普陀区两大优质楼盘对比：一路之隔 居住体验却大不相同

伴随着上海市区土地资源逐渐开发殆尽，城市发展由内向外不断延伸，占据内环稀缺地段和资源的项目，土地价值愈发明显。长三角房产观察在实地探查了普陀区的新房主力供应区之后，发现融创香溢花城和宝华城市之星两个楼盘仅一路之隔，共享周边交通、配套，价格、户型也大相径庭，难免会被购房者放在一起比较，但究竟哪个更适合自己？

融创香溢花城位于上海市内环沿线的普陀区石泉东路60号（近中山北路），毗邻老静安交界处。所在地块由中山北路、石泉东路、光新路以及交通路围合而成，紧邻内环干道中山北路。

项目整体46万方大型综合体开发了10年，一二期为住宅，一期2007年上市，二期2010年左右上市，1872户已交付入住。目前在售三期综合体香溢天地。三期综合体为融创香溢花城3期占地25万方，有商业中心、金融中心、星际酒店、高端住区等多种业态。融创香溢花城三期目前在售户型面积为147平3房，185、187平4房，单价10-11万元/平，总价1500-2100万/套。

据项目的销售人员介绍，整个项目为46万方综合体，分三期开发，配有商业酒店、写字楼、市政公园和学校，这在市中心并不多见。项目的卖点主要集中在以下几个方面：地段、绿化、自带商业体、学校、人居大盘等。

首先在地理位置上，项目位于普陀宜川板块，紧靠内环线，距静安寺、南京西路约3.5公里，与3、4、7号轨交则步行可达，交通便捷，地段优越。

其次，项目的绿化率高达45%，配套建设的3.5万方市政绿地预计2017年下半年将投入使用，届时香溢花城内外将形成9万方园林，从而成为内环里的园林秘境。但正在出售的三期项目，距离市政绿地较远，前往休闲娱乐并不如宣传的那么方便。

虽然融创香溢花城体量巨大，分三期开发，但由于地块的狭长和不规则，造成项目支离破碎，三期几乎独立于一期和二期存在，并未形成很好的大社区效应。

而自带商业体看起来很吸引人，但必须要考虑的是噪音和人流问题。买房首先要考虑的是居住体验，商业体虽然便捷，但产生的噪音污染、垃圾等问题却十分影响人们在家享受静谧的空间。再加之项目紧邻光新路和石泉东路，噪音污染本来就够呛的。而且，距离融创香溢花城三期直线距离500米左右的地方，已经有了成熟的商业配套乐购广场，在自己家楼下再建一个商业体就有一些鸡肋的感觉了。

（项目紧邻的高架桥）

从项目的户型而言，由于三期所处地块不规整的因素，造成三期建筑朝向并非正南正北，而是偏斜竖立，这也一定程度上造成的户型体验不太好的一些问题。

从项目整体而言，由于项目被中山北路、石泉东路、光新路以及交通路围合而成，紧邻内环干道中山北路。虽然出行方面极其便利，但在噪音污染、周边配套方面十分欠缺，项目三期距离乐购超市商圈最近，一期和二期周边几乎没有配套，吃饭、购物不是很方便，或许等项目的商业体建成之后，会对一期、二期的住户体验有极大的提升。

（一期、二期附近商铺多是中介门店）

从项目时间线来看，项目开发较早，一期早在2007年就已经推出，当时的售价约17500元/㎡，后来很快提高到23000元/㎡左右，2010年再次推出时，售价在37000元/㎡左右，直到2015年二期售完时，均价在50000元/㎡左右。目前三期均价在100000元/㎡左右。

（二手房均价已高达8万/平）

宝华城市之星踞于内环界光新路，石泉路18弄，紧邻内环光新路匝道口，3号4号线7号线镇坪路站直达，项目为约20万方社区。宝华城市之星目前在售高层，总高18、31层，面积约100平、107平、145平，均价约96000元/平左右，项目后续还有加推，具体推出时间及价格待定。

地理位置上而言，宝华城市之星与融创香溢花城三期仅一路之隔，地段、交通、配套相差无几。宝华城市之星最被大众所熟知的，莫过于豪华的地下车库了。但除了车库之外，宝华城市之星的其他细节方面也是值得称赞的。大厅、泳池、会所、园林景观等细节方面，宝华城市之星做的极为不错。

同样，靠近光新路的宝华城市之星也会受到交通噪音的影响。

（紧邻高架桥的宝华城市之星）

与融创香溢花城相比，宝华城市之星所处的地理位置可以和周边大片小区合并为一个大的住宅板块，项目周边有石泉三村、石光小区、铁路新村、石一小区等大量住宅区域。

（与宝华城市之星一路之隔的静谧住宅区）

（宝华城市之星旁边的菜市场）

虽然仅仅是一路之隔，但在居住体验上却是大不相同。融创香溢花城三期更加适合喜欢闹市、繁华的购房者居住，星级酒店、写字楼、商业中心、市政公园、全学龄段校区等多种业态的综合体能满足业主的需求。而对细节和居住体验更加看重的购房者，宝华城市之星显然更加适合。