得将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租，或按床位出租；不得将原始设计为厨房、卫生间、阳台、地下储藏室和车库等非居住空间改造出租、供人员居住。原则上，出租房间的人均建筑面积不得低于 15 平方米，每个出租房间居住成年人数不得超过 2 人。

群租房安全治理，由谁来进行监管？本月 8 日，我省公安厅牵头出台的《关于加强出租房屋管理消除安全隐患的通告》已进行明确，并同时提出，对于违者，将由公安、建设、工商等部门予以处罚，构成犯罪的将依法追求刑事责任。

开发企业有望成为 " 大房东 "

发展租赁市场，租赁房源的有效供应是关键。相关统计显示，目前南京市租赁市场年成交在 30 万套左右，对于南京这座未来常住人口达到 950 万人的长三角区域中心城市而言，租赁房源供应量亟须 " 大增容 "。

《南京市住房租赁试点工作方案》（以下简称《方案》）明确，南京市充分发挥市、区两级国有企业引领作用，支持国有企业拓展业务，将住房租赁纳入业务范围，通过新建、改建、购买、租赁等多种方式筹集房源，实施规模化租赁服务。其中，2017 年国有规模化住房租赁企业将不少于 14 家。同时，将鼓励具有一定运营经验和一定规模的民营和混合所有制企业将住房租赁纳入经营范畴，鼓励房地产开发企业、物业服务企业以及各类机构投资者设立专门的住房租赁企业，开展住房租赁经营业务，今年内这样的试点企业将不少于 4 家，到 2020 年底不少于 10 家。

通过培育多层次市场主体，从而探索建立起政府划拨建设、企业新建自持、配建、改建、闲置住房出租等多种渠道筹集租赁住房的模式，南京市建设或筹集的租赁性住房将不低于 50 万平方米。

由政府新增的租赁住房房源主要来源于三方面，即通过划拨方式，新增一批租赁房源；对出让面积超过 5 万平方米的部分新增住宅用地出让时，明确配建 5% 保障性住房（含租赁性住房）；出让用地竞价达到最高限价后竞建的保障性住房中也将包括一定体量的租赁住房。

鼓励开发企业 " 自持 " 则是选取符合条件的新建商品房项目，在出让时土地用途直接明确为 " 租赁住房用地 "，所建住房全部由房地产开发企业自持，用于长期租赁，不得分割转让，不得改变用途，对外出租单次租期原则上不得超过 10 年。上述要求在土地出让合同中予以约定，并在不动产登记文书中也要注记 " 不得分割转让、不得改变房屋用途 "。这意味着，未来的开发企业也将拥有一个 " 大房东 " 身份。

试点 " 商改租 "，但不是想改就能改

将商业用房改建为租赁住房成为我国多地区发展租赁市场筹集房源的渠道之一，南京市也将其在《方案》中予以具体明确，同时鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等改建为租赁住房。

虽然南京地区有大量商业、商办用房，但 " 商改租 " 应按规定要符合条件。南京市 " 商改租 " 将按照 " 一事一议 " 的原则开展，位于城市中心、副中心以外、库存量大、位于地铁站点周边、生活配套完善的已建成、未销售、未经营的商业用房，在满足采光、通风、卫生、消防、安全等基本居住条件的前提下，以幢或单元为基本单位，按规定可改为租赁住房。而开发企业提出商改租申请后，需报属地区政府（园区管委会）和市相关主管部门初核，经评估后，区域内商业、商务办公总量确实过剩的情况下才予批准。

改建房屋将由房地产开发企业转为自持物业并用于出租，不得分割转让，完善相关手续后，改造后租赁住房用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

试点低效用地、集体土地建租赁住房，个人出租将获得奖励

将一部分闲置房源有效供应至租赁市场，引导和激发个人出租将是租赁市场房源供应的重要渠道之一。

对此，《方案》提出，将支持和鼓励居民出租闲置住房，提高居民财产性收入，政府提供租赁服务平台和规范化服务，个人出租住房实行免费登记备案制度。不仅如此，租金税费征收也将有相应优惠，其中，对个人出租住房月收入不超过 3 万元的，今年底之前可按规定免征增值税。对房地产经纪机构提供住房租赁经纪代理服务，适用 6% 的增值税率；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按 4％的税率征收房产税。根据试点推进需要，适时加大税收支持力度。

另外，南京市对采取自主改造开发方式的城镇低效用地再开发项目，试点配建一定比例的酒店式公寓，由企业自持用于租赁。还将在栖霞、浦口等区，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

建全市住房租赁服务监管平台，挂牌房源全面核验

网上挂出的房源颇为令人心动，但到现场一看完全不是一回事，这是很多租房人现实中常常面临的尴尬。规范住房租赁市场，房源的真实有效、中介机构的诚信服务等都是政府相关部门履行监管的重要考题。

《方案》提出，南京市将建立全市住房租赁服务监管平台，平台将积极整合房源信息，将南京市规模化住房租赁企业、大型房地产经纪机构和个人房源信息全部纳入该平台；通过该平台推行租赁合同网上签约，规范租赁双方和中介机构行为；同时实现网上办理租赁登记备案，完善统计分析、市场监测功能；借助该租赁平台，实现租赁服务监督延伸到社区。对于在该租赁平台挂牌的房源，房管部门将通过房产交易管理系统全面核验房屋的权属状况，确保房源信息真实准确。另外，还将充分利用 " 互联网 +" 和 " 大数据 " 技术，提供 " 房源登记、信息发布、租赁交易、网上签约、登记备案、租房证明 " 全过程网上办理服务，并逐步实现网上支付、信用评价、补贴发放、公积金提取、家政服务等一站式便捷服务。

租赁市场管理全面实行 "3 级政府 4 级网格化 "

租赁市场的有序发展，须有 " 规范管理 " 进行强有力的护航。对于未来可期的庞大租赁市场，南京市率先提出三级政府、四级网格化管理服务体系。即市级相关行政主管部门负责制定住房租赁相关政策和制度，各区政府（园区管委会）、江北新区管委会是属地范围内住房租赁市场管理的责任主体，街道办事处（镇人民政府）是辖区范围内住房租赁管理的直接责任主体，社区居（村）民委员会开展租赁管理的具体事务。今年南京市将在栖霞区和仙林街道试点，实现租赁交易服务监管平台与社区治理综合信息平台的信息共享与动态联动。

南京市也将通过相应举措明确好租赁当事人权利义务，以规避以往 " 房东任性涨房租，任性赶房客 " 带来的矛盾。《方案》提出，将研究制定租赁合同范本，住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金，不得擅自拆改房屋结构或转租。与此同时，将引入租赁市场法律救助，将租赁纠纷纳入街道司法调解范围，化解各类租赁矛盾，维护市场秩序。