拿地近10年未动工 规划所谓“惠州第一高楼”也是飘在空中

2017年2月底，大朗肚地块一片荒芜。

10年前规划的五星级酒店无踪影，3年前规划的惠州第一高楼源东国际广场也无下文。惠州原河南岸大朗肚地块(现在项目名源东国际广场)摘牌近10年都是闲置，其地块估值从当初的5000多万元暴涨至现在10亿元。

闲置近10年即使不开发土地也升值20倍。宣称要建惠州第一高楼的本土开发商源东地产涉嫌囤地吗？惠州市国土局曾在2009年7月发函要求收回地块。大朗肚是惠州迄今为止闲置时间最长的地块之一，源东集团相关负责人在日前受访时表示，不属于恶意闲置和囤地，预计该地块3月底动工。

囤地疑云

多年不开工国土局两度发函

大朗肚地块宣称要建“惠州第一高楼”，但其地块现状是杂草丛生，和周边已开发完成的数个项目地块形成强烈反差。最近一次关于该地块的确凿消息是2014年，源东集团董事长陈东京宣称地块已经定名为源东国际广场，欲打造惠州第一高楼，预计在2014年内动工，但3年过去后的今天，大朗肚地块依然是荒芜一片，“惠州第一高楼”仍在纸上。

2007年，以建设惠州省运会配套的五星级酒店为摘牌条件，摘牌主体惠州帝豪置业有限公司在无竞拍人参与的情况下，以底价5350万元成功摘牌，楼面价仅为650元/平方米，该地块一直处于坊间和业内的舆论漩涡中，从未停止过。

业界质疑的焦点在于，在违背原竞买条件，未配建五星级酒店的基础上，竞买主体通过不断变更公司的股权结构，先后数次将土地的权属转移至惠州源东国际集团旗下同一法人名下，涉嫌恶意囤地。

根据《中华人民共和国房地产管理法》及国土资源部《闲置土地处置办法》相关规定，开发商如果用合法出让手续取得涉案土地的使用权，在超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，政府可向其征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。

实际上惠州市国土资源局在2009年7月16日发函惠州帝豪置业有限公司，函件称，经惠州市建设用地领导小组会议讨论决定，采取挂账收地方式盘整收回上述地块，退回其5350万元的土地出让款。此后的2009年9月29日，惠州国土资源局再度发函，要求惠州帝豪置业有限公司尽快做出动工计划，并在一个月内将详细情况告知惠州市规划局，若在2010年3月4日，仍未动工进行实质性建设将由政府依法收回。但实际情况是，从2007年拿地至今，惠州帝豪置业有限公司也仅仅做了土地平整和围挡。

苛刻竞拍

以周边同类型地块三分之一价格拿地

源东集团现持有的河南岸大朗肚地块，是如今惠州金山湖片区最优质的地块之一。

时光回溯到2007年1月8日，位于金山湖片区的大朗肚地块正式在惠州土地交易中心挂牌，地块面积37587平方米，由两块毗邻的HNA23-4、HNA23-5地块组成。

最早的这次竞拍条件公示引来轩然大波。上述2个地块前一编号的地块列明竞标条件为：需配建五星酒店标准建筑，作为2010年在惠州省运会的配套设施之一，同时出具广东省政协授权在项目建立港区委员联谊基地的相关函件，要求建设周期为3年，而且约定在《国有土地使用权出让合同》签订之日180天内开工建设。

要求“省政协授权在项目建立港区委员联谊基地”的竞拍条款引发广泛质疑，后续的竞拍取消了这一要求，但将竞买人的注册资金要求提高到1 .5亿元，而且在配建五星级酒店的基础上，要求竞买人必须具备3年以上五星级酒店管理经验。2007年2月26日，汕头帝豪酒店有限公司在无任何竞争对手的情况下，以5350万元挂牌底价购得该地块，楼面地价仅为650元/平方米。

在惠州帝豪置业有限公司摘牌大朗肚地块的2007年2月26日当天，毗邻的隆生金山湖花园1号小区地块，隆生经过221轮的竞价以楼面地价2225元/平方米、总价3 .73亿元拿下。对比隆生金山湖花园1号小区地块，大朗肚地块拥有一线湖景，地理位置更优越，楼面价均价不足其三分之一。

针对大朗肚地块挂牌的相关问题，2007年4月、6月广东省房地产协会进行了专题调研，指出上述地块存在竞买条件设置和挂牌底价不合理的情况，而且还存在任意修改竞买条件的问题。

闲置现状

从五星级酒店到惠州第一高楼均未落实

2010年广东省第13届省运会在惠州召开，但3年前挂牌作为省运会配建的大朗肚地块依然没有任何动静，处于闲置状态，同年《广东省运会配套未建一砖一瓦，先导致国有资产流失1.27亿》、《这个省运会配套设施五星级酒店还在和我们躲猫猫》等数则网帖，在奥一、天涯、猫扑、惠州西子湖畔等论坛流传，并引发众多网友跟帖关注。

此后的2012年相关负责人在受访时表示，项目的待施工图设计及相关报建审批手续完善后，即可开工建设五星级酒店，预计可在2年内建成，但事实证明这依然是一句空话。

2014年，在土地权属方源东集团的官网上，出现了关于大朗肚地块的规划图，随后源东集团董事长陈东京证实了该项目的存在，规划显示预计投资28亿，楼高约310米(71层)，这一高度超越刚刚规划的东江大桥南岸的金泓国泰城300米高的双塔成为惠州第一高楼。

