小产权房是不是当年的法人股？

房市发烫，房价发飙，业主发疯，深圳6平方米的胶囊公寓都出笼了，旋即被禁，房地产显而易见处于高位，鲜花着锦，烈火烹油。那么房地产有没有值得挖掘的价值洼地呢？有个神秘且混乱的禁区——小产权房。老毛君（WX号：mao-talk）深度聊聊这个敏感话题。

十八届三中全会把城镇化和农村土地流转提上改革日程，但小产权房的地位依然妾身不明，一会查办，一会改革。房地产永远充满皈依的背离：一方面，政府的调控如火如荼，另一方面，房价节节高涨；一方面，都市蚁族遍地，蜗居难觅；另一方面，农民有地无权，望市兴叹。

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。小产权房在中国一直是个敏感话题，到底有多少存量也是云里雾里，据说，深圳60%的住宅都是小产权房，远远超过商品房的数量，因为深圳市的小渔村暴发户的历史和地理原因，地域狭隘，可开发面积不大，城中村、旧城改造、小产权房很多。农村土地所有权是集体的，宅基地使用权与房屋都是个人的，但不允许非本村村民购买宅基地，如果购买了，房屋可享有所有权，但宅基地无法取得使用权，无法办理房产证，称之为小产权房。商品房需要五证齐全：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销预售许可证。如果没有“五证”是不能办理房产证。不办理房产证不意味着没有所有权，产权是天然的，登记只是确认产权，而非赋予产权。

合法的劳动所得，产权是天经地义，小产权不是个正规的法律概念，其实房屋作为水泥砖瓦购买人是有产权的，没产权的农村宅基地。但不意味着没有价值，有价值也有风险。小产权房类似于一项风险投资。

一、小产权房交易实际是受保护的

老毛君（WX号：mao-talk）扒出来一个著名的案例，说明司法机关的真实态度，绝不是简单的否定，而是极为微妙。小产权房交易既然存在，就必然存在法律纠纷，倒逼司法机关表态，从而诞生了2006年著名的宋庄画家村案。

小产权房案例：

2002年，“北漂”画家李玉兰以4.5万元的价格购买了北京市宋庄镇辛店村村民马海涛所有的一座宅基地住房。后来宋庄逐渐发展成为知名的艺术家聚居区，房价一路飞涨，马海涛开始反悔。2006年12月，马海涛将李玉兰告上法庭，以小产权房买卖合同无效为由请求她返还购买的小产权房。

通州区人民法院2007年7月10日作出一审判决，认定买卖合同无效。被告不服判决，上诉至北京市第二中级人民法院。2007年12月17日，法院作出维持原判的终审判决。李玉兰必须在判决生效之日起90天内搬迁，马海涛支付给李玉兰补偿款93808元。同时该判决还认定马海涛为导致协议无效的主要责任方，被告李玉兰可另行起诉马海涛，请求对其信赖利益损失的赔偿。于是李玉兰又向通州区人民法院提起诉讼，请求判令马海涛赔偿损失。2008年10月，通州区人民法院判决马海涛赔偿李玉兰185290元的损失。

“宋庄画家村”案告一段落。

劝君别骂咱人民法院，此案审得很有水平，很讲究艺术。明眼人不难看出，明明是村民出尔反尔，见财起意，背信行为，但支持合同有效无疑政治不正确；判合同无效，则无疑是鼓励投机，引发道德风险，有了始作俑者，画家村陆续发生12起卖房农民因反悔起诉画家的案件，成为“群案”，如果所有的存量小产权房交易都群起效仿，必将遍地纠纷。

最后，法院巧妙的采取了一个折中的策略，小产权房买卖合同无效，但出尔反尔的卖房农民必须补偿买房者的损失，补偿的数额是房价升值的绝大部分，换言之，反悔的农民不是无偿收回房屋，而是掏钱赎回房屋。不告不理，村民不告业主可以继续居住出租；如果村民上告，合同虽然被法院宣告无效，但土地溢价增值部分是要补偿给买房业主的。

