新加坡组屋市场迎拐点？价格增速放缓 降温措施有望松绑

作为新加坡立国基石的组屋制度，在疫情后历经数年转售价格飙涨的考验后，终于迎来市场平稳信号。

建屋发展局（HDB）1月23日发布最新数据显示，2025年第四季度组屋转售价格指数录得203.6，与上一季度基本持平，创下2020年第一季度以来首次价格平稳纪录，且此前已连续四个季度增速放缓；全年数据显示，组屋转售价格涨幅从2024年的9.7% 大幅收窄至2.9%，为2019年以来最低年度增速。交易量同步回落，2025年第四季度组屋转售交易5256笔，环比下降27.2%、同比下降18.2%。

市场降温成效显著的背景下，多位新加坡政府官员明确表态，正考虑解除部分组屋市场降温措施。此外，持续加码的组屋供应也将为市场稳定筑牢基础。

新加坡建屋发展局媒体联系 (房地及企业) 科长黄诗蕊在新加坡国际基金会（SIF）组织的媒体交流会上表示，当前组屋二手市场已进入稳定状态，此前推出的四轮降温措施已取得预期成效，政府将根据市场数据调整政策，其中备受关注的 “私宅转组屋15个月等待期” 成为重点考量松绑的措施——私宅屋主卖房后转而购买组屋，需等待15个月。该措施此前旨在抑制现金充裕的私宅屋主涌入组屋转售市场炒作房价，是新加坡稳定组屋价格的核心举措之一。

回顾疫情后组屋市场的波动，供需失衡成为价格飙涨的核心诱因。黄诗蕊分析，疫情前新加坡民众主要以申请一手预购组屋（BTO）为主，二手市场仅为有特定区位需求、薪资不符申请条件的人群选择；但疫情导致组屋建设周期拉长，大量购房者因等待不及转向二手市场，推动组屋转售价格进入持续上涨通道。另有分析认为，低利率环境、私人住宅市场外溢等效应，也是组屋价格上涨的推动力。

数据显示，2019年起组屋转售价格指数连年攀升，2020年涨5%，2021年、2022年增幅陡增至12.8% 和10.4%，2023年短暂回落至4.9% 后，2024年再度回升至9.7%；高价组屋交易更是激增，据报道，2022年成交价超百万新元的组屋占比不足1%，2025年初这一比例已升至6% 以上，较2024年同期翻倍。

与房价同步走高的还有组屋租金，新加坡货币管理局数据显示，2022年组屋租金同比大幅上涨38%。此后数年组屋租金延续涨势，直至2025年增速才有所放缓，但整体租赁需求依旧强劲。

为缓解租赁市场供应紧张，新加坡政府2024年1月首次放宽组屋入住人数上限，允许90平方米及以上的四房式及以上组屋、私人住宅最多容纳8名非亲属人员，较此前的6人上限有所提升，政策原有效期至2026年12月31日；近期，建屋发展局与市区重建局联合宣布，将该临时放宽政策再延长两年至2028年12月31日，以持续满足市场租赁需求。

为平抑组屋价格、缓解供需矛盾，新加坡国家发展部近年来接连推出四轮降温措施，核心举措包括收紧银行借贷比例、大幅提升组屋建设数量。新加坡近五年已建成10万套组屋，而此前建设同等数量组屋至少需要十年；同时政府加大宣传，明确承诺大量组屋将在三年内建成，缓解购房者的等待焦虑，减少因工期问题涌入二手市场的需求。

黄诗蕊透露，在组屋定价方面，建屋局始终坚持以民众可负担水平为核心，结合新加坡物价指数定价，并非直接参考二手市场价格；同时通过动态调整市场补贴，对冲二手房价上涨影响，确保预购组屋价格平稳，让买家免受市场波动冲击。

加码供应仍是新加坡稳定组屋市场的核心抓手。建屋局披露，2025年已在28个组屋项目中建成约1.96万套组屋，平均轮候时间约四年，其中3个项目为轮候时间不足三年的短时组屋，MacPherson Weave、Costa Grove等项目还较原定工期提前三个月竣工。目前新加坡共有127个组屋项目在建，较一年前增加17个，建屋局表示将与各机构紧密协作，推动新组屋项目的关键配套、社区设施、周边景观同步建设，确保居民入住后可即刻享受相关服务。

2026年新加坡组屋供应将持续放量，建屋局计划于2月、6月、10月分三次推出约1.96万套预购组屋，其中超4000套为等待时间少于三年的短时组屋，占全年供应量的五分之一。建屋局同时表态，若市场有需要，有望实现2025-2027年提供约5.5万套组屋的目标，以充分满足新加坡民众持续的住房需求。

黄诗蕊坦言，疫情后组屋二手市场价格调控，是建屋局近年来面临的重大难题。而当前市场的平稳态势，印证了政府一系列调控措施的有效性；后续政策的灵活调整，以及持续加码的组屋供应，将进一步推动组屋市场回归理性。

（王晓悦）