存量时代的突围：北京“逆生长”商业中心深度盘点

（原标题：存量时代的突围：北京“逆生长”商业中心深度盘点）

过去三年，是中国商业地产在压力中重塑格局的关键时期。疫情深刻改变了消费习惯与市场逻辑，行业整体从追求规模的增量扩张，转向考验内功的存量运营。在北京，这场转型尤为剧烈，但危机从来都与机遇并存。一批具有远见的商业项目，敏锐地捕捉到消费复苏与城市更新的双重脉搏，并未选择等待，而是启动了深刻的自我迭代。它们用各具特色的实践，在三年时间里不仅抵御了市场寒流，更实现了令人瞩目的价值跃升与“逆生长”，为后疫情时代的商业进化提供了生动的北京样本。

悠唐购物中心——政企协同下的“慢活”革新范本

开业于2009年的悠唐购物中心，在疫情后启动了一场为期近三年“边经营边改造”的渐进式焕新工程。体现了运营者对商业“持续生命力”的前瞻性思考——不让改造打断城市的烟火气，让升级与消费者的日常生活同步演进。

这场变革的起点，是一次至关重要的定位焕新：从“都市白领的悠活天地”转向 “U氧慢活城市社交场” 。这不仅是品牌的升级，更是对城市生活方式的重新提案。项目敏锐地将核心客群视野，从原有的白领群体，扩展至25-45岁追求品质、平衡工作与生活的成熟家庭与资深职场人。围绕这一定位，悠唐展开了一场从内到外的系统性重塑：

在空间与业态上，项目对内部格局进行了战略性重组。通过调整原有大店布局，精细化切分铺位，成功引入了包括“本来BENLAI”北京首店在内的近10家珠宝、3C数码等高价值品牌，显著提升了商业质感与单位效益。同时，主题场景的深度打造成为关键：F1-F2层构筑“慢活空间”，形成精致的珠宝与美学女装区；B1层创新规划“U-YOUNG食集”与“U-POWER食集”，一站式满足从商务简餐到夜间社交的全时段餐饮需求，新增店铺率高达60%，迅速成为日均客流过万的城市餐饮新地标；F3层则全面转型为“U-BABY‘S TIME”亲子主题区，打造一站式家庭消费目的地。

在运营层面，悠唐贯彻“周周有活动，月月有爆发”的精细化策略。全年不间断的城市级原创IP活动，如融合自有IP“优小星”的灯光节、艺术展，以及精准链接周边办公人群的“工牌计划”社群运营，有效激活了流量，实现了“淡季不淡”的稳定经营。这一系列组合拳成果斐然：至2024年，项目日均客流达3.5万人次，较改造前提升75%；销售额较改造首年增长34%；尤为难得的是，在市场整体承压的背景下，其商户纳税额逆势增长43%，存量会员突破60万，凸显了健康扎实的运营基本面。

此次焕新的画龙点睛之笔，是东广场的巨型3D大屏。 悠唐的叙事智慧在于，它并未将其简单定义为硬件升级，而是将其塑造为赋能场景、凝聚情感的“城市会客厅”。在2025年灯光节上，量身定制的裸眼3D视觉盛宴首次亮相，其震撼效果瞬间点燃现场，成为社交媒体上的传播热点。更为重要的是，它被规划为跨年倒计时的仪式中心，旨在将悠唐广场打造为区域性的跨年庆典目的地，从而极大强化了项目作为“城市社交场”的公共属性与吸引力。这块大屏的建设，与朝阳区全力推动“朝外大街片区整体更新”、打造国际消费中心城市窗口的宏伟规划同频共振。它不仅是悠唐的资产，更是提升整个朝外商圈现代感与辐射力的视觉灯塔，彰显了项目与城市发展血脉相连的深度。

“政企协同”的强大助推力。 悠唐的改造自始便被纳入朝阳区城市更新的重点示范项目，从而获得了系统性的支持：入选区级重点商业项目“白名单”，使各类营销活动的报批与协调高效顺畅；深度参与政府主导的“朝阳灯光节”、“国际消费季”等大型IP活动，作为核心分会场获得资源加持与权威背书；项目负责人更屡次作为区域商业创新典范，受邀登上主流媒体与政府研讨会议。在这种亲清政商关系下的良性互动下，为悠唐的稳步转型提供了稳定且富有营养的外部环境，也使超越单一商业体的范畴，升华为北京城市更新战略在商业领域的一次卓越实践。

THE BOX 朝外——策展式零售引爆的青年引力场

与悠唐的全客群、渐进式焕新形成极致对撞的，是与其同处朝外商圈的THE BOX 朝外。它的“逆生长”路径是颠覆式的。项目前身是面临空置困境的旧改商业，但其运营者凭借对Z世代消费文化的敏锐洞察，选择了一条极致聚焦的道路：不做大而全的购物中心，而打造一个持续更新的“青年文化策展现场”。

