年度观察：市场热销的儫宅取胜之道如何？

（原标题：年度观察：市场热销的儫宅取胜之道如何？）

 2022年,全国有两个项目卖了200亿+。

 一个是深圳华润城,247.9亿;一个是上海海上源,200.5亿。在克而瑞研究中心发布的《2022年1-12月中国房地产企业项目销售榜销售金额TOP100》中,前十皆在京沪穗深。

 城市经济体量和其塑造的购买力,形成了这份榜单头部。TOP10固然价值不凡,但论及居住感受又当如何?当年“宇宙中心”五道口学区房富且贵焉,但居住舒适度与生活质感……

 成都儫宅值得微距观察。王志纲曾说,一万元在上海买到的,成都3000就可以。2022年,捍卫成都的单盘大鳄们,在这波大潮中究竟如何?

 壹

 市场逻辑骤变

 取舍之道 紧跟儫宅

 在任何行业,2020-2022年都刻骨铭心。

 之于地产,2022年千亿房企只剩20家,而在2021年巅峰时刻,这一数据是——43家。

 在丁祖昱评楼市的统计中,显示出情况同样严峻。2022年商品房成交金额预计在约13.3万亿,成交面积预计约在13.6万亿平方米,整个房地产市场规模几乎回到2015年。不过,2013、2014、2015年的市场规模差不多,也可以说,“回到了近十年前”。

图据@丁祖昱评楼市

 在这样的市场环境下,却有一类房产“剑走偏锋”,走出了独立行情:城市儫宅。

 如下图所示,核心城市2009年至2022年商品住宅总价1000万元以上成交套数在近6年时间里,每一年都实现了正增长,即使是形势相当严峻的2022年,总价1000万以上房源成交也同比增加3703套。

图据@丁祖昱评楼市

 尽管不同城市有涨有跌,但总体来看,总价1000万以上新房成交套数仍增长10%,总价3000万以上成交套数增长5%。

图据@丁祖昱评楼市

 即便在二手房市场,总价千万级儫宅也展现出足够的韧性。

图据@真叫卢俊

 以上海为例,2022年上海整体二手房成交量下滑超过40%,1000万总价段成交同比例下滑,但3000万以上总价段产品,对应只下滑了16%。换句话来说,越是楼市冷静期甚至下行期,越贵越大面积的产品,反而显示出强悍的对冲能力。

 正所谓,春江水暖鸭先知,儫宅对市场的灵敏反映,一定程度上也反映了房地产市场的未来可期。

 贰

 2022成都儫宅观察

 越豪越好卖?

 作为新一线榜首城市,成都2022年儫宅市场表现如何?

 在解析儫宅市场之前,有必要了解一下成都的整体市场概况。据中指研究院数据,2022年成都全市商品房供应面积2917万㎡,同比下降15.9%;成交面积3013万㎡,同比下降25.2%。

 值得注意的是,尽管2022年成都商品房供应面积和成交面积均有所下滑,但2022年成都商品住房成交量仍高居全国首位!(注1)

 以成都房地产市场的整体韧性为后盾,成都儫宅市场亦不容小觑。

 一个明显现象是——2022年,成都总价500万+儫宅销售仍在持续增长。有数据为证:仅2022年上半年,单套成交总价超500万的房源共成交3943套,占比近6%,对比2020年2%的数据来看,增幅明显;从销量来看,今年上半年的备案量已与2020年全年总量基本持平。(注2)

 从面积段来看,建面约180㎡+户型成交相比2021年,同比上涨2.3%,甚至供不应求!

图据@克而瑞四川

 具体的开盘销售数据,也进一步论证了成都儫宅的火爆。据正合地产统计,2022年11月,成都整体销量降至约123万m²,主城去化率约57%,多个建面约110-143m²的刚需刚改首改项目,去化率仅16%-26%;但以麓湖·观澜、招商时代公园·天府序、锦江大院等为代表的儫宅项目,套均总价500万+,去化率却达到78%-100%,远远跑赢同期入市的主流改善项目。

 在全市甚至全国房地产市场一盘棋的现实困境下,为何儫宅能逆风翻盘?

 在成都新楼市看来,在城市资源高度聚集的地段,开发商越来越有信心做出更大面积、场景更丰富的高阶产品,这或许才是“越豪越好卖”的市场真相。

 叁

 成都儫宅爆火

 新的置业逻辑已现

 儫宅爆火的同时,也顺势衍生出一套新的置业逻辑。

 怎样判断一套房子值不值得买?

