周天勇：加速稳定增长-土地农宅资产化改革绕不过去

周天勇（东北财经大学国民经济工程实验室主任）

应该怎样稳定和支撑中国经济增长在一个合理的区间中运行，一些学者建议进行大力度的体制改革，才能释放生产和需求侧的经济增长潜力；另一些学者则认为体制改革远水解不近渴，应当进行宏观总量性财政和货币政策强刺激，才能将中国经济增长从向低速下行拉起、支撑和稳定在一个合理水平上。对此，笔者将开一专栏，写一系列短文，谈谈自己的看法和对策。在撰写和要发表最后一篇文章时，接到7月27日财经峰会的邀请，将演讲修改和补充，今天发出，作为之五。

资产负债表是经济运行体系的一个核心机制

非常感谢财经峰会的邀请，资产和债务问题是一个国家抗击脆弱性和稳定经济增长一个非常重要的话题，就这个话题我做一个技术性的演讲。为什么城乡土地和农村宅院住房资产化改革绕不过去？资产负债表的作用微观对一个企业，甚至一个家庭，宏观对一个国家都很重要，它和收支损益表不一样，资产与债务如果循环断裂，小到家庭，中到企业，大到国家都会发生财务上的破产。6月底日本经济学家辜朝明说，由于在当年房地产价格跌了70%-80%以后，日本的资产负债表发生了损害，企业家们主要精力还本付息，修复资产负债表，就不继续借债投资了，他说必须得日本政府财政赤字替代其支出，才能把经济衰退刺激恢复起来。

那么中国经济形势有什么区别？我认为中国的问题是，资产负债表资产内容缺失不全。先来假设国民经济是一台机器，有很多的装置机制，资产负债表作为一个装置在整个经济运转中，它首先要“收入-债务-投资-收入-还本付息-债务-投资…”协同运转。

负债表中各种资产平衡债务能力的比较

我们先来看资产负债表中都有一些什么样的资产，对于债务信用有什么样的保证作用？（1）人力资本肯定不会成为资产去抵押借债。比如说我培养一个人有多少人力有资本，我们把它放在资产负债表里面到银行去抵押贷款，我估计哪个银行都不会干以人抵押放贷这个事。（2）技术专利和机器装备，技术越进步，生产力越大，资产贬值速度却越快。比如计算机，是现代技术支撑的装备，有很大的生产力，但是其芯片等技术的迭代速度太快，就是计算机的技术生产能力很强，但每一代计算机资产的贬值速度也很快。也就是说，技术和工具结合的固定资产，时间越久越不值钱。（3）现金证券商业票据等是流动性比较好的资产，但是我要有货币拿自己的钱就可以投资，没有必要去借贷；证券抵押，股权质押，它有很大的风险，近年来股权质押贷款出的问题也不少。（4）国家也可以将公共基础设施纳入资产负债表，但是公共公益性资产它没有收益，而且有些是不能变现的，本身对继续借债并没有还本付息和信用保证作用。比如说我把乡村公路抵押给银行或者投资者，除非你给道路的收费权，拉一根绳子就可以收回资金，很可能给你借款。若不这样，你的公益资产在资产负债表里只能是充实一下门面，对债务没有实际的平衡作用，更谈不抵押资产去借款。

中国土地房屋是资产和不是资产的二元体制

一般情况下来看，最好的资产是可交易，可竞价，可抵押的资产，土地、房屋。为什么呢？土地它就没有技术迭代性，它也永不磨损，而且它可能还保值和增值，它是资产负债表中最好的资产。当然在我们国家土地有个年期长短问题，但是它50-70年的时间也很长，其它一些国家微观资产负债中土地所有一般是永久的。房地是相联的，房屋几十年到上百年时间也很长，房地中房屋的建筑价值并不大，有价值的是土地。因此资产负债表里最好的资产是土地和房屋。

1978年土地和房屋是生产资料，生活资料不能交易，没有价值。九十年代逐步因为外资进来，它要土地盖工厂，那么逐步的协议转让有了价格。中国20世纪90年代及其后期，进行了有偿出让土地和城镇住宅商品化的改革。政府出让的土地，它是一种流量资产。因为期间虽然有偿成为资产进入建设，但其在二级市场上很难交易，是一次性的资产。而城镇的住宅和楼宇，它可以再交易，则累积成了存量资产。

然而，目前相当多的城乡土地，农村宅院禁止交易或者不能交易，没有价值，不是资产。比如说现在一个企业，从政府原来拿到地了，建成了工厂，但是你说我现在销售回落了，我想转行，自己将土地交易出去是不行的，必须得交给自然资源局，由他们再在行政垄断的土地市场上卖出去。那么，一般来说，有地的单位都不愿意交出去。所以它就成为流量资产，而不是可再交易的存量资产。

今天，我国有一部分土地是资产，有一部分土地不是资产，城镇居民住宅是资产，农村农民宅院和住房不是资产。当然，不是资产的土地和住房，实际是没有价值的生产和生活资料，实体上只是水泥砖瓦土块，不是市场经济意义上企业和农民的财富。这实际是一个城乡间，土地和房屋是资产和不是资产的二元体制。

历史：资产化改革促增长和稳金融发挥的作用

我们过去部分土地和住宅资产化改革对释放生产力和财富，促进增长起了重要的作用。1993-2022年土地为房地产业和金融业年均贡献了0.64的增加值增长率，对总经济增长的贡献比是7.2%，2021到2022年城镇住宅商品改革化以后，这些原来无价值住宅不断的二次交易，它带来年平均资产零到市场价溢值性0.93%的经济增长，对总增长的贡献率是11%。1978年没有资产化改革，M2平均增长25%，消费价格年平均将近8%，通货膨胀比较严重。但是1998年资产化改革以后，债务年均增长14.5%，货币增长15%，消费价格年均上涨率降低到了2%。当然，住宅价格年均上涨8.5%，土地1993年到2022年每年年均上涨29%。

