公募REITs“活水”持续涌现

　公募REITs市场再现比例配售。12月25日，国泰君安城投宽庭保租房REIT宣布提前结募，基金管理人将按照该基金份额发售公告中的相关约定对公众投资者有效认购申请采用“全程比例配售”的原则予以确认。

此外，12月以来，公募REITs“上新”进程显著加快，华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT已询价，华夏基金、华安基金、华泰资管也在继续上报公募REITs项目。相关研报显示，经过此轮价格震荡调整后，公募REITs产品或存在左侧布局、趋势性回升的机会。

闭门谢客提前结募

12月25日，国泰君安资管发布公告表示，国泰君安城投宽庭保租房REIT原定的公众投资者募集期为12月22日至12月25日（含）。截至12月22日，该基金公众投资者累计有效认购规模已超过本次公众投资者的初始募集规模上限。

根据有关规定，该基金提前结束公众投资者的募集，12月22日为公众投资者最后认购日，自12月25日起不再接受公众投资者的认购申请。基金管理人将按照该基金份额发售公告中的相关约定对公众投资者有效认购申请采用“全程比例配售”的原则予以确认。

此前公布的发售公告显示，证监会准予国泰君安城投宽庭保租房REIT募集的基金份额总额为10亿份，初始战略配售发售份额7.6388亿份，网下初始发售份额1.6530亿份，公众初始发售份额7082万份。根据询价结果，该基金的认购价格为3.05元/份。

国泰君安资管介绍，国泰君安城投宽庭保租房REIT的基础资产为位于上海市杨浦区的优质保租房项目江湾、光华社区，基础资产属上海城投旗下租赁住房品牌“城投宽庭”保租房；资产包整体已达到稳定成熟的运营状态，资产估值约30.53亿元，平均出租率为93%，项目现金流稳定且保持持续增长态势，2024年度的现金分派率预测值为4.28%。

除该基金外，今年以来，嘉实京东仓储基础设施REIT、中航京能光伏REIT分别于1月、3月发布过提前结束募集并进行比例配售的公告。公告显示，嘉实京东仓储基础设施REIT网下投资者、公众投资者的配售比例分别为1.01%、0.46%，中航京能光伏REIT网下投资者、公众投资者的配售比例分别为0.82%、0.63%。

“上新”进程显著加快

临近年末，近期公募REITs新项目审批以及上报频频更新进展。

基金公告显示，华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT发售的询价时间分别为12月25日、12月28日，证监会准予两只基金发售的基金份额总额均为4亿份。

其中，华夏金茂商业REIT的初始战略配售、网下发售、公众投资者认购的基金份额数量分别为3.02亿份、6865.60万份、2942.40万份，嘉实物美消费REIT战略配售初始发售、网下初始发售、公众初始发售的基金份额分别为2.8亿份、0.84亿份、0.36亿份。

据悉，华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT也已于11月获批，目前尚未公布询价时间及发售安排。

此外，证监会网站显示，12月以来，华夏基金目前已上报了3单公募REITs项目，分别为华夏特变电工新能源封闭式基础设施证券投资基金、华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金、华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金。

华泰资管、华安基金则分别上报了华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金、华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金。

存在左侧布局机会

近期，公募REITs市场持续调整。中信证券研究团队分析，其中既包括投资者结构集中、市场流动性较差等市场生态的内生问题，又涵盖了投资者对于资产实际运营情况和评估假设之间存在一定预期差、限售份额解禁等投资交易扰动。

尽管如此，中信证券研究团队认为，部分现金流稳定的资产在系统性回调之后或将逐步显现性价比，原始权益人增持、政策推动长期资金入市等也分别从短中长期维度助力REITs二级市场。

12月6日，财政部发布的《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》明确提出，全国社保基金可以投资于公开募集基础设施证券投资基金。

华泰资管在研报中表示，社保基金涌入公募REITs市场对于改善市场流动性、丰富投资者结构、促进该领域长期健康发展大有裨益。此外，近期多只FOF产品也将公募REITs纳入了投资范围，国泰君安资管预计，这将为REITs市场引入新的“源头活水”，有利于丰富投资者结构、缓解流动性压力，从而力争起到投资“稳定器”的作用。

鉴于当下全市场优质资产供给相对稀缺、投资者的风险偏好有所回升，华泰资管判断，公募REITs作为独立于股票、债券、现金等的大类资产依然存在较高配置价值。经过此轮价格震荡调整后，公募REITs产品或存在左侧布局、趋势性回升的机会。

中信证券研究团队建议，短期继续布局抗周期特征较强、具备基本面支撑的“打底”品种，同时关注底层资产经营状况出现边际改善、原始权益人增持等增量信息带来的短期博弈机会。