千亿房企1470亿债务"清零"

房地产企业传来重磅好消息。

5月11日，*st金科发布公告显示，重庆金科重整计划草案获得普通债权组投票通过。至此，金科及重庆金科的重整计划草案获得多数债权人投赞成票。

5月10日及5月11日重庆五中院裁定批准金科及重庆金科的重整计划。这意味着金科及子公司重庆金科的破产重整取得重要进展，下一步将进入执行环节。

金科方面提供的信息显示，金科及重庆金科重整涉及债务规模高达1470亿元，债权人数量超过8400家，这也是房地产行业迄今为止最大的重整案。

预计化解债务1470亿元

根据公告，5月10日及11日，金科股份及全资子公司重庆金科分别收到重庆市第五中级人民法院送达的《民事裁定书》。

重庆五中院裁定批准《金科地产集团股份有限公司重整计划》《重庆金科房地产开发有限公司重整计划》，并终止公司及重庆金科重整程序。重庆五中院裁定批准公司及重庆金科的重整计划后，公司及重庆金科将进入重整计划执行阶段。

从2023年5月首次在内部董事会提出主动向法院申请重整及预重组的设想，到如今获批正式进入重整执行环节，金科股份用了两年时间。

2024年2月，金科股份正式向法院申请重整。两个月后，重庆市第五中级人民法院裁定受理了重整申请。此后，包括中金资本、长城国富置业、深圳招商平安资管等12家意向重整投资人提交报名材料。

在2024年11月的重整投资人评审委员会上，上海品器管理咨询有限公司与北京天娇绿苑房地产开发有限公司联合体被选为金科股份及重庆金科的投资人。

此后，金科股份又引入中国长城资产、四川发展证券基金等产业投资人，同时完成了与20余家财务投资人的满额签约，重整投资人以26.28亿元认购公司资本公积转增的30亿股。

而在投资款之外，上述联合体承诺额外提供不少于7.5亿元的借款，用于补充金科股份的流动资金和新项目投入。

值得一提的是，今年2月，《重庆金科重整计划（草案）》虽然获得了第二次债权人会议有财产担保组、职工债权组、税款债权组表决通过，但普通债权组暂未通过。

究其原因，金科股份表示，主要是由于普通债权组为金融机构债权人，部分债权人正在履行内部程序，待履行完内部决策程序后方可投票表决，因此将表决时间延长至2025年5月10日。

此次重整，金科股份及重庆金科重整涉及的债务规模达1470亿元，债权人数量超8400家，这不仅是A股房地产行业迄今为止最大的重整案，也是重庆市有史以来最大的重整案。

根据此前金科股份公布的重整方案，在债务清偿方面，金科股份力求最大限度维护各方债权人合法权益，其中，职工债权和税款债权将依法得到优先全额清偿；有财产担保债权将通过公开处置变现或以物抵债等方式受偿；对于普通债权，则采用“现金清偿+以股抵债+信托受益权份额抵偿”等多元化、组合式的清偿策略，小额债权有望获得较高比例的现金清偿，而大额普通债权则通过设立服务信托和债权转股权的方式予以清偿。

《金科股份重整计划》显示，在重整状态下，按照重整计划确定的债权清偿方案，破产费用及共益债务获得全额清偿；有财产担保债权将在担保物价值范围内优先受偿，职工债权、税款债权和5万元以下的普通债权获得100%清偿，债权金额为100万元的普通债权首次分配综合清偿率预计为22.36%。百万债权的清偿率相当于2折。

《重庆金科重整计划》显示，在重整状态下，按照重整计划确定的债权清偿方案，破产费用及共益债务获得全额清偿；有财产担保债权将在担保物价值范围内优先受偿，职工债权、税款债权和5万元以下的普通债权获得100%清偿，债权金额为100万元的普通债权首次分配综合清偿率预计为11.64%。百万债权的清偿率相当于1折。

产业投资人将成为控股股东

金科股份通过本次重整，成功引入的战略投资者——上海品器联合体、中国长城资产、四川发展证券基金，将作为产业投资人参与金科股份的重整，形成了“优质资本+央企AMC+地方国企”强强联合的产业投资人组合。

根据重整方案，金科将对现有业务板块进行整合与优化，剥离非核心或低效资产，轻装上阵。重整后的金科股份将设置“投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产”四大业务板块，并转型为聚焦强盈利能力和高投资回报的不动产综合运营商。

不过，摆在金科重生之路上的挑战依然严峻。2024年财报显示，其营收同比下滑56.43%，净亏损达319.69亿元。这些数据暴露出企业在经营层面所面临的压力。

对于经营亏损的主要原因，金科股份在年报中称，经营质效大幅下滑：公司整体项目销售下滑，2024年达到交付条件的项目较2023年同期大幅减少，结转收入下降至276亿元，结转毛利润较2023年同期减少48亿元；受各类因素的影响，2024年公司经营性物业的出租率、租金水平及客流量均出现一定程度的下降，导致以公允价值计量的经营性物业价值也较2023年减少约12亿元。除此之外，还受存货跌价准备增加等影响。

2025年金科股份的亏损也在继续。4月29日的2025年一季报显示，今年一季度公司实现营业收入为7.53亿元，同比下滑89.97%；归属于上市公司股东的净利润亏损16.17亿元，同比下滑39.27%；经营活动产生的现金流量净额为-3.34亿元，同比增长64.12%。

根据目前重整计划，金科股份现有总股本为5,339,715,816股，按每10股转增10股的比例实施资本公积转增，股转增股票不向原股东进行分配，全部由管理人按照重整计划的规定进行分配和处置，其中3,000,000,000股用于引入重整投资人，剩余2,294,365,816股分配给金科股份债权人用于清偿债权，根据上述计划，金科股份在重整计划执行完成后，第一大股东可能会发生变化，产业投资人将成为新金科的控股股东，金科股份将依法产生新一届董事会。

在业内人士看来，重整计划的批准只是第一步，后续执行过程中，仍面临多重考验。特别是在当前房地产销售尚未明显回暖的背景下，如何实现业务转型和盈利修复，将是决定重整最终成败的关键。