宋庄画家村案是目前处理小产权房问题的模板，这个态度的实质是：表面上宣告小产权房买卖合同无效，实际上维护了买房的业主的利益。

二、政府查禁风险和拆迁风险

切记，小产权房只能买农民宅基地上的，如果是承包的农耕地上盖房子，18亿亩耕地红线是政府的命根子，属严重违法，政府发现后是可能动真格要拆除的，恢复耕田面积，没有补偿只有处罚。

如果是不是侵占耕地的小产权房，四个字：法不责众。既成事实了，政府事前不预防，事后很难查禁了事，如果政府主动查办拆除，无异于向全民开战。现在保守估计至少1亿以上的业主住在小产权房里，把这些人赶到街头风餐露宿？再疯狂再愚蠢的政府也只能睁一只眼闭一只眼。

现实中有混不吝的地方政府，主要是旅游物业，不常住人，砸过不少，很难摆平。2010年三亚搞了个铁锤行动，砸了很多违章建筑，拆除总面积超过50万平，但保守估计仅三亚市就有400万平违章建筑，是销售的商品房面积的4倍，这么多年砸了十分之一强，全国能推行吗？可能性为零。

唯一的风险是政府的合法拆迁，拆到小产权房。拆迁补偿由个人拿大头，集体也有一部分，集体的财产最终也要村民大会决定分配。城市市民购买的农村宅基地拆迁获不了补偿，因为小产权房，没有村民身份，无法享有拆迁补偿金。这个问题可以由双方合同约定解决，一定要约定拆迁补偿的归属分配，否则购房者可能血本无归。

三、合法化没有时间表但有催化剂

任志强说小产权房不可能合法化。确实短期内没人敢碰这个雷。因为小产权房就像房地产市场的堰塞湖，一旦合法化就像股市里的大小非解禁，对商品房市场的冲击是颠覆性的。小产权房合法化没有时间表，需要最高层拍板，习总和深改组目前也不敢触及这个问题。

但也不可能推倒重来，把全国已经建成的小产权房扒掉，这是第二次共产革命。因此，我国的房地产市场实际上是二元分割的市场：小产权房+商品房。

政府的态度就是一个字：拖。与任何重大问题一样，只能等时间解决，最终必然会有一个妥协的方案。

第一个催化剂是农民市民化，宅基地的流转需要。中央政策在松动，2016年1月22日主持召开国务院常务会议，指出城镇化是中国发展最大的潜力所在。一是放宽农业转移人口落户条件，探索进城落户农民对土地承包权、宅基地使用权和集体收益分配权的依法自愿有偿退出机制。宅基地有偿退出机制，意味着未来可能允许农民转让，宅基地流转合法化后必然触及小产权问题。

第二个催化剂是未来开征的物业税。随着物业税的开征小产权房问题解决也是迟早的，否则商品房价格高还要每年苦逼的交物业税，小产权房价格低还不用交物业税，二元市场分裂的鸿沟太大了，这是鼓励大家流入小产权房市场。

综上，未来可能及可行的方案是：

第一步，允许农村建设用地和宅基地入市流通，土地供给多元化；

第二步，小产权房合法化，补交一笔出让金，补办手续登记发证；

第三步，合法化后，小产权房与商品房一样开征物业税。

可以预见，不会是一朝一夕，也许十年也许二十年，小产权房的问题迟早会提上议事日程。目前的状态，小产权房无法抵押，不具有融资价值，但可以居住、出租、转让也可以通过合同转让（不能办理登记，但合同是可以双方约定的）。小产权房，只要胆子大就可以长期住下去，有一定制度风险，但也有巨大的潜在价值，从这个意义上说有点像当初封闭的法人股。

法人股十多年一直不能流通，估值极低，但股改允许流通后造就了一大批套利的亿万富豪。当然最后一句是必须的：小产权有风险，买房须谨慎，本文仅分析利弊，不构成投资建议。

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