华侨城A2025半年考：重启投资优化布局，坚守底线积蓄动能

（原标题：华侨城A2025半年考：重启投资优化布局，坚守底线积蓄动能）

摘要：直面周期，积极转向。

2025年上半年，中国经济在全球供应链重构、国内需求逐步修复的复杂环境中展现出强大韧性。

国家统计局数据显示，国内生产总值同比增长5.3%，消费物价基本平稳，国际收支保持平衡。其中，旅游行业成为亮点，国内出游人次达32.9亿，同比增长20.6%，花费3.2万亿元，增长15.2%，受益于假日经济和入境游政策优化。

然而，与旅游行业的高景气形成鲜明反差的是，房地产行业仍处于深度调整的磨底期。上半年新建商品房销售面积同比下降3.5%，开发投资下滑11.2%，尽管“止跌回稳”已成为政策主基调，但市场信心修复仍须时日。

在此背景下，2025年政府工作报告首次将“好房子”政策写入，旨在推动房企从过去追求规模扩张转向聚焦品质提升，倡导建设“安全、舒适、绿色、智慧”的高品质住宅，以更好满足人民群众对美好生活的居住需求。

作为文旅地产双主业龙头，华侨城A（000069）积极响应这一政策导向，将“好房子”理念全面融入产品设计与开发流程。其2025年半年报显示出，尽管公司仍面临亏损压力，但通过降本增效、业务创新与财务结构优化，正在不断夯实经营基本盘，为行业复苏期的价值释放积蓄动能。

一.承压向前，聚焦安全与产品

财报显示，2025年上半年，华侨城A实现营业收入113.2亿元，实现归母净利润-28.7亿元。业绩承压的主要原因是项目结转收入金额和毛利率较上年同期下降，这与全国房地产销售疲软趋势一致。

从销售端来看，上半年华侨城A累计实现签约销售面积60.7万平方米，签约销售金额94.9亿元。

尽管整体规模受市场环境影响未及预期，但华侨城A旗下的部分重点项目仍展现出较强的市场竞争力。如佛山顺德二期、无锡经开华发、重庆华侨城地产及南昌华侨城万科世纪水岸等项目，上半年销售金额均跻身所在城市前列。

更深层次看，合肥空港国际小镇等项目通过精准把握地方房票政策机遇，实现销售规模较去年同期大幅增长，凸显出公司在营销策略调整上的灵活性和对政策红利的把握能力。

面对行业下行压力，华侨城A并未被动等待市场复苏，而是将“守住现金流安全底线”置于经营首位，通过一系列举措实现流动性改善。

报告期内，公司通过强化销售去化力度，优化资金回笼节奏，实现经营性净现金流25.6亿元，较上年同期大幅增加53.9亿元，增幅超过190%，成功扭转了此前现金流承压的局面，为公司持续经营提供了坚实保障。

在债务管理方面，华侨城A秉承“稳健为先”的财务策略，在合理控制有息负债规模的同时，充分利用央企背景优势及融资环境改善的窗口期，深化“应融尽融”策略。

截至今年6月末，公司有息负债总额为1288.3亿元，其中中长期借款占比达68.3%，平均融资成本进一步降至3.5%，较年初下降11个基点。

债务结构的“长期化”与融资成本的“下行化”，不仅降低了公司的短期偿债压力，更有效缓解了财务费用对利润的侵蚀，为业务转型和未来发展腾挪出更多空间。

而华侨城A的控股股东华侨城集团作为国资委直管的大型央企，实力雄厚。截止今年一季度末，总资产达4848亿元、净资产1004亿元，2024年境内债融资达183亿元，融资成本仅为2.13%-3.57%。

在今年7月15日，华侨城集团再次宣布增持计划，拟于未来6个月回购华侨城A1.1-2.2亿元股份，彰显对公司发展的信心，接下来也有望继续对其展开业务支持。

另外，值得一提的是，今年3月华侨城A时隔一年再次重启投资，新增1宗重庆地块，权益拿地金额4.6亿元。该地块位于重庆沙坪坝超级核心区，可建规模约5.28万方，占据沙坪坝老牌学区、黄金商圈、成渝高铁站等诸多超优质资源。

