房价与汇率，俄罗斯模式大幕开启？

2016年初，我曾在“路哥谈钱”微信公众号上写过一篇文章，讨论过中国房价作死到最后的三种模式（香港、日本和俄罗斯），我也是首个这么提的人。当时我还断言，如果中国非要继续鼓吹房地产泡沫，极力向香港模式学习，那么最终等待我们的，就是汇率大幅贬值的俄罗斯模式。

近日汇率大贬，俄罗斯是我们的宿命么？

（一）尚可救赎的日本模式

日本房价泡沫曾举世闻名，一个东京买下美国在国际金融领域向来是一个传奇，虽然它比起来我们天朝一二线大城市现在的房产泡沫已经大为逊色，但还是具有相当的借鉴意义。

先来看1985-2015年日本的房价情况（见下图）。

1991年日本地产泡沫破裂，在日本央行有意识控制之下，日本城市房价在大约15年的时间里缓慢下跌，每年跌去3-5%，一直跌到原来价格的1/3才算止血。“东京房价永不跌”的神话破灭之后，一串又一串肮脏的证券交易丑闻、地产交易丑闻、金融机构倒闭、中小银行破产都来了，无数的债务和坏账压垮了日本银行业，整个日本国内经济陷入萧条，一堆的僵尸银行不得不依赖央行输血保持半死不活的状态……

繁荣浮夸纸醉金迷的时代过去了，通过买房子买股票一夜暴富的时代过去，日本人终于明白离开了实体的金融和地产，除了留下一地鸡毛之外，什么都没有创造，只是在刺激人们的欲望。

在房地产泡沫破裂的过程中，由于日本持续保持了贸易顺差，由此保证了日元汇率没有出现急剧贬值，慢慢的，资金离开了颓废不已的房地产行业，离开了倒买倒卖的金融空转，进入了核心制造业，那些拥有先进生产技术的部门如计算机硬件产业、电子娱乐、智能制造、材料、化工等行业开始了全球布局，深度拓展全球产业链。那些走出去的日本商社向中国和东南亚大举投资，并开始控制大宗商品的上游和海外物流贸易，成功转型为海外企业，终于依赖其核心制造业在海外再造了一个日本经济，保持了日本人的财富水平。

特别是，持续的通货紧缩和对美元的价值稳定，让日本全民的购买力得到了保持，日本保持着一个富庶文明国家的生活水准，而且整体居民收入中越来越平均，在所有的发达国家之中是收入最平均的国家，整个社会信用良好，平静、安逸、精致……

说白了，日本的房价模式就是在整个社会信用重建的基础上，房价缓慢下跌+国内经济停滞+海外制造业大发展，让日本人的财富得以留住……

（二）走投无路的香港模式

同为东亚经济体，但在过去的25年间，香港的房价除了在亚洲金融危机和非典时期有所下跌之外，其余的时间几乎是一路上扬，走出了几乎和日本完全相反的走势。

1990年代初期，东京位列全球房价最贵的城市，香港排名第二；现在，香港位列世界上房价最高的城市，遥遥领先与其他城市，而东京，按照真实使用面积计算，早已被我大上海和新深圳给比成了渣渣。

由于政府控制土地供应，而且有大陆房客不断来接盘，除了1997年和2003年经历过一段价格急剧下滑之外，香港的房价总体表现是一直上涨，一直涨，涨，涨，恨不得涨到天上去——当然，2015年开始，香港房价开始略有下跌，到现在都在下跌……

香港虽然政府整体税收极低，但因为保持一个畸高的房价，相当于房地产商和政府联合向全香港人征收重税，在这里，只有暴利甚至涉嫌诈骗（如老千股）的金融业才能够生存，其他所有产业都一一败落，结果造就了上百万的愤怒青年和贫困底层，曾经闻名于世的东方之珠，今天只是作为大陆的国际转口贸易和资金进出通道而存在，原来引以为傲的证券市场，都一点点的被上海和深圳替代，只剩下大群身无立锥之地的愤怒青年和底层人群与政府不断对抗的风景……

幸好，香港还有这么多年自由港传统，幸好香港还有开放清廉的政府，幸好香港还有完善又不养懒人的社会福利，幸好香港还有大陆可以背靠，幸好香港居民的收入水平早已世界领先，幸好香港还有高素质的居民……

要不然，维持高房价的香港，会变成中国身边活脱脱的一个拉美化陷阱案例！

（三）宿命的俄罗斯模式

有人说了，我们可以走日本的路么？

房地产泡沫吹到这个样子，如果能走日本的路，那也是极好的。

可惜，我想我们的命没有那么好！

2016年的房价飞涨表明，我们刻意要走万劫不复的香港模式。

虽然说中国也可能保持持续的贸易顺差，走出去的战略也未必就不能成功，但是，我们与日本有太大的差距……

首先，我们政治制度没有那么大的弹性，很多时候走出去的战略是政府推动国企撒钱，很多投资项目在商业逻辑上根本就不成立，甚至还有大量的官员腐败夹杂其中，由此导致了中国的海外投资肯定不如日本顺利；

其次，中国目前房地产泡沫比得过当年的日本，但我们的人均收入却只有当年日本人的1/10，而且我们的老龄化比日本更为严重；

再者，经过一轮又一轮的民间破坏和政府屡次失信，我们的社会信用整体堪忧，高层精英带着傲气，中产阶级带着怨气，底层民众带着戾气，如果房地产泡沫一旦破裂，社会安定更难实现；

最后，中国的贫富差距远超日本和香港，整体的社会福利支出集中于党政军干部，缺乏向社会底层民众让步和减压的基础。

也许是认识到这些问题，2016年政府刻意不戳破泡沫，反而极力向香港学习，通过限购、土地拍卖、放宽信贷等手段，将一二线城市房价泡沫推上史无前例的新高峰，中国房价已经闹出和东京房价媲美的国际大笑话……

命不好，别说日本模式，连走投无路的香港模式我们也学不下去，哪怕我们学他的土地拍卖、学他的政府和地产商猫鼠同窝……但我们却有三样东西坚决不学香港：政府开放清廉、税收大幅降低、保障基层福利——因为这三项对民众有利而对政府不利。

香港有那么多有利条件，结果依然有1/6的人口陷入贫困。我们有什么特殊的神佑，可以不陷入拉美化陷阱那种糟糕的境地？尤其是，在房价已经如此之高的情况下，2015-2016年我们还非要作死的将房价泡沫继续吹大……

正如我在年初的文章里所说：一直以来，中国的房地产经济就在采用饮鸩止渴竭泽而渔的方式，房地产这头老牛早已被压榨得只剩牛骨头，得有多无耻和恶毒的心态才会在2016年的时候还在想着指望房地产降低杠杆、拉动经济——如果我们现在非要走香港模式，控制资本流动，那么，在经历一段色厉内荏虚张声势的浮夸繁荣之后，注定了后面就必然会走向汇率大幅贬值俄罗斯模式……

换句话说，中国房价泡沫已经鼓吹到如此地步，不能走日本模式，不能走香港模式，那么——等待我们的，只可能是货币贬值的俄罗斯模式。

大幕已经拉开……

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如想进一步阅读关于房价和汇率关系的文章，可点击“路财主”公众号中下列文章

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