以土地作价出资属于转让不动产，还是转让无形资产

摘要：在单独以土地使用权作价出资时，应当按照出售无形资产缴纳增值税；以土地使用权及地上建筑物一并作价出资时，应当按照出售不动产缴纳增值税。无论是出售不动产，还是转让土地使用权，增值税税率都为11%。转让2016年4月30日前取得或自建的不动产，或2016年4月30日前取得的土地使用权，也可以简易计算增值税，也就是按照5%的简易征收率计算增值税。

各位律师评创业的观众，大家好，我是刘森律师。希望你已经看过了我们上一期讲的“营改增后，以土地作价出资是否需要缴纳增值税”。上一期讲的主要内容是，在营业税时代，以土地作价出资免征营业税；但是，营改增后，营业税被增值税取代，而增值税不再免征。希望对大家有所帮助。

那么今天我们要讲的主题是，营改增后，以土地作价出资属于转让不动产，还是转让无形资产，以及相应的增值税税率是多少。

结合2016年财税36号文来看，销售服务、无形资产或者不动产，需要缴纳增值税。有些人认为，以土地使用权作价出资，应当按照转让不动产缴纳增值税，这个看法，对也不对：

(1) 说上述看法对，是因为36号文规定，在转让建筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

(2) 说上述看法不对，是因为根据36号文，无形资产是指没有实物形态的资产，包括技术、自然资源使用权等；而自然资源使用权，就包括土地使用权。可见，土地使用权属于无形资产。而不动产，指的是不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等；很明显，在36号文中，不动产并不包括土地使用权。

可见，在单独以土地使用权作价出资时，应当按照出售无形资产缴纳增值税；以土地使用权及地上建筑物一并作价出资时，应当按照出售不动产缴纳增值税。而根据36号文，无论是出售不动产，还是转让土地使用权，增值税税率都为11%。

当然，根据相关规定，转让2016年4月30日前取得或自建的不动产，或2016年4月30日前取得的土地使用权，也可以简易计算增值税，也就是按照5%的简易征收率计算增值税。

好了，以上就是今天的内容，希望对你有所帮助。以上纯属学术分析，仅供参考! 如果你想深入研究，可阅读下面的相关规定。如果你想收看我们更多的节目，欢迎订阅律师评创业订阅号。再见！

附：相关规定

(1) 营业税（本免征，现该税种已取消）

《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）第1条规定，“以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税”。

(2) 增值税（征收）

《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第1条规定，“……销售服务、无形资产或者不动产……应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税”。第15条规定，“增值税税率：……销售不动产，转让土地使用权，税率为11%”。

附：《销售服务、无形资产、不动产注释》第2条规定，“销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权”；第3条规定，“销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等……转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税”。

附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定，“（八）销售不动产。1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报”。

《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第3条规定，“其他政策 纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。”

刘森律师，北京金诚同达（上海）律师事务所。微信公众号：律师评创业；微信号：liusen448319857。