据悉，项目命名为华侨城・熙宸，华侨城A积极响应“好房子”政策，将其定位打造为第四代高端住宅产品，在产品设计、园林景观等方面都进行了创新性的思考和打造。

例如，在保证实得率约130%的同时，项目采用“封闭阳台+空中庭院”的双平台模式，进一步提高户型的套内转化率；约6.3米挑高和L型空中庭院设计，在扩展实用功能的同时，也优化了布局、采光设计和隐私保障。市场分析认为，这类改善型产品契合政策导向，有望在当下市场中形成差异化竞争优势。

二.IP创新赋能，轻资产扩张提速

与传统地产业务相比，文旅业务成为华侨城A财报中的亮点板块。

2025年上半年，华侨城A旗下项目接待游客3771万人次，比2024年同期3634万人次增长3.77%，显示出持续增长动能。

这一增长既得益于旅游行业整体高景气度，更依托于华侨城A在文旅业务板块的战略创新和精准市场定位。

上半年，公司以市场需求为导向，对旗下产品进行了全面升级改造，并通过IP深度运营实现场景创新。旗下主题公园的旗舰品牌深圳欢乐谷，在报告期内不仅完成了欢乐时光区域的改造升级，引入了新的游玩设备，还推出了“国潮文化节”等IP联动活动。这些活动聚焦国风次元、超级国漫、非遗创秀三大主题，与葫芦娃、大闹天宫、中国奇谭及王者荣耀等国民级IP联名共创。

更具创新意义的在于，这些IP联动不仅限于简单的品牌授权，而是深度融合各园区在地文化，丰富主题场景、演艺、商品等内容，为游客打造更具沉浸感、体验感的节庆产品，从而提高了客单价和复游率。

在住宿业态方面，深圳创意文化园嘉途酒店于今年1月顺利试业，创新推出“酒店+创意园”在地游旅宿产品，为游客带来融合艺术展览、文创市集等特色旅居体验；深圳东部华侨城黑森林嘉途酒店则增加了丛林穿越项目、无动力游乐设施与戏水设备，进一步丰富亲子度假消费体验。

商业业务方面，华侨城A以“All in One”商业理念为核心，融合文旅资源整合优势、场景化服务创新能力及数智化运营体系，构建新型文旅商服务生态。紧贴市场变化趋势，充分发挥场域优势，引入一系列具有“新商业、新场景、新消费”特质的代表性业态、品牌。

更具战略意义的是，上半年通过管理输出模式，华侨城A成功获取浙江衢州、安徽祁门2个轻资产服务项目，这种模式不仅能够带来稳定的管理费收入，更能够以最小资本开支实现品牌扩张，为公司未来增长开辟了新路径。

三.双轮协同，布局未来增长新曲线

面对行业发展的新态势，华侨城A的未来增长动力清晰聚焦于两大核心机遇：

一方面是地产业务中重点项目收储带来的现金回流，和“好房子”政策下新盘入市带来的业绩增量。

目前华侨城A旗下已有广州、武汉2个项目收储成功。被收储项目多为存量土地或低效资产，其处置能够直接带来现金回流，这种模式的优势在于既规避了开发滞销风险，又为聚焦高能级城市腾出资源，实现了资产结构的优化调整。

另一方面是旅游行业长期向好趋势下的红利释放。

华侨城A作为国内文旅行业的龙头企业，已构建起覆盖主题公园、酒店、商业、自然景区等多元业态的业务体系，具备充分享受行业红利的基础条件。

通过持续的IP创新与业态融合，华侨城不断提升核心竞争力。随着旅游行业从“观光游”向“体验游”转型，华侨城A的这些创新实践将更契合市场需求，助力公司在行业增长中抢占先机，实现文旅业务的持续增长。

整体来看，2025年上半年，华侨城A在行业逆风中守住了安全底线，尽管净利润增亏反映短期阵痛，但公司通过现金流改善、债务优化和产品升级，正在积极转向。

展望未来，随着宏观政策发力及消费需求释放，在文旅融合与房地产行业的双轮协同之下，华侨城A也有望在行业转型中打开全新发展空间。