金钱在地产与金融体系内流动的秘密，说明什么？

摘要：当一国国民都想靠炒房致富，靠金融业轻松赚钱，而不是扎实的发展实体经济，那必然是沙海建房，成海市蜃楼。

一业兴而百业枯。

用这句话形容当下房地产跟中国经济的现象再恰当不过：一边是一线城市和部分二线城市层出不穷的地王和扶摇直上的房价，一片欣欣向荣的劲头；另一边却是在去产能大背景下的实业萧条和经济不振，益发被衬托的暗淡无光。如果翻阅下2016上半年上市公司半年报，你会惊诧的发现金融业（银行/证券等）利润总额竟占所有上市公司总利润的57.2%！超一半的利润被金融业拿走。

金融业本是服务于实业，并在促进实体发展和盈利的基础上获取收益，可在实体萧条的当下，金融业的巨额利润来自哪里？房地产更是在经济发达到一定程度上的产物，多年的实体经济发展和物质财富积累，人们把通过把劳动换取的报酬买房置业，可从2015下半年兴起的这波炒房浪潮，炒房客们人人账面盈利，他们赚取的是谁的钱？如果最终接盘侠买单，那接盘侠的钱又来自哪里？

此文仅作为抛砖引玉，希望能在浮躁和冀望一夜暴富的当下，让大家静下心来做一番思考。

经济下行周期，实体经济显疲软

2015年我国经济进入中低速增长的新常态，GDP增幅创25年新低，这一放缓态势延续至2016上半年，再创新低至6.7%。当然，世界经济也不好，最新的轰动事件是因全球经济放缓进而贸易持续减少，世界第七大航运企业韩进海运的申请破产。

实体经济有多惨，从我们的亲眼观察和做实业朋友的切身感受中即能略知一二。当然，从国家统计局的数字中更能证明。

由图，从2015年初始，全国固定资产投资（含国有和民间固定投资两类）增速快速下滑，其中的民间投资同样一路向下，到了2016年更是断崖式下跌，实体不赚钱导致盈亏自负的民间资本不愿意增加投资，这也从官方层面证实了实体萎靡。

另外，我们也能从四大行的半年报中管窥一二。

由表，被认为是实业代表的批发零售业和制造业，其不良贷款率居然占据四大行的前两位，并数倍于银行的整体不良贷款率，可见实业是多么的惨淡。

服务实体的金融，却赚巨额利润

金融业的产生本是服务于实体经济的，通过调配资金进行空间和时间上的移挪，促进实体的发展和收益，并从整体收益中分取部分收益——这是理想的状态，它跟实体是相辅相生的。当然，它并不直接创造财富，却直接配分着财富——不管实体是否真的赚了钱，只要接受了金融业的服务，就得支付费用。

随着“高智商人群”的加入，金融业的研发创新层出不穷，各种金融工具、衍生品推陈出新，金融业的大量收益日渐依附于此，似乎脱离了实体经济。其实不然，就像2008年次贷危机，在爆发前，各类金融机构（银行/投行/基金/保险等）通过令人眼花缭乱的金融衍生品交易获取巨额收益，可一旦基础资产（房屋贷款）出现危局（房屋按揭人还不起贷款），同样引发金融震荡，大量银行、投行、基金等机构破产，若非美联储量化宽松政策相救，金融业将遭受毁灭性摧残。任何时候，实体经济都是金融业坚实的根基。

由上文可知，当前的实体经济很不景气，不是利润低而是很多实体根本就不赚钱。可从上市金融企业的年报看，它们不仅整体盈利而且数额巨大：2015年和2016上半年报显示，金融业整体利润为20904亿元和10870亿元，分别占整个上市公司利润总额的59.0%和57.2%。

这就是问题所在，本是服务于实体经济的金融业，在实体萎靡不振的情况下何以赚取巨额利润？若实体长期萧条亏损，金融业的高收益会否能延续？

实业萧条，金融业赚的是谁的钱？

实体经济残喘活命，金融业大赚特赚，那赚的钱来自哪里呢？

1、庞氏债务/借贷的收益。至2016年中，我国总债务占GDP的比率已由2008年的155%上升到260%，总额从49万亿上升到182万亿，而这其中大多为企业债务。在经济下行周期，不仅民营企业，一些央企/国企甚至上市公司纷纷出现债务违约，今年大半年时间，违约金额几乎是前两年的2倍多。

这都是看得见的，更多的是看不见的借新还旧贷款，否则也不会出现山西省政府北京举行煤炭专题推介会，希望煤企存量贷款能得到正常接续，发行的债券能得到积极认购，以及各地政府发出银行不得无故抽贷、停贷等通知，银行的借贷维持了大量僵尸企业的苟延残喘。银行虽可从借新还旧中获取收益，但最终能否还得起、会否变成一场旁氏借贷还未为可知。

2、资金空转/脱实向虚的收益。资金进不了实体，在虚拟经济体内来回空转，并从中获取收益。资金通过夹层设计等方式进入股市/债市/信托等虚拟经济领域，获取不菲收益。

另外，今年更明显的一个现象是银行资金大量进入房地产，以开发贷更以个人房屋按揭贷款的形式吹起了房产价格的泡沫。数据显示，今年上半年银行新增贷款7.5万亿，其中居民中长期贷款（多为按揭贷款）竟为2.62万亿，而到了7月份，其新增贷款几乎全为居民按揭贷款，甚至有银行内部人士透漏，目前银行只考虑给政府和地产商发放贷款。可见在实体经济不振时，金融业加深了对虚拟经济的依赖。

