万科出大头，携四大金刚斥资790亿“团购”普洛斯

继6月29日斥资551亿元吃下广州中心城区的“黄金地段”后，万科这回看上了在新加坡上市的物流巨头普洛斯公司。

7月14日晚间，万科公告称，其与另外四大伙伴联手，以3.38新加坡元/股的价格收购普洛斯。在其中，万科是唯一的房地产公司，也是占股比例最大的股东。

组团抢购普洛斯

14日中午，万科在深港两市发布停牌公告，称因发生对股价可能产生较大影响、没有公开披露的重大事项，股票下午13:00起停牌，停牌时间预计不超过2个交易日。

截至午间收盘，万科A报24.59元/股，涨幅0.65%，市场未见大额成交。万科企业港股收于23.20港元，涨幅2.43%。

“没有公开披露的重大事项”究竟是什么？万科也不藏着掖着，当天晚间就给出了答案。

收购概况

据了解，以万科为首的“参团”伙伴包括：万科集团（占股21.4%）、厚朴投资（占股21.3%）、高瓴资本（占股21.2%）、中银集团（占股15%）和普洛斯管理层（占股21.2%）。此前盛传的平安集团不在该名单中。

按计划，此次收购总价116亿美元（约合人民币790亿元），以上述比例计算，万科出资额约169亿元。交易最晚于2018年4月14日前完成。

以梅志明为首的普洛斯管理团队，是此次财团的重要参与方。梅志明是普洛斯的核心创始人及CEO，在他的领导下，普洛斯于2008年分拆独立，并快速壮大。

普洛斯为何引得如此多财团竞相抢购？

行业内外对普洛斯不吝溢美之词：物流业当之无愧的霸主，全球最大的工业及物流设施提供商。

根据普洛斯2016年年报，公司实现7.77亿美元的收入，同比增长10%；实现7.19亿美元的归母净利润，同比增长48%。

截至2017年6月18日，普洛斯资产达410亿美元，包括5500万平方米物流基础设施，分布在中国、日本、美国和巴西等多个国家。

这让财团们“觊觎”。

2016年11月，有消息称，普洛斯将被中国几家公司组成的财团收购。

当时盛传的资本方阵营有：黑石集团、平安集团、万科集团、华平投资集团、KKR等。而其中，万科和平安是近年来有意进军物流地产的代表，也一度被视为普洛斯的挑战者和竞争对手。

如今，平安出局，万科领衔的Big Boss队伍终于露出真面目。

有观点认为，这起被看作亚洲最大规模的私募股权收购案之一，一旦达成，普洛斯将从新加坡交易所退市。据悉，新加坡政府投资公司表态称，支持普洛斯的私有化交易。

“资本大亨+地产大鳄+电商巨头的股东背景下，私有化之后的普洛斯，未来将有更多的可能性，物流的生态圈，也将出现更多有意思的变化。”一位物流行业人士如是评价。

“改道”物流地产

今日万科A股、H股双双停牌，外界还在猜测，是不是宝能系股权的解禁期在7月15日前后。如今看来，大家都猜错了。

与万达、海航、复星的多元化收购不同，万科此番洽购，目的很明确：就是要加码物流地产。

“深圳地铁成为第一大股东之后，会否抑制万科的活力，这或许是万科遇危求变、走国际化的另一触发点。”业内人士称。

“当前地产行业面临增收不增利的现状，大佬万科也出现利润增长显著低于营收增长的情况。”相关地产行业分析师表示，海外收购看来是条光明大道。

2014年，万科其实就已向“物流地产”出发，以此壮大产业地产业务。有意思的是，彼时，万科还曾称要学习普洛斯，甚至请普洛斯的专家到其总部给员工上课，目的就是要成为中国最好的物流地产供应商。

2015年，万科成立万科物流地产发展有限公司，并引入黑石集团作为股东。当时，外界就认为，其在效仿普洛斯。普洛斯的发展模式是“地产+基金”，地产开发商万科引入投资型基金黑石，显然有“地产+基金”之意。

“可以说，万科正在换个跑道起跑。”上述业内人士表示，王石时代专注住宅，到了郁亮时代，开始转向多元化发展。住宅地产红火了多年，一旦住宅地产退潮，万科需要在一个安全点着陆，而进军物流地产，可谓是明智之举。

要抢顺丰和阿里的生意？

对于本次万科的组团收购行为，易居研究院总监严跃进分析，此类并购有三个特点：

第一是交易规模大。

第二是并购本身或由普洛斯主导，既配合了其私有化的模式，也说明其在物流地产方面的成本开始增加，尤其是类似以前此类企业在中国市场拿地，成本非常低，但这两年物流和产业用地的成本开始上升。

第三是并购本身给万科带来了很多投资的机会，万科本身在物流地产方面也有较为明显的动作，类似并购有助于新万科的新投资模式出现。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于万科这样的房企老大，往诸如养老地产、产业地产、物流地产等“地产+X产业”领域的转型，是不错的选择。“万科收购普洛斯，显然也是通过并购这样的道路加速布局运营类业务。”

万科收购普洛斯之后，“地产+物流”模式或在业内引发跟风潮。

“可以预见，物流市场竞争将更加激烈。”张宏伟分析，万科不仅会抢传统物流比如顺丰的生意，还会抢电商“大佬”阿里巴巴的生意。

万科“拿下”普洛斯之后，或可以收获物流领域“老大”的地位。

有观点认为，万科收购普洛斯后，其融资成本会大幅降低。具体来说，房地产开发融资和物流领域的产业融资成本不同，通过“物流+地产”联合拿地方式获得的物流项目，其综合融资成本会比房地产开发要低得多，这样，对于降低万科地产开发这块的融资成本，提升整体盈利能力有利。

不过，也有观点认为，未来摆在万科面前的是物流地产的招商问题。物流地产不是开发商想做就行，物流地产的业主是企业，如果企业不认可，未来空置率将对资产形成压力。