 如果你考虑这套房子是因为它便宜心动,那么不要买;如果你纠结这套房子是因为它有点贵,那么,努力买下它。

 也即,要用买奢侈品的心态来买房。

 进入2023年,已有不少购房者在亲身实践这一新的置业逻辑。以今天刚开盘的麓湖为例,2023年1月9日,麓湖·观澜取证推出收官85套,主力总价700万+,据售楼部消息,85套房源吸引近700组报名,开盘当日不到3个小时,便早早宣告已售完。2月28日麓湖浔岭峰开盘2小时去化套均1134万房源114套。事实上,儫宅的爆火不仅成就了这些值得铭记的瞬间,还深刻塑造了成都楼市的整体格局。

 以近三年成都单盘销冠来看,2020-2022年,成都单盘销冠分别是人居东湖长岛、麓湖、麓湖,其对应的单盘销售额分别是56.7亿、77.4亿、86亿。

数据来源克而瑞四川、克而瑞研究中心 制图:成都新楼市

 尽管从市场端来看,儫宅成交量仍然只占整体新房成交的很少份额,但单就这份榜单也能看到,成都楼市的主要话语权已交至城市儫宅手中。

 肆

 167㎡起跳

 麓湖的“王座”

 在成都新楼市看来,儫宅的意义应该远不止如此。

 对购房者来说,付出了更高成本,期望得到更理想的生活方式和生活场景,甚至走向新的人生高点。

 对楼市来说亦应如此:儫宅不能只是某一个时间段或某一个地点的单面创新,它还应该对城市、对人居有更多思考,能够为今后楼市的走向提供更多参考和借鉴。

 从这个层面来讲,麓湖是当之无愧的王者。

 为什么是麓湖?我们可以从以下三个方面来分析。

 1、从“与湖共存”到“与湖共生”

 成都,曾经作为一座水城,逐水而居的生活属性甚至被写入成都人的基因序列。纵观成都楼市变迁史,几乎就是一部逐水而居史。

 相比东湖、锦城湖、怡心湖、兴隆湖、东安湖……麓湖是如此与众不同。

 在麓湖,湖不再只是作为美景的点缀,相反,湖开始成为日常生活的重要组成部分,无论是摸鱼捞蟹、游泳潜水,还是赛艇、帆船、龙舟……麓湖打破了湖“只可远观不可亵玩”的魔咒,成功建构了从“与湖共存”到“与湖共生”的理想之境。

麓湖实景图

 2、从143㎡到167㎡

 购房者对麓湖的追捧,肉眼可见。2022年,麓湖·观澜先后四次取证,四次三倍熔断,四次开盘即清。

 不知你是否注意到,去年四开四罄的麓湖·观澜,上车门槛已拉升至建面约167㎡?

 单看167㎡户型或许没什么特别,但将它放在成都楼市的整体语境下,可以发现玄机。

 因政策原因,建面约144㎡户型成为区分“普通住宅”与“非普通住宅”的分水岭,自2016年所谓的改善元年以来,各大开发商都选择在建面约120-140㎡户型面积段发力,行至2022年,几已“堰塞”。

图据四川中原地产

 据四川中原地产统计,2022年入市的67个双限地项目中,有52个项目都将主力户型放在了建面约121-144㎡,尤其建面约143㎡户型,几乎成为各大楼盘的必争之地。甚至不乏有部分儫宅项目,为了扩大客群、加快走量,尽管向上打开了建面约200㎡+户型,向下仍不忘兼容建面约143㎡户型。

 但麓湖·观澜、麓湖浔岭峰却反其道而行之。麓湖此前的所有组团,都有建面约140㎡三房产品,但观澜选择将门槛设置在建面约169平㎡四房,总价门槛450万+,主力户型更是以建面约200㎡以上户型为主,占比达到近八成。浔岭峰更是220㎡到330㎡。定位之高、产品之纯,不仅在麓湖,甚至在整个成都都甚为少见。

 3、从200㎡到330㎡

 麓湖跳出了建面约143㎡户型的红海,然后呢?

 它选择进入了建面220㎡户型的蓝海,就这个户型面积段来看,麓湖已经没有对手。

麓湖·浔岭峰建面约330㎡户型

 能购买330㎡级别大平层的无疑是塔尖群体,但事实上,330㎡户型的供应量比塔尖群体更小众。

 我们可以顺势回顾一下近三年成都330㎡以上大平层的供应情况。

 2020年,建面约350㎡户型的楼盘只有两个:麓湖·长滩建面约350㎡户型,62套;西派国樾建面约350㎡户型,62套,均于2020年开盘售罄。

 2021年,成都没有建面约350㎡大平层供应,当年的户型“天花板”是万科天府锦绣44套建面约330㎡大平层,开盘即清。

 2022年,成都建面约350㎡大平层供应,只有麓湖·观澜64套,分别于2022年4月、6月取证,开盘即清。

2022成都大平层户型一览 由成都新楼市不完全统计,仅供参考

 如上文所述,要以“买奢侈品的心态来买房”,麓湖本身的IP已经形成并转化为真实的购买力,而观澜将上车门槛框定在建面约167㎡,将“天花板”户型框定在建面约350㎡,仅64套限量款,已然奠定了观澜在成都儫宅市场无法撼动的塔尖地位。

 然而,麓湖的自我进化并未就此停止。

 2023年,据悉,麓湖将推出湖心区新品,届时,还将带给成都怎样的惊喜,我们拭目以待。