增还是降，涨还是跌？西安二手房到底卖的如何

文=城记智库城城

当下社交媒体上，二手房价格的讨论牵动人心。“下行”，这是既成事实也是显而易见的趋势。

房地产的角色，在经历多个时期和周期变化之后，我们对其认知更也为立体。从决策层角度来看，公开新闻反映了其地位变化；从民间角度，其事关家庭财富变化，甚至成为个人在一座城市的立身之本。

相比价格变化，“流动性”才是二手房的核心价值。那么，当下西安二手房市场是什么情况？

西安，进入“以价换量”时期

西安二手房成交到底好不好？

如今，市场似乎已进入“现状不可描述，未来无法预测”阶段。“去中心化”的社交媒体时代：大小事无可遁形，各种说法都有市场。但最佳方式，是明确判断标准和参照物。「城记」建议从两个方面来看：

一是看长周期下是否稳定，至少持续两年的成交；二是对比参照城市的走势，判断在当下环境的特点。

基于此，再结合“挂牌数量”即可。就像任何商品市场，合理性不在数量而在权重。

连续两年西安二手房成交走势◎制图/城记智库

根据西安住建局官网消息：2024年1～5月西安二手房累计成交3.96万套，面积达393万平米。拉长周期，“高稳定性极”是西安的基本事实。

在《》中，我们得出西安“需求的高度分化”结论：西安新房市场，已完全进入“改善时代”，气候转良推动“第四代住宅”普及。刚需全面转向郊外和二手房，以价换量加速。

2024年1～5月，西安二手房户均成交面积约100平米。按照14000㎡/元左右均价计算，套均总价约140万——这是西安楼市刚需的“基本盘”。

从大雁塔看西安街景◎来源/城记影像

“刚需”之稳，也带来交易的流动性。所以，“二手房稳，新房方稳”——二手房成交约五百多亿的意义，可以从两个方面来看：

第一、从资金流动性来看：这个成交额，有相当一部分是进入改善及目标需求（比如上学）市场，成为支撑西安新房市场的重要推动力。当然，还有一部分用于还债、企业经营和其它用途。

第二，从政府税收角度来看：按照平均2.5%累计税费计算，这个销售金额至少约14亿。按照2023年的成交量来看，西安二手房成交至少为政府缴纳超30多亿的各种税收和费用。

对比全国，西安的“稳”与“降

对比全国，西安二手房市场如何？

房地产发展，与经济和人口直接相关。这里，「城记」查询了对比了十二座城市的成交套数。一是基本上为千万级人口城市，二是主要为一线和新一线城市，三是重要的中心及省会城市。

因为二手房自身的显著特征，其销售量就代表流通性——流通性背后既是城市的吸引力和需求，也是楼市是否健康的折射。

2024年1～5月主要城市二手房成交套数◎制图/城记智库

2024年1～5月，这十二座重点城市成交情况如下：

第一梯队中，成都、上海和北京分列前三。这其中，蓉沪两城堪称“遥遥领先”。这两城人口皆超过两千万，分别成交8.5万套和7.8万套。相比之下，位列第三的北京成交套数为5.9万套。

第二梯队中，广州、西安、杭州、武汉和南京等超三万套。除南京以外皆是千万级人口大城（广州近2000万），不久前启动“买房直接落户”政策。在一万亿GDP城市中，西安销量第一。

第三梯队中，郑州、青岛、苏州和深圳在两万套左右。大家能看到，近几年深圳楼市萎缩严重，尤其二手房跌幅甚巨——1.8万套的成交数量，与其GDP、人口总量其实严重不符。

2023和2024年1～5月西安二手房走势◎制图/城记智库

对比2023年和2024年，市场确实在下滑。

根据「诸葛数据研究中心」数据：2024年1～5月，重点监测城市成交套数，较去年同期下降15.4%。

西安虽所波动，但幅度较小：今年1～5月二手房成交套数为3.9万套，与去年4.3万套相比，减少了4000套。相比之下，西安成交量降幅为-9%。

「城记」逐一进行统计，发现只有少数城市在上涨：比如杭州和广州，涨幅分别为9%和12%；大部分城市都在下跌，幅度不小：比如武汉、北京、成都等三座城市，降幅分别达-30%、-25%、-20%。

“二手房稳，新房才稳”

这几天，不少媒体发出“国常会最新定调房地产”报道：“着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。”

目前五月数据尚未出炉，但调控密集放松的四月，形势依旧严峻。

根据国家统计局发布数据显示：2024年4月份70个纳入统计的大中城市，商品住宅销售价格环比、同比降幅均有所扩大。单从数量上来看，全国范围的房价“下行通道”已是趋势：

新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有47个和50个，分别增加9个和5个。同比下降城市分别有39个和56个，分别增加10个和9个。

4月份全国二手房价格指数◎来源/国家统计局

数据显示下降的不止是价格，也包括销售量和销售额：

2024年1～4月，全国房地产住宅施工面积下降11.4%，住宅新开工面积下降25.6%，住宅竣工面积下降21.0%。全国新建商品住宅销售面积下降23.8%，销售额下降31.1%。

新房市场，西安有些例外。四月新房房价上涨城市数量，三月有14座，到四月仅6座——西安就位列其中。

4月份全国新房房价指数◎来源/国家统计局

“改善为王”时代的西安，愈加重视“三强”——强资源、强配套和强产品。所以，“高奥在上曲南笑，全城它区寂寥哭”。一来是已屈指可数的开发企业更是“重仓”，二来区域也加大教育等资源的投入。

这一切，都是西安新房价格涨幅的底层逻辑。「城记」接触多个项目也发现，很多改善需求的资金，相当一部分来自二手房的成交。

根据克而瑞提供数据显示，2023年西安商品住宅成交达1092万平米，仅次于蓉杭汉，位列全国第四。同时，当年西安二手房成交量达980余万平米。当下大环境，这也是西安“人口红利”的一种折射。

备注：“高奥在上曲南笑”，分别指：高新、奥体、曲江和城南

文=城记智库城城

©版权声明：部分信息和图片来自公开网络

转载请注明