这里，传统零售逻辑被完全解构。空间本身成为最大的展品和媒介，工业风、未来感与街头元素碰撞，视觉冲击力极强，天然适合打卡传播。品牌引入不以常规品类划分，而是以“内容力”为标准：风靡全球的潮流品牌BM、室内滑板公园、街头篮球场、空中跑道等强体验业态被置于核心。整个项目就像一个巨型“盲盒”，通过频繁更新的艺术装置、限时快闪、潮流品牌首发和音乐活动，持续制造新鲜话题，牢牢抓住了追求个性、热爱社交与分享的年轻消费群体。

THE BOX朝外的成功，验证了在存量时代，极致的客群聚焦与强大的内容创造力本身就是最强劲的引擎。它与悠唐一动一静、一快一慢，非但没有形成内耗，反而共同做大了朝外商圈的声量，实现了客群引流与生态互补，生动诠释了商圈共荣的新可能。

北京朝阳合生汇——餐饮驱动与家庭粘性的永动机

如果说THE BOX朝外代表了“引爆话题”的极端，那么北京朝阳合生汇则展示了另一种“持续领先”的稳健。作为一个早已成熟成功的项目，其“逆生长”的关键在于将核心优势不断放大并进行永续的微观迭代。

合生汇最坚固的护城河，是其强大的“餐饮引擎”。其打造的“21区BLOCK”创意主题街区，通过沉浸式的场景营造和丰富的餐饮品牌组合，已成为北京消费者心中无可替代的“深夜食堂”和美食打卡地。餐饮带来的巨大人流，为其零售及其他业态提供了稳定的基础。

与此同时，项目对家庭客群的深耕堪称典范。通过布局优质儿童教育、娱乐业态，并持续举办亲子类活动，合生汇成功锁定了周末的家庭消费，形成了工作日靠餐饮与白领、周末靠家庭客流的稳定双轮驱动模式。它的“逆生长”并非源于一次性的颠覆改造，而是体现在对租户品牌的持续优化、对公共空间的细节提升、对营销活动的精准策划上。这种基于强大基本盘的“微创新”能力，确保其始终领先市场半步，保持了长久的活力与吸引力。

DT51——高端资源的精准社区化下沉

来自中国顶级高端零售玩家SKP团队的DT51，则开辟了“逆生长”的第四条路径：高端供应链的精准下沉与社区化重构。它没有选择在城市核心商圈复制另一个SKP，而是将目光投向北京北部的高净值家庭聚居区。

DT51的本质，是将SKP积累的顶尖品牌资源、买手制经验和商品编辑能力，在一个更小体量、更贴近生活的空间中重新演绎。它像一个“SKP精选社区生活中心”，围绕“高品质家庭日常”的需求，构建了从高端超市、特色餐饮到设计师服装、生活杂货和服务的完整生态。其客群定位极度精准，服务半径清晰，提供的商品和服务却具有明显的稀缺性和差异化优势。

DT51的成功证明，“逆生长”并非大体量项目的专利。在存量时代，凭借独特的供应链优势和极其精准的客群定位，即使是社区商业，也能通过提供超越预期的价值，在细分市场中建立起强大的竞争壁垒和客户忠诚度，实现高质量的增长。

多元路径背后的共性内核

纵观悠唐、THE BOX朝外、合生汇、DT51这四个样本，它们的“逆生长”剧本各不相同，却共享着一些关乎存续的核心逻辑：

首先，是超越交易的“价值创造”。它们都不再将自己视为单纯的商品售卖场。悠唐提供的是“慢活社交”的第三空间，THE BOX朝外卖的是“潮流身份认同”，合生汇主打“家庭欢聚与美食探索”，DT51则承诺“高品质的日常生活”。这种价值主张的清晰化，是吸引特定人群持续回访的根本。

其次，是极致的“客群深耕”与“敏捷反应”。无论是悠唐对家庭与白领需求的精细拆解，还是THE BOX朝外对Z世代的all in，抑或是DT51对社区高净值家庭的聚焦，都体现了从“满足所有人”到“深度服务一群人”的战略转变。同时，它们都建立了根据市场反馈快速调整业态、品牌和活动的内容刷新机制。

最后，是与环境的“深度共生”。悠唐与城市更新政策的协同，THE BOX朝外与青年亚文化的共振，合生汇对区域家庭生活的融入，DT51对社区需求的贴合，都表明成功的存量商业，必须将自己嵌入更大的城市或社区生态系统中，成为其中活跃而不可或缺的一部分。

北京商业的这场“逆生长”实验远未结束，但它已清晰地指出：存量时代的竞争，不再是规模与位置的竞争，而是认知深度、运营精度与价值创造能力的竞争。未来的商业中心，必将是一个个更具个性、更懂用户、与城市脉搏共同跳动的“有机生命体”。