也就是说，土地房屋资产化改革在20世纪90年代，特别是进入21世纪后，成为经济增长的重要动力来源，也起到了对应债务和稳定货币基石性的作用。

土地房屋资产缺失：危机与希望同在

从未来推进要素市场化改革来看，没有土地的资产化改革，也就是说土地不能交易和定价，也就不可能有土地要素的市场化改革。没有土地要素市场化配置，无法释放目前巨额闲置浪费的土地，无法利用体制性剩余土地，谈不上提高土地利用效率，为经济增长加力。

从未来的增长动力看，农村不推进农村土地和房屋资产化改革，城市里的土地不让它变成再次可交易变成资产的话，以土地要素和土地房屋资产的增长动力边际递减，本来还有增长潜能的这部分领域，结果会负增长。未来债务快于货币增长，货币增长快于GDP增长，可能是90%的大概率趋势。如果未来不继续推进土地和房屋资产化改革，充实宏观资产表中有基石作用的土地房屋资产，现有住宅存量价格下降，加上老龄化，加上房地产债务和地方债务沉积，很可能会形成一个非常脆弱的债务结构和债务链，整个金融体系将处在极不安全的境地。

展望未来，从将低增长转折为稳定和上行看，如果继续推进城乡土地和农村宅院房屋资产化改革，建立一个统一和竞争性的城乡土地市场，放开城乡和农村宅院房屋的交易，农民宅院房屋与城镇居民平等也一样是资产是财富，一是预计土地要素市场化改革未来十五年会释放0.4%左右新的增长速度；二是资产化改革零到市场价溢值每年会释放1.19%的新增长速度。如果未来中位假定经济增长5.5%，城乡土地和农村宅院房屋市场化改革动能，要占到总改革增长潜能的61%，占总经济增长的33.27%。

稳定债务和金融体系的方面看，目前能够交易的存量资产，城镇有400万亿元城镇住宅和一百多万亿元的商业写字楼宇，加起来大概为550万亿元左右。当然城镇这些资产，可能面临着价格缩水。如果我们下决心进行彻底剩余城乡土地和农村宅院房屋资产化改革，可以获得950万亿元左右新的资产。那么我们加起来就可以有1500万亿元左右的资产，对付未来的老龄化或者对冲目前的一些债务风险，绰绰有余。既可得到新的经济增长潜能，也会确保经济运行和体系的安全。韩国和日本战后对地主与农村之间的土地分配进行了赎买式改革，其土地和房屋的市场化配置是常态，城市化水平目前在95%以上，经济高速发展时期是其基尼系数最低的阶段，并没有发生人口流动的社会动荡问题。经济稳定是社会稳定的基础，而土地房屋资产化改革是经济发展和稳定的基石。权衡轻重，深化城乡土地和农村宅院的资产化改革，可以为之。

资产化改革的一个进一步和两个紧迫性

首先，农村耕地和宅院的三权分置需要进一步深化改革。我还要提出的是，农村耕地和农村宅院住房的三权分置虽然是一个进步，但缺陷不是完全的资产化改革。因为它不能交易，不能定价，不能成为资产。比如说将农村宅院住房二十年居住权交易给城镇居民，他不能把二十年居住权拿去抵押，它不是新居民的资产也不能继承，还不如租用，但租住则不形成的新的持久的城乡流动和交融。耕地的三权分置，投资者只有耕种权，则不会有投资者去办农场。目前，一些地区已经出现了整村青年人携家外出，只剩几个老年人，甚至无人的空村。耕地撂荒也很普遍和严重。是计划行政地方式解决这些问题，还是以市场化和资产化改革的方式解决这一问题，是截然不同的两种途径。从前述实现市场经济体系耦合运行看，三权分置改革需要进一步深化，继续推进城乡土地房屋可交易、可定价和可抵押等等，统一的能运转的资产化改革，可能是唯一的选项。

其次，就是恢复加速和稳定增长，必然绕不过资产化改革，除此之外，改革还有紧迫性。因为现在农村的年轻人都往城里跑，老年人越多也会逝去减少，期间城市有愿意到到农村里去买个农场买个宅院，还有需求。要是再限制十年二十年，城市也没有人去农村了，许多村庄可能就彻底没有人气了，成废墟的。所以，我觉得有紧迫性，不要把它最终大面积地变成烂资产。如果放开农村土地和宅院的市场化改革，城乡资金和人口双向流动，有人气过去，有一些村子它就盘活了。

最后，城乡土地和农村宅院住房资产化改革，是对冲目前金融债务脆弱、防止金融出问题的紧迫性需要。虽然现在我们的债务问题与当年日本的不同，但房地产债务严峻、国有企业债务呆滞、地方政府债务规模太大、老龄化债务上升速度快等等，是我们债务结构和链条脆弱的特点。如果我们今明年把城乡土地和农村宅院改革为资产，让它进入总体的资产负债表，对目前债务总体、债务链和债务结构等诸方面的脆弱，是一个应急性的对冲，于国于民都是有利的。

我作为一个学者，不是从其他角度，而是从一个国家经济顺畅运转，协同耦合，避免梗阻，防止债务链断裂，保持债务与资产平衡，恢复经济和确保国民经济安全这个角度，进行了今天的演讲。

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