网易首页 > 财经频道 > 正文

楼市高库存压顶!有城市空置房12年都卖不完

0
分享至

(原标题:楼市高库存压顶!有城市空置房12年都卖不完)

自房地产行业2015年“去库存”以来,全国商品房待售面积曾连续4年下行,但如今由于房地产行情低迷,楼市又一次来到了高库存时代。

根据国家统计局数据,截至今年4月末,全国商品房待售面积5.57亿平方米,同比增长8.4%,按人均住房建筑面积39.8平方米计算,现有待售商品房面积已足够1400万人居住。而由于各城还在大力“卖地”,我国商品住宅广义库存量(指可销售房屋量和涉宅用地施工量之和)已经达到38.4亿平方米,足够满足9600万人的居住需求。

从数据上看,目前广西防城港的楼市库存,足足需要12.7年才能消化完毕,而哈尔滨、连江、长春、呼和浩特等市的去化周期都超过了100个月,意味着需要8-10年才能卖完现有库存。

近日湖南省出台新政,要求对商品住房去化周期超过24个月的市县暂停新的商品住房用地审批,希望通过减少供应的方式来降低楼市库存。

全国现有库存够1400万人居住

今年以来,全国商品房销售额持续走低,1-4月份销售3.78万亿,同比下降近30%。

在新房“卖不动”的情况下,楼市又重回高库存时代。

根据国家统计局最新数据,截至今年4月末,全国商品房待售面积5.57亿平方米,同比增长8.4%,相比2021年末增长了4700万平方米。其中,住宅类商品房待售面积达到2.72亿平方米,同比增长14.8%。

由此可见,尽管房地产投资低迷,今年前四个月房屋新开工面积同比下滑26%、竣工总面积下滑12%,但库存量仍在飙升。

去年8月31日,住房和城乡建设部曾公布数据,我国城镇居民人均住房建筑面积已达到39.8平方米。按照这一数据计算,现有的5.57亿平方米待售商品房面积,足够1400万人居住。

目前的楼市待售库存数据,已经达到了四年来新高。

2010年时,我国商品房待售面积不到2亿平方米,随后5年间数字迅速攀升,到2015年时达到7.19亿平方米的历史最高值,也是在那一年,全国楼市开始以各种方式“去库存”,随后商品房待售面积数据逐年下降。

根据国家统计局数据,2018年时,商品房待售面积降至5.24亿平方米,2019年进一步降至4.98亿平方米。

因此,截至4月底的5.57亿平方米,已经超越了2018年的库存量,接近2017年时的水平。

克而瑞研究中心认为,正是2020年初新冠疫情“黑天鹅事件”突袭,打断了楼市库存持续下行的趋势,也是从2020年开始,库存规模由降跳增,迎来了新一轮周期变换。

根据克而瑞统计的数据,全国商品房狭义库存(指已批预售证的商品住宅面积中尚未销售的部分)截至4月底已经达到了6.08亿平方米,由于市场成交低迷,全国平均去化周期已经超过两年,显著高于去年同期水平。

而商品住宅广义库存量(指可销售房屋量和涉宅用地施工量之和)已经达到38.4亿平方米,若按人均39.8平方米算,已经足够9600万人居住。

广西防城港去化周期达152个月

分城市来看,不同能级城市的库存量全线上扬。

根据克而瑞统计数据,各能级城市去化周期均有稳步拉长趋势,一线城市增至平均19.56个月,二线城市增至23.07个月,同比涨幅均在80%以上,而三四线城市平均去化周期已达到28.15个月,库存风险直线上升,同比增幅达123%。

相比较而言,北部和内陆的弱二线城市、东南沿海前期需求透支严重的三四线城市,库存压力十分集中。

其中,青岛、武汉、沈阳截至4月末的狭义库存量均超过了2000万平方米,位列库存量前三。盐城、三明狭义库存量同比增幅超过了200%,涨幅显著。

从去化周期来看,已经有26个城市超过30个月而且同比翻番,其中一半都位于华南。广西防城港去化周期高达152个月,位列第一,现有库存要消化12.7年;哈尔滨、连江、长春、呼和浩特的去化周期都超过了100个月,分列第2-5名,这意味着它们仅现有楼市库存就需要8-10年才能消化完毕。

