导 读
利好or利空？
地产壹线 张心梦 发自北京
罗马不是一天建成的，但“造城”的华夏幸福（SH:600340）却因雄安新区一夜之间火了。
华夏幸福凭借783亿市值位列2016年河北上市公司市值第三，但在舆情关注度、媒体关注度、网民关注度排名中却位列第一。受雄安新区影响，股价的上涨也引发华夏幸福市值变动，最高时曾一度突破1400亿大关。
新区成立后，华夏幸福连续四天涨停，4月12日，甚至一度飙到48.3元，相比新区成立前一交易日爆涨77%。截止5月26日，华夏幸福收盘于32.73元，与新区后第二个开盘日基本相当。
占尽天时地利的华夏幸福，雄安新区成立之后迅速被传，“已在雄安新区签约近500平方公里合作项目”。很快，华夏幸福紧急回应，公司在白洋淀科技城和雄县尚未取得住宅建设用地，也没有进行任何房地产项目的开发建设。
尽管相比其他房企，华夏幸福占尽新区土地优势，但与同量级房企相比，华夏幸福的土地储备似乎与其“老八”地位并不匹配。
2016年华夏幸福土地储备仅为1115.71 万平方米，与销售额455亿，排名30的首创置业土地储备量基本相当。
根据2016年销售面积952.56万平米计算，华夏幸福总土地储备年限仅为1.17年。同一指标，恒大万科分别为5.12年、4.08年。因此也有业内人士预计2017年华夏幸福会加大土地补给力度。
2016年销售额TOP15土地储备情况 数据来源：2016年年报
网易房产根据公告统计，2016年华夏幸福成交金额总计不超过300亿元，且单笔成交金额不超过30亿元，通过招拍挂新增土地共计285万平方米，土地总支出71.2亿元，新增土地平均成本为2497元/平米。而2016年华夏幸福的销售均价为10555.66元。
业内人士指出：一二级开发的联动模式使其往往能以极低价格和很小的竞争成本获取园区配套住宅用地。
Wind数据显示，2016年，全国60家房企中，有29家企业拿地支出（权益拿地）超过100亿元，占比接近五成。其中，万科全年新增160个项目，以1218亿元拿地总额居于榜首。
以产业园区开发见长的华夏幸福，不需要像传统地产商大量囤积土地储备，一方面降低了融资规模和成本，但另一方面也带来了较大经营风险，一旦地产转冷，利润也会快速下降。
华夏幸福主要布局集中在京津冀地区，2016年环北京区域总体收入为487亿，占所有区域收入的91%。
对于自身的“雄安优势”，华夏幸福显然不想太高调。在2016年股东大会上，有投资者直接提问，“雄安新区这个事情出来后公司也公告了，当然我们要服从国家安排，现在肯定也没有通知，这些都是公告里的话。咱们今天既然来参加这个股东会，想听听公司自己、管理层是怎么想的，不可能傻等着。”
除了“一颗红心、两手准备”这样的标准回答，财务总监吴中兵显然为这一“重大而敏感”的话题想好了说辞，“最近问这个问题的人确实很多，朋友圈都被问爆了”。对于敏感的“白洋淀协议”，吴中兵作出的解释是，“2014年签的，谈判期怎么说也要半年以上吧，也就是我们2013年就在谈了，雄县是在2015年谈的，所以不能说我们有多高明，基本上是我们与中央战略基本上契合。”
除了早期储备的优质土地，另一个被外界视作华夏幸福重大利好就是廊涿固保城际铁路项目。2015年华夏幸福作为第一家拿到城际铁轨项目的民营企业，业内预计会对其产业园区招商投资有所利好。
但对于“雄安利好”，有华泰证券分析师对网易房产表示，雄安新区设立以后，主要不是利好二级开发商，而是一级开发商，例如北京城建。直接受益的是水泥、建材、环保这类企业，而开发商从中不一定有多大获利。
同时，该分析师还表示，长期来看，对华夏幸福这类企业反而是利空，由于此前与当地政府关系深厚，所以能以较低价格拿到土地。但现在拿地却不容易。按照目前规划来看，雄安新区不同于以往国内拿地标准和模式，对华夏幸福来说也许是个考验。
作者张心梦
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