北京
8月24日，金茂服务（00816.HK）发布2026年中期业绩报告。在物业管理行业从规模扩张向质量优先深度转型的背景下，金茂服务于2025年9月实施重大战略调整，核心导向是优化资产组合、处置历史风险、出清低效项目，回归追求“有现金流的利润”，确立“客户满意、财务健康、持续增长、组织精进”四大战略目标，坚持长期价值稳定作为企业核心导向。经过近一年的系统性调整，公司经营底盘显著夯实，财务结构优化，战略转型的阶段性成果已在2026年上半年业绩中得以验证。
财务结构优化，非周期业务底盘稳固，盈利质量修复
战略转型的核心落脚点在于财务健康与现金流安全。报告期内，金茂服务实现营业收入18.87亿元。其中，基础物管业务收入为13.85亿元，同比增长4.8%；社区增值业务收入达到3.57亿元，同比增长13.4%，业务结构持续向高成长性板块迁移，非周期业务底盘进一步筑牢。
利润端表现印证了战略调整的有效性。上半年，公司实现毛利润3.46亿元，非周期业务毛利润占比已经达到94%，同比上升4.7个百分点，公司对地产链依赖度持续下降，经营独立性显著增强。对比2025年下半年，2026上半年毛利率依旧实现改善。伴随主动退出低效项目及长账龄应收账款处理对当期净利润造成一定影响，净利润仍1.69亿元，净利率为8.9%，叠加低质量资产持续汰换，盈利质量已进入修复通道。
在现金流管理方面，公司当期回款能力提升，回款增速已跑赢收入增速，现金流质量持续优化。报告期末，应收账款总量较2025年末增长5.3%，其中第三方应收仅增长1%，整体应收规模处于可控区间，第三方应收增长得到有效抑制。公司主动出清低效资产，上半年退出17个低效项目，同时对18个项目实施改造提升，非周期业务对收入及利润的贡献占比均已超过90%，资产组合优化成效显著。
费用管控层面，组织降本增效成果突出。销售及管理费用率从2023年的11.4%下降至2026年上半年的5.4%，管理费用同比下降13%，充分体现了扁平化穿透式管理带来的效率释放。此外，公司维持50%的分红派息政策，常规分红与金额持续提升，股东回报仍具高吸引力。
市拓质量优先，非住赛道突破，社区增值快速放量
在市场拓展方面，金茂服务坚持“质量优先”的增长逻辑，新签合同额达到4.6亿元，较去年同期的3.8亿元提升21%。其中，战略城市签约占比达75%，非住宅业态签约占比达51%，新增住宅项目100%落位于高能级城市，充分体现了公司严格的城市准入与业态筛选标准。
报告期内，住宅端成功获取宁波江望晴雨里、杭州月塘璟宸府等高品质项目；非住业态实现多元突破，包括互联网头部企业京东培训基地，标杆商写项目落地广联达数字科技大厦、温州新生代大厦等甲级写字楼。同时充分发挥股东优势，拓展中化体系内研究院、化工产业园及办公楼宇项目，实现内部协同落地。为强化非住赛道竞争力，金茂服务今年伴随组织架构调整同步成立商企事业部，搭建总部专业COE小组，建立重大项目接管机制，完善整套服务标准框架，同步沉淀专业人才储备，从组织、制度、人才多维度补齐非住业务的体系化能力，告别过去零散做项目的模式，建立标准化可复制的 IFM 服务能力。上半年新增光大银行、京东、广联达、安迪苏、蓝星、先正达等一批数字科技、互联网、芯片制造、产业头部企业客户。
社区增值业务作为第二增长曲线表现亮眼，整体收入同比增长13.4%，其中美居业务收入大幅增长115%。公司聚焦“做精产品、精细运营”，社区零售业务精简商城 SKU，不再追求大而全，聚焦高适配社区的垂类商品，优化业务效率，同时升级供应链，商城客户满意度达98%；社区服务打造特色营销IP，活动销售额同比提升75%。美居业务深度嵌入地产交付全流程，发挥物业贴近业主的C端优势，联动地产开展软装设计、精装加载、定制柜等业务，抓住新房交付窗口期实现快速放量，高端社区业主价值得到有效挖掘。
客户满意驱动正向循环，服务品质与收缴率双提升
客户满意度是金茂服务一切经营工作的出发点。报告期内，深耕城市物业服务满意度达94分，科技系统满意度93分，老业主满意度94分。公司落地客户工单闭环管理体系，工单及时响应率达95%，工单关闭率高达99.8%，超期工单全面清零。针对重难点项目实施提级治理并强化品质稽核，落实地产与物业联合巡检机制，确保客户诉求闭环处置。
“金玉满堂”服务体系焕新升级，涵盖金府九礼、璞逸五美、至棠三色、寻满四时四大服务产品，形成覆盖不同定位住宅项目的分层化、标准化高质量服务矩阵。伴随母公司全新产品集中交付，公司持续强化服务体系导入，配套标准化操作手册保障服务复制一致性。2026年预计迎来内生交付规模稳步提升，包括郑州璞逸云湖、西安璞逸曲江、成都璞逸锦江、三亚天鹭满湾、上海棠前名邸、上海润云澜庭等重点项目，为基础物管底盘及社区增值业务提供充足增量来源。值得关注的是，客户满意度改善已直接带动当期收缴率同步提升，服务品质与现金流表现形成正向双向循环。
在组织能力保障层面，公司完成架构迭代，将原有区域中心城市平台拆分为多个分公司形式，实现管理收敛与城市深耕；本部推行共享化、扁平化穿透管理；单独设立商企事业部，组建专业化团队赋能非住外拓。人才端持续引进新生力量，开展集训赋能与专场招聘，保障一线团队能力供给。绿色科技运维方面，公司依托金茂科技住宅长期实践，以张江金茂府为样本，落地科技系统SOP标准化养护、“五衡”科技住宅运维、公区能源智能调节、智能清洁机器人等应用，形成可对外输出的差异化竞争能力。
金茂服务管理层表示，战略转型不是一蹴而就，资产优化、应收压降仍是长期工作，但四大战略目标已进入实质性落地阶段。未来将继续锚定“客户满意、财务健康、持续增长、组织精进”，持续优化资产结构、打磨组织能力，推动经营质量进一步向上，实现业绩长期可持续增长。
在ESG与社会责任方面，公司上半年完成113项节能改造项目，年碳减排量成功达成节能目标，荣获万得ESG“AA”级评级及“中国物业ESG可持续发展领先企业”称号。同时坚持党建引领，积极投身社区文化建设，巩固品牌价值与社会形象。
行业政策层面，今年物业行业在两会被赋予“品质服务、规范透明、社会责任”的清晰定位，为行业回归民生服务本源、拓展养老托育等社区增值空间指明方向。未来，金茂服务将继续坚定践行“1245”战略，将战略目标转化为经营行动，提升综合竞争力，实现长期可持续的优质增长，为业主、为股东创造长期价值。
