窝趣品牌创始人&CEO刘辉：公寓全链条运营模块化服务输出

通过不同企业不同的需求，窝趣发现除了委托运营外，对于大中项目还需要更专业咨询服务、技术系统等，因此窝趣将全链条运营模块化服务输出。

4月26日，在深圳市房地产租赁行业协会的指导下，窝趣联合蘑菇租房、云丁智能、燕邻资本主办的2019长租公寓运营峰会深圳站，峰会以“行业赋能 价值共生”为主题， 300多位行业从业者出席了本次峰会。窝趣品牌创始人&CEO刘辉作为主办方发表了以《全链条运营的共生赋能》为主题的演讲。

前进与崎岖相伴的亿万级市场

刘辉认为长租公寓行业仍处早期阶段向着成长期迈进。

租房是个万亿级的市场。目前中国一线城市品牌公寓占比不过才10%左右，对比发达国家租房市场机构化的比例，新加坡70%左右，日本、美国30%左右，德国50%左右，可预测中国租房市场的机构化比例还会有数倍的增长，预计可能达到30%左右。

租房是个刚需和消费并存的市场。目前中国的年轻人购房压力大，因此年轻人进入社会的第一件事情是租房。90、95后是消费升级的主要人群，对品牌公寓情有独钟，品牌公寓运营商要将公寓做的好一些，让年轻人住的性价比高一些。

2018年是中国第二次房地产改革的元年，中国房地产到了租购同权的时代，未来的15年我们将见证第二次房地产改革到来。

虽然市场巨大，但是前进的道路上充满崎岖，刘辉提到“18年行业里出现了资金链断裂的公司，18年年底到19年年初，有4个月的时间行业没有企业获得融资，19年年初到现在，也只有4家企业获得了融资，很幸运窝趣是其中之一。在这个时候，依然有不少人坚信这个事情一定能做成，我们才有一起前进的力量。”

被验证的4个趋势带来的浪潮

2018年，在窝趣举办的8场分享会里，刘辉对市场的发展进行了预测，目前已经获得验证：

1、单间装修8万元以上的白领公寓包租项目，基本上是很难的

2018年底，很多公司将8万块以上的装修调整到了6-7万。窝趣经过不断地尝试，认为白领公寓包租项目的投资成本在5-6万是比较合理，因为租房营收的一半要付给上家房东，剩下的要支付装修、人工、经营成本等，到手的毛利只有15-20%。

2、开发商做包租业务可能是个伪命题

开发商和品牌公寓、二房东的运营成本差距比较大。开发商更偏好能够快速回报或有稳定长期回报的项目，包租业务是非常漫长的项目，甚至一不小心就亏损。运营团队需要把成本有效的控制下来，能够合理的提高环节链条上每一个点的利润，而这并不是一件容易的事情。2018年确实有很多开发商暂停了包租业务，刘辉认为更合适开发商的业务是投、融、管、退，“退”则是资产证券化，REITS，不久的将来，中国的REITS一定会开放，那将是开发商进入长租公寓市场最好的时机。

3、轻资产模式基本被认为是有成功机会的

2018年下半年很多机构加入轻资产运营，虽然轻资产耗费较低，但是轻资产绝对是个“重”活。

4、“全链条”管理的思想被接受并应用

听过窝趣的全链条运营体系分享会后，获得很多公寓运营者的认可并前来探讨。

2019年，刘辉提出长租公寓要解决3件事：地/房源、金融、运营。

刘辉预测“目前，三项全能尚未出现，未来也是一件很难的事情，10—20年之后很可能通过收购和联合出现3个能力都具备的公司;随着金融渠道的扩展，金融变得越来越容易;随着竞争加剧，房源获取和运营难度越来越大。”刘辉呼吁“既然没有一家公司能够把3件事情都做起来，就应该强强联合，相互赋能。”

在这样的浪潮中，企业能够顺应趋势，做最擅长的事情，将核心竞争优势做到别人无可比拟的公司可获得快速成长。

不同需求引发全链条运营体系新思考

18年窝趣推出全链条运营体系，包括项目定位、筹建管理、经营管理三大板块，全面提升项目收益，总结为“选、巧、合、快、精、进”6字诀。全链条运营体系已经为政府、房企、投资机构、公寓业主提供了服务，但是每一类客户群体对窝趣的要求是不一样的：

政府的要求是更加规范化、更加专业、更加安全、更加透明化的服务;

房企需要的是资产增值，需要品牌背书后快速的把房子卖出去，甚至需要帮他盘活存量资产;

投资机构需要窝趣帮他做资产管理，降低投资风险，获得更高的投资回报;

公寓业主则是需要通过品牌赋能，获得更高的收益，解决人才体系等问题。

通过不同企业不同的需求，窝趣发现除了委托运营外，对于大中项目还需要专业咨询服务、技术系统等。因此窝趣将全链条运营模块化服务输出，总结出5项服务：市场研究分析服务、项目规划与设计服务、运营模块咨询服务、IT系统及维护、金融及投资策划服务。

最后，刘辉谈到本次峰会的主题，对于价值与共生评价道：“所谓价值，我们今天给我们的合作伙伴每间房多挣500元，窝趣拿100-200元不过分，窝趣不能帮合作伙伴增加价值，窝趣拿一分钱都是不合理的。所谓共生，是各自开放自己，相互赋能才能做得长久。”