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国通信托频繁踩雷房地产:超20个项目展期

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锋雳 王文华

房地产行业陷入低谷之后,作为曾经向房企资金输血的重要渠道,信托公司难以独善其身,不断爆出信托产品违约消息,国通信托就是其中之一。

近日,有投资者爆料称,国通信托三款投向地产的信托产品逾期,累计融资规模26亿元。

投资人表示,今年5月份,国通信托已有超过20支信托项目出现逾期。

三项目累计融资规模26亿元

国通信托成立于2010年,控股股东为武汉金控,总部设在武汉,在北上广深等16个大中城市设立团队,业务范围覆盖全国20多个省市自治区。主要从事资金信托、动产信托、不动产信托、有价证券信托等业务。

截至2021年底,国通信托资产共计1807亿元,其中分布在房地产的资产有350亿元,占比19.38%

据投资人提供的资料显示,前述三只违约的信托产品分别为国通信托东兴603号福建国泰二期特定资产收益权投资集合资金信托计划国通信托东兴883号西安上林西苑C3二期项目特定资产收益权集合资金信托计划信聚合锦51号集合资金信托计划。上述信托产品底层资产情况如下:

东兴603号:预期总规模10亿元,资金用于福建五环实业有限公司所负责开发的永泰项目中的地块三、地块七-三项目的开发建设。

东兴883号:总规模6.7亿元,资金用于阳光城集团陕西实业有限公司持有的阳光城上林西苑C3(二期)项目的开发建设。

信聚合锦51号:总规模9.55亿元,资金用于青岛融创游艇产业投资有限公司持有的青岛万达游艇产业园C-2-2地块住宅项目的开发建设。

蹊跷的销售回款

据投资人介绍,东兴883号信托计划,成立于20213-5月,分9期向阳光城陕西实业有限公司支付6.19万元,其所购买的产品于今年10月到期。但自今年2季度以来,国通信托停止支付利息。

早前,曾有投资人向湖北银保监局举报国通信托东兴883号信托计划存在售前刻意隐瞒项目错位抵押事实,虚设标的项目,虚列还款来源等。投资人表示,2022118日,信托经理表示项目住宅部分已全部去化,标的项目主要住宅部分已全部销售完,为什么信托项目几乎没有收到任何收益?作为第一还款来源的销售收入去了哪里?

投资人认为,标的项目只是一个壳,信托的主要还款来源不是标的项目的销售回款,销售回款几乎被融资人阳光城挪用。

湖北银保监局在今年915日回复称,截至20226月末,标的项目住宅部分已全部去化,但底商和车位尚未销售,累计销售比例为94.75%,证据不足以认定投资人反映的情况。

1027日,国通信托在月度沟通会上对投资人表示,上林西苑项目住宅已去化完成,销售回款资金根据当地的销售资金监管要求,全部留存在政府监管账户无法自由支取,只能用于申请支付项目工程款。据悉,留存在政府监管账户的资金为1.2亿元左右。

信托计划的投资指南显示,东兴883号的第一还款来源是阳光城上林西苑C3(二期)剩余货值的销售收入。按照精装住宅均价1.9万元/平米,商业3.5万元/平米售价估算,可产生10.59亿元销售收入,剩余货值10.2亿元,可近两倍覆盖融资本息金额。

第二还款来源是阳光城的资金调配;第三还款来源为抵押物处置变现,抵押物位于西安西咸新区沣东新城中心区域,目前该地块尚未开发。

上林西苑C3(二期)开发的项目名为蔷薇溪谷1115日,该楼盘销售人员表示,住宅销售均价约1.65万元-1.7万元/平米,商业均价为2.5/平米,住宅项目仅剩几十套房子在售,商业部分已经售罄,部分车库仍在出售。

国通信托在东兴883号的尽调报告中表示,即便项目销售均价和去化面积降至75%80%时,现金流仍能基本覆盖信托计划的本金,项目抗风险能力较强,还款能力有保障

截至202012月,上林西苑C3项目未售高层面积39433平米,商业2375平米,车库636个,已售未回款0.73亿元,累计剩余货值10.2亿元。

按照蔷薇溪谷的目前售价推算,该项目高层项目回款预计6.6亿元,商业部分回款0.59亿元,不含车库和此前已售未回款部分,仅高层和商业部分销售回款已达7.2亿元左右,现金流依然能够覆盖信托计划的本金,为何东兴883号仍然逾期?

20信托产品展期

国通信托在房地产踩的雷不止上述三家。近日,据媒体报道,国通信托另外两个产品东兴909东兴653出现无法正常兑付情况,截至今年9月底,累计存续规模约8.25亿元。两个项目投向房企旗下项目。

投资者提供的一份名为延期项目沟通会的名单显示,截至今年5月份,国通信托已经出现24家信托产品违约情况,所涉地产项目既有恒大、融创、奥园、阳光城等全国性房企,也有地方房企。

踩雷国通信托的不止个人投资者,还有上市公司。据悉,杭州零售百货企业杭州解百踩雷国通信托两个信托计划。

20217月和8月,杭州解百分别认购了东兴890号融创1890项目集合资金信托计划第六期B类、东兴870号信托产品,投资金额均为5000万元,期限12个月,两支信托产品投向地产项目。

不过,今年两支信托产品先后违约。7月,杭州解百表示东兴890信托5000万元本金已收回,但收益较预期减少25.34%。目前尚有东兴870信托产品未兑付,余额4930.6万元。该信托计划到期日调整至202392日。

在房企不断债务违约的背景下,信托产品违约事件频发。2019-2021年,国通信托在房地产的资产分别为460.4亿元、340.3亿元、350.2亿元,占总信托资产的比例分别为22.26%19.21%19.38%。尽管国通信托的房地产业务规模、占比呈现下降趋势,但产品违约造成的兑付压力仍然很大。

近日,人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,出台十六条措施支持房地产市场健康发展。

《通知》指出,支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资,在保证债权安全的前提下,鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商,积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持,促进项目完工交付。

上述政策可短期缓解房企偿债压力,减轻信托公司房地产信托业务的风险压力。但效果最终如何,还需时间来检验。

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