光远观察 | 马光远：建议取消房地产预售制

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编辑|许媛媛 主编|杨泽宇

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NO.001 马光远：建议取消房地产预售制

60S要点速读：

1.房子刚开始建，预售的买房者就把所有钱都给开发商，不仅仅包括建造成本，甚至连利润都兑现了，这种预售制搞得像传销。买房者还没住上新房，就背上贷款，这对买房者特别不公平，全球没有这么不公平的预售。

2.中国房地产市场上绝大多数的房子是烂房子，特别是2015年以后的房子，品质非常差。很多人问，70年产权到期后怎么办？我认为，消费者根本不用考虑70年后的问题，因为很多房子30年以后可能就得大维修。由于限价政策的存在，开发商倾向于偷工减料，能省成本就省成本。

3.2023年7月24日的中共中央政治局会议通稿未提“房住不炒”的原因是没人炒房子。现在整个房地产市场的“温度”是偏低的。我的感受很明显，以前房地产市场好的时候，每天都能接到中介的电话。最近两个月，房产中介都没有给我打电话。

正文：

建议取消房地产预售制

有人说，如果公摊取消之后，房价不就涨了吗？持这种观点的人数学可能有问题。比如，你本来买了个70平米的房子，不是100平米，把里面的猫腻拿掉，说不定总价还会降下来。过去你买了个100平米的房子只拿到70平米，取消公摊面积之后，你买个70平米的房子，那是实实在在的70平米。有些人说，加上公摊面积，老百姓获得感强。这不是自欺欺人吗？我们如果取消公摊面积，才是实实在在的交易。

公摊面积必须和预售制度同时废除。我们现在的房地产预售制度来自中国香港。但中国香港的房地产预售制度完全不是这样。第一，中国香港的房地产预售不是一次性把所有的钱都给开发商，而是按照工程进度分批次给。到最后收房的时候，还保留一部分钱作为房子的质量保证。如果房子有什么问题，开发商拿不走这笔钱。对预售的买房者来讲，中国香港在这方面有完全的保护，它有专门的监管机构，还有律师盯着钱款去向。

在中国内地，房子刚开始建，预售的买房者就把所有钱都给开发商了，不仅仅包括建造成本，甚至连利润都兑现了，搞得像传销。买房者还没住上新房，就背上贷款，这对买房者特别不公平。国外也有房地产预售制度，包括美国和欧洲一些国家，但是他们的预售是相当于定金的概念，绝大部分的钱是开发商盖完以后才交付的。

我们现在出现大面积的烂尾房，不就是预售导致的吗？甚至开发商资金紧张的时候，总是有人想要打房贷的主意，挪用到别的地方。预售是一个赤裸裸的不公平的制度，为什么不能取消？

“保交楼”是一个底线，哪怕开发商没钱，政府也应该帮助老百姓一定拿到房，如果老百姓钱给了、款贷了，还着房贷，最后房子拿不到，这是没法儿交代的。反过来，房地产预售制度必须做大的修改，否则下一步还会出问题。

提前还贷可能省不了多少钱

提前还贷的人一定要做一个全面的权衡，而不是凑热闹。为了提前还贷给自己增加过多的压力，没有任何必要，因为省不了多少钱。从长期看，利率是不断变动的。没有通胀的时候，利率是往下走的，但是一旦出现通胀，利率是往上走的。比如过去美国是0利率，甚至负利率，现在美国的利率已经到5.25%以上。当利率变高，以前的贷款就是划算的。

而且从中国广义货币（M2）的发行来讲，如果拉长到10年、20年的时间线去看，一般老百姓是占便宜的，因为“钱不值钱”。在中国，利率往上走的概率大于利率往下走的概率，利率往下走是少数。但现在看来，整个房贷利率下降是必然的，因为央行用的词是“指导”。在中国的政策语境下，“指导”就是要必须干这件事，而不是弹性的可干可不干。

中国现有的首付比例和房贷利率，仍然有下降的空间。比如北京普通住宅首套房首付比例是35%，远远高于很多城市（首套房的首付比例为20%），还有下降的空间。未来，首套房贷利率下限维持在4%以下将成为常态。