项目规划有高端精品商业区、超五星级酒店和A级写字楼，对外宣称将于2014年10月动工建设。但2014年项目并未动工，20 15年源东集团董事长受访时表示，项目将于2015年10月动工，而且确定中标单位为中建五局，但2015年项目依然未能动工。

源东回应

预计3月可以动工

2月下旬，南都记者实地探访项目所在地块，项目地块四周都用围墙围住，上面有源东公司的标识，清晰宣示地块权属关系。地块毗邻三环路的入口租给了一家名为锌润的建材门市部，不同标号的钢筋杂乱地放在地上，偶尔有车辆进出，地块已经平整完毕。九惠制药厂一侧的马路入口，地块租给卖河沙的商贩，出售东江沙的红色招牌比较显眼。其他区域主要是杂草和建筑垃圾，毗邻金山湖的那一边部分区域杂草已经超过2米高。

2月22日，惠州源东国际集团董事长陈东京接受南都记者电话采访。他断然否认源东国际广场所在的大朗肚地块闲置。他表示，此前惠州第一高楼的规划要调整，预计该地块3月底动工。

股权变更

开发商竞得土地后多次股权变更两次规划调整

当前的土地权属方为惠州源东国际集团公司，该公司董事长陈东京解释，该地块不属于闲置地块，2015年地块才正式由源东接手。

但2015年源东集团方接手这一说法，与南都记者梳理的公开资料结论相左。

2007年2月摘牌的惠州帝豪置业有限公司，初始股东分别是汕头帝豪酒店有限公司以及香港东兴集团有限公司，前者持股60%，后者持股40%。知情人表示，上述股权结构是因为拿地时的五星级酒店规划，也是为了方便拿地。

但在2009年9月，惠州帝豪置业股东进行了首次变更，香港东兴集团有限公司通过出资6930万元的方式占据了惠州帝豪置业99%的股权，汕头帝豪酒店有限公司仅以70万元人民币占股1%。而在2009年10月惠州帝豪置业股权再度进行了变更，汕头帝豪酒店有限公司持有的1%的股权，转让给惠州信融担保有限公司，而查询显示，惠州信融担保有限公司50%股份归属于惠州源东集团董事长陈东京，另一半则是陈楚翔，而后者在2009年10月13日即成为惠州帝豪置业有限公司的法人代表。

也就是说，从2007年拿地后，拿地的主体惠州帝豪置业的股权一直在更换，此次，具备五星级酒店经营和管理经验的汕头帝豪酒店有限公司的股权在2009年开始被变相转到惠州源东集团名下。

从广东省工商行政管理局2015年的查询显示，从2012年6月19日开始惠州市帝豪置业有限公司的股东再度变成了两个自然人，陈东京和陈沿达，法人代表也变成了陈东京，其中陈东京出资6390万元，占股99%。陈沿达以70万元占比1%。而上述两人为源东集团的股东方。

从法律意义上而言，河南岸大朗肚地块自2012年6月开始归属于源东旗下，这和其解释2015年地块才确定由源东接手矛盾。

实际上，在惠州帝豪置业有限公司摘牌后，便立即着手调整规划，在2007年4月30日，拿地不到2个月，HNA23-5地块住宅计容率建筑面积增加66390平方米，容积率由2.5调整到5.3，HNA23-4地块容积率从2.5调整到3.45，此后的2007年11月21日，再度调整规划，HNA23-4地块容积率变更为4.96，而HNA23-5地块容积率再增加2.66。

从2.5的容积率两次调整后变成7.96，这样跨度的规划调整，也让惠州业界瞠目结舌。

一位熟悉内情的知情人表示，该地块开始要求建设省运会配套项目酒店，要求竞买方有3年以上五星级酒店管理经验，等于是为惠州帝豪置业“量身定做”，拿地后摘牌主体也并没有兑现承诺，而是通过股权转让，把土地掌握在自己手上，“这完全就是变相的炒地，现在类似于大朗肚这样权属干净，上面没有任何附着物的地块在惠州城区根本没有，而且项目地块极为优越，对面的中洲均价在16000-18000元/平方米之间，仅地块至少值10亿元。”

律师观点

满2年未开工政府可以无偿收回

广东人为律师事务所律师赖雨泉表示，根据《中华人民共和国房地产管理法》及国土资源部《闲置土地处置办法》相关规定，开发商如果用合法出让手续取得涉案土地的使用权，在超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，政府可向其征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权(因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外)。

赖雨泉说，如在出让该土地的过程中，存在业界质疑的涉嫌变相炒卖土地、竞买条件设置及挂牌底价不合理、任意修改竞买条件等情况，则已构成违法违规，应由纪检监察部门介入调查，并依法处置相关责任人。

部门回应

若认定为闲置土地，将依法依规办理

3月22日，惠州市国土局局长曾庆全针对源东的土地闲置问题受访时回应南都记者称，河南岸大朗肚地块闲置时间近10年，曾接到数次群众举报，因为地块位置显眼，国土部门高度重视。但现阶段，该地块确实是在做规划变更调整，规划的调整需要时间，固未被列入闲置土地。

但曾庆全强调，国土部门将高度关注该地块的动向，如果规划调整完毕，还不尽快开工，将被认定为闲置土地，将依法依规办理。

采写/摄影：南都记者 蒋奇政