3、债务置换中获取收益。随着利率的一降再降，许多企业纷纷发行低息债券置换掉之前的高息债券。除企业外，地方政府也纷纷进行债务置换，把之前到期的、高息的债券纷纷置换成新一轮债券或低息债券，避免违约风险或降低债务成本，在此过程中，金融业获取大量收益。今年前8个月，地方债发行规模已达4.8万亿，超去年全年3.8万亿的总发行量。债务置换避免了违约风险，也降低了成本，但最终的还本付息还得靠实体经济企稳，否则也会沦落成旁氏债务。

一二线房价疯涨，各地再兴炒房团

应该是2003发生SARS那年始，各地陆续出现了温州炒房团，他们一度被各开发商捧为座上宾，是每一次楼市短暂萧条期开发商吸引买家的噱头，并以此证明某城市或某楼盘被坚定看好。

随后的发展超出了大多数人的预料，2008年次贷危机打击了包括温州在内一大批微利外贸企业，实体逐步萎缩并日益艰难，紧随的连锁反应是过往良好的民间借贷信用体系开始崩塌，企业间互相担保融资更是一损俱损，到处是企业/个人三角债纠纷，温州经济随之跌入底谷。

2012年之前，全国大城市小城市房价普涨，闭着眼睛买房就能赚钱。之后城市房价开始分化，广大的三四五线城市房价一路下跌，烂尾项目触目惊心，而北上广深一线城市和部分二线城市房价却稳中有升。炒房的难度在变大——不仅要有雄厚的资金，还要有稳定的现金流应付月供，同时也要随时面对国家的限购/限贷政策，以及选对房价能上涨的城市，也因此温州炒房团逐渐淡出了人们的视野。能坚持以炒房为职业的多是北上深一线城市的极少数当地居民。

北京/上海/深圳房价走势图

变化发生在2015下半年。在国家降息降准、解除限购限贷、降低首付、减少二手房交易税费等多重利好刺激下，深圳楼市率先启动，随后传导到上海、北京一线城市，到了2016年，部分二线城市接棒上涨，并出现了因房价上涨醒目而被戏称的“四小龙”——厦门、南京、苏州和合肥。

在这波一线和部分二线暴涨的城市中再现炒房团——小有积累的市民、地市来的土豪、一线城市转移出的炒房客……各类微信炒房团、粉丝炒房团、炒房培训课程等现象蔚为壮观，所有人都期望在房价上涨中大赚一笔，并实现自己的财务自由，目前看他们确实是账面盈利的。

若炒房客全赚钱，那赚的是谁的钱？

部分二线城市火爆的楼市还看不出要消停的苗头，血脉偾张的炒房客更是期盼房价节节攀升，看着手里的房子一个劲地赚钱个个乐开了花，沉浸在一片欢腾之中。

买房都赚钱，人人都赚钱。问题来了：大家都赚钱，可都在赚谁的钱？

房子最终是给人住的，当然现在又被赋予了金融功能，我们就分析一下炒房客赚的钱到底来自哪里？

1、房子的租金收益。因为房子是用来居住的，所以持有房子可以有租金收益。按照目前的高房价，租金收益大多在2%-3%间徘徊，极少数城市的租金收益在5%左右，而这是裹不住每月按揭款的，所以仅凭房租收益是负现金流，是亏损的；

2、后来的投资客接盘。最早的投资客提前购买了房子，待房子价值被发现后，被后来的投资客以更高的价格接盘从而顺利脱手实现收益，后来的投资客要实现盈利需要再找到新的投资客接盘，如此往复。而这就成了一个击鼓传花的旁氏骗局，终有破灭一天，当然不可长久。

3、刚需接盘侠。只有刚需族接盘才不会造成旁氏骗局或资产泡沫破灭，才是一种健康的房产投资。而刚需族的钱又来自哪里？来自于自己多年工作的积累，来自于父母的资助或亲友的借贷，而他们的钱最终还是来自于他们的工作积累，所谓工作也就是为社会提供了商品或服务——也就是实体经济。

所以，炒房客要实现收益必须有足够多的刚需接盘侠，要有刚需接盘侠必须实体经济兴旺，以此才能产生就业和收入并用于支付月供，否则炒房客的盈利只是像股票浮盈一样只是账面数字，当大家集中抛售时出现踩踏，都被死死套牢。

也有人会说房子可以抵押出去获取资金，对外投资获取收益，可对外投资的收益来自哪里？来自于给社会提供了服务或商品的回报，说白了收益的实现还得靠实体经济。香港的经济支柱是金融业和服务业，但它的根基还是大陆的实体，为大陆企业提供上市融资服务、为大陆市场提供贸易中转服务…，才得以成为“东方明珠”。

后记：

炒房兴邦，实业误国，这是一句反讽的话。

当一国国民都想靠炒房致富，当一国国民都想靠金融业（甚至打着金融的旗号行骗，如担保公司/P2P/原始股投资等）轻松赚钱，而不是扎实的发展实体经济，无异于在沙滩上建高楼，也只能是一片海市蜃楼，其结局是必有人为此付出代价。