2023年7月24日的中共中央政治局会议通稿未提“房住不炒”的原因是没人炒房子。现在整个房地产市场的“温度”是偏低的。我的感受很明显，以前房地产市场好的时候，每天都能接到中介的电话。最近两个月，房产中介都没有给我打电话。这说明房地产市场降温了，我们需要调整购房政策，即使一线城市需要保留限购政策，也应该大幅度调整，因为房地产市场和过去完全不一样。

“房住不炒”会成为一个长期政策。过去我们把房地产看成经济增长的工具，房地产是支柱产业。提出“房住不炒”以后，并不是纯粹不让投资房地产，如果没人投资房地产，买了房子只有自己住，那租的房子由谁提供？

过去房地产市场的问题是过热，所以我们开了大量“退烧药”，现在房地产“温度”降到正常以下，我们需要对政策进行“颠覆性重建”。

第一，对于现在还没房子的人，我们在政策上鼓励，金融方面，首付比例低一点，利率低一点；税费方面降税费；其他方面做一些配套。

第二，对于有了房子想改善住房条件的人，现有的改善性政策过于严格。比如，一线城市二套房普通住宅首付最低60%，非普通住宅首付最低80%，买二手房能贷的款相当有限。如果你在其他地方有房贷，永远算二套，叫认房又认贷。即贷款买房时，只要借款人名下有房或有房贷记录，都将被界定为二套房或以上。这是很严格的，将来可以调整。如果能把改善性住房首付调整到30%—35%，将减轻很多人的负担，释放改善型需求。

中国大多数城市都不缺房子，但是缺好房子

过去几年，中国房地产限价政策导致市场上出现了很多烂房子。开发商出于利润考虑，倾向于不去追求好的品质，而是建差的房子。因为有限价政策，品质越差，开发商赚得越多。我曾经见过很多开发商本来想做品质好的楼盘，结果好房子建成以后，到住建部门备案价格，住建部门批的价格仍然是和差房子一样，这对开发商来讲利润被压缩。

从量上来讲，中国大多数城市都不缺房子，但是缺好房子。从开发商的角度来讲，它们对市场本身有判断——开发市场上短缺的好房子，才能赚钱。我们要鼓励好的开发商开发好的住房，这意味着政策要配套，不能限价，好的房子应该体现好的价格。包括房屋智能化程度的提升等。为什么很少有开发商发展全屋智能？就是因为智能化需要一笔很大的支出，限价以后，开发商自然不会增加成本。

经过这次的房地产调整，大量的开发商一定会分化。过去，百分之八九十的开发商都不把精力放在提升楼盘品质上，因为做了也不合算。开发商靠高杠杆、高债务、高周转率“三高模式”，拼命盖房子，最后推到市场上的很多都是烂房子。未来，这些不提升楼盘品质的开发商肯定会被淘汰。事实上，中国房地产市场的调整远远没有完成。如果市场上80%的开发商不被淘汰掉，这个市场转化不过来。

中国房地产市场上绝大多数的房子是烂房子，特别是2015年以后的房子，品质都非常差。很多老百姓在房价飞涨的阶段，买了价格高、质量次的房子。现在很多人问，70年产权到期后怎么办？我认为，消费者根本不用考虑70年后的问题，因为很多房子30年以后可能就得大维修。由于限价政策的存在，开发商倾向于偷工减料，能省成本就省成本。

其实房子本身也应该是高科技的结晶。欧洲有很多人家里恒温恒湿，根本不用空调，我们还差得很远。中国的房子一到冬天开暖气干得不行，一到夏天热得不行，必须用空调。科技发展到今天，房子里面还必须用空调，这是耻辱。空调这种东西早就应该被淘汰了。恒温恒湿的概念已经很流行了，但是为什么企业不做？因为政策层面没有鼓励。如果我们从政策层面多鼓励绿色建筑、低碳建筑，那情况将会不一样。

中国很多别墅叫“别墅”，但品质不一定好。甚至有些别墅的质量可能比普通住宅还差。因为建别墅很简单，但设计和建造一栋高层的住宅还挺复杂。开发商把别墅交付以后，有些业主选择拆了重建，因为他们就冲着那块地去的。

过去房地产投资很热的时候，有些人忽悠有钱人买别墅投资。然而，北京涨得最慢的房子就是别墅，其涨幅甚至比经济适用房还低。因为别墅距离很远，总价又高，买别墅投资的人基本没赚钱。别墅不代表高端，百分之八九十的房子都是烂房子，品质不过关。下场暴雨，别墅漏水的情况非常普遍。

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