楼市调控下一步：各地要丢掉幻想不松动 继续严控端正态度

中央经济工作会议 前瞻

从近期高层表态来看，2017年调控政策仍将持续，引发众多机构对调整导致下滑的担忧。即将到来的中央经济工作会议如何定调下一年的政策走向，在控制重点城市房价、加快三四线城市去库存与稳增长之间寻得平衡，成为舆论关注的焦点。

简评：总是想找平衡，而越想找平衡，结果越糟糕，往往是按下葫芦浮起瓢。4万亿的时候就要找平衡，去年想找平衡酿成了股灾，今年想找平衡造成了房地产的回光返照。让事情越来越难办。有的时候就该痛定思痛。

楼市调控对实体经济的影响，或在2017年继续发酵。

今年9月底到10月初，一、二线热点城市实施了严格的房地产限购限贷措施，对这些地区的房地产销售和投资产生的影响立竿见影。

一些机构认为，一旦明年房地产投资增速下降太快，仅靠新动能和基建投资，将可能难以遏制住经济下探趋势。而从近期高层表态来看，2017年调控政策仍将持续。

简评：明年调控继续几乎已成为必然，连长沙都在调控了。可见这次的容忍程度几乎为0，广州也不远了。而这么急迫的突然态度转向，一定是他们突然看到了什么？或者突然预感到了什么

因此，即将到来的中央经济工作会议，如何定调下一年的政策走向，在控制重点城市房价、加快三四线城市去库存与稳增长之间寻得平衡，成为舆论关注的焦点。

房产投资增速将维持低位

2016年第4季度，房地产行业一个令人意外的现象是，尽管一二线城市住宅市场在执行力度空前的调控面前，出现“量价齐跌”的局面，但企业拿地热情不减，土地市场依旧火热。

简评：开发商要想继续融资，唯有增加土地储备，而三四线城市已经沦陷，唯有在一线城市拿地才能够继续被抵押融资。所以未来开发商资产负债率上升，利润大幅下降是确定的事情。

来自统计局的数据显示，10月份下半月在住宅市场方面，北京、天津、上海、成都、郑州、深圳、厦门7个热点城市新房价格已经出现下降。同时，中原地产统计显示，全国54个热点城市共计成交住宅15.37万套，比10月同期下降10.7%，比9月同期下降16.2%。

11月下旬，福州、广州、武汉等城市接连拍出高价地块。11月22日，武汉单日拍出17宗地块，总成交价约196.86亿元。同时，930新政后，北京连续四个地块出现了开发商为最终胜拍，触发100%持有地块住宅用地的条款，企业资金回笼压力空前。

近期银监会加强监管房地产金融业务，叠加住房市场的收紧态势和部分企业的非理性拿地，使得各方对明年一旦达到交易量低谷，房企流动性的充裕程度产生疑问。

简评：炒房的不怕房价跌，最怕的就是流动性枯竭。特别是房企。如果没有流动性，就全面陷入死结。2013年和2014年，无数开发商的楼盘烂尾，开发商差一点就跟煤老板一样，大面积破产了。

这也令明年的房地产投资增长，面临较大压力。

鉴于房地产投资对国民经济增长的重要作用，上述情况也引发了一些机构对2017年经济下探的担心。瑞银证券近期发布报告称，预计2017 年房地产新开工增速放缓至0-2%，房地产投资增速将从今年的约6%降至更低水平。而房地产调整带来的下行压力，将会使得实际 GDP 增速放缓。

全国土地利用总体规划专家组成员、中国人民大学公共管理学院副院长严金明认为，从宏观角度而言，全国住房绝对短缺的时代已经结束，房地产行业的外部环境与自身供求结构已经发生重大改变，房地产投资大规模超高速增长的时代已经过去。在新常态下，不能再和过去某些地方一样，过度重视和追求房地产投资对GDP增长的贡献。

简评：房地产拉动GDP就是饮鸩止渴，看起来光鲜亮丽，其实内心惨不忍睹。这样模式下的GDP越高，老百姓就越被掏空，个人负债越重。所以要这样的GDP还不如让经济见底，对我们更有利。

严金明预计，2017年审慎的价格监控和信贷政策仍将持续。但在2020年实现全面小康社会的目标下，经济新常态中出现结构调整、阶段性下行的压力仍然存在，相应政策具体如何制定，还有待观察。

调控手段需细化

从目前情况看，2017年楼市调控可能仍将继续。

有知情人士向21世纪经济报道透露，在11月初高层关于房地产的会议上，继续明确提出对房地产进行宏观调控，各地要丢掉幻想，不能松动，要继续严控，端正态度。

不过，在本轮调控效果显著的前提下，未来调控措施进一步加码的可能性不大。

中金公司发布报告称，此轮调控目的在于“控一线、稳二线”，只有在现有措施效果不及预期的情况下，才会有进一步政策出台，目前来看可能性不大。预计将会出台其他措施和指引，促进房地产市场中长期的可持续发展。

【短评】中央经济工作会议对于楼市的表态将至关重要，预计仍然是要重点抑制资产泡沫，防范金融风险。全球信用开始急速收缩，随之而来的很可能是97年那样的金融危机，这点从美元的走势上来看，十分的相似。但我们相比97年，开放程度已经大大进步，这就是让我们的百万亿金融资产，完全暴露在外。而房价泡沫，极有可能引发债务危机。所以时间紧迫，如果美国明年4次加息，那么利率水平会急转弯，国内市场利率肯定会进一步攀升。对于购房人已经房地产开发企业的压力可想而知。所以，则呢么能尽快把金融企业捞上岸，这是中央层面关注的问题。就目前来看，最大的问题还是开发贷，而个人住房贷款应该没问题，但不知道这里面有多少民间金融的因素，就好比2015年的股市，不知道配资了多少，而一旦知道了，股市也就崩了。我想楼市肯定不会跟股市一样，因为股市是一个流动性极强的市场，而楼市是不会发生暴跌的，只会发生流动性枯竭，换句话说一旦预期逆转，你降价多少，可能都卖不掉了。

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