华南三四线城市是典型的前期需求严重透支区域,目前库存量大幅攀升,惠州、珠海、东莞、中山等是其中代表。中西部二线城市中,郑州、南宁、武汉、昆明等楼市成交处阶段性底部,尚无复苏迹象,短期去化承压。

广义库存方面,二三线城市中,贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台4月末广义库存量遥遥领先,突破了1亿平方米;南昌、长沙、兰州、沧州、岳阳、太原、淄博、哈尔滨、宝鸡、蚌埠次之,广义库存量超过8000万平方米。

克而瑞研究中心认为,尽管不少城市近期出台楼市松绑政策,但去库存效果差强人意。以郑州为例,4月以来,放宽限购限售、人才新政、契税补贴等楼市利好政策频频出台,但项目平均去化率仅18%,为近五年单月次低,来访量受疫情影响较3月不升反降,4月狭义库存同环比增幅分别达到36%和14%,楼市提振效果远不及预期。

湖南率先严控土地出让

从现有库存数据看,我国商品房广义库存量已足够满足9000多万人口居住需求,狭义库存量也足够满足千万级以上人口的居住需求。

而在过去十年,我们城镇化水平已经有大幅度提高,综合人口数据和城镇化率,城镇商品房还有多大市场?

国家统计局数据显示,2021年末,我国常住人口城镇化率为64.72%。多机构预测,到2035年中国城镇化率能够达到72%左右。按照第七次人口普查数据,全国共计有14.12亿人,也就是说,在未来13年内,城镇人口还将新增约9884万人。

换言之,我国现有商品房狭义库存量仍有充足的市场消化,而广义库存量也可用未来十多年去消化,但市场规模显然已逐步见顶。

另一方面,如果我国人均居住面积继续提升,则房地产市场还有进一步发展的空间。近期,全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会原副主任顾云昌就表示,我国人均住房面积还有10平方米以上增长空间。

他认为,现在我国人均住房面积接近40平方米,通常指“建筑面积”,而发达国家则指“套内使用面积”,因此我国40平方米的建筑面积实际上等同于30平方米的套内使用面积,人均居住面积还可以有较大提升。

不过对于基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市,克而瑞研究中心认为,情况并不乐观。诸如防城港、连江、烟台、北海、宝鸡等,基本都是人口净流出城市,目前商品住宅消化周期均在45个月以上,即便供应不再放量,以目前低迷的成交走势来看,中长期库存风险依旧较大。

在上一轮楼市去库存中,“棚改”等手段发挥了巨大作用。根据人民日报报道,“十三五”时期,全国超额完成2000万套棚改目标任务。第一财经记者统计公开数据发现,2016~2019年四年间全国棚改总计完成投资约6.26万亿元。

如今随着三四线“棚改”的退潮,楼市去库存又该如何实现?近日,湖南省出台新政,罕见地从土地供给端减少供应,以此解决现阶段楼市的供需矛盾难题。

据湖南省自然资源厅5月23日消息,近日湖南多部门联合印发《关于落实房地产市场调控目标优化房地产用地审批的通知》,其中提到,各市州、县市区商品房库存去化周期在13-36个月的,应严格控制新增房地产开发用地审批,其中:对商品住房去化周期超过24个月的市县,暂停新的商品住房用地审批,将商品住宅用地挂牌出让规模控制在上年度供应量的20%以内;而对连续两个季度非住宅商品房库存去化周期超过36个月的市县,暂停新的非住宅商品房用地审批和挂牌出让。

“要科学、精准、精细处理存量房地产土地开发利用和已建成房地产去化的关系,建立健全部门联动管理机制,切实降低去化周期,保证房地产投资发挥效益,防控资源浪费。”上述“通知”中称。

各地目前都寄希望于通过解绑楼市、降低利率以扩大购房需求,而湖南是率先提出要严控土地出让、降低去化周期的省份。

克而瑞研究中心认为,就广义库存而言,预期仍将高位持稳,目前有部分城市的土拍因为疫情而延期,后续疫情结束后应该会持续放量,未开工地块量还将延续稳中有增态势。若要实现库存稳中有降,首先需要一线城市率先复苏,接下来三四线城市才有轮动回稳的可能性。

相关推荐
热点推荐
德国小伙远赴中国追大6岁的中国"姐姐”,甜蜜日常堪称恋爱天花板

德国小伙远赴中国追大6岁的中国"姐姐”,甜蜜日常堪称恋爱天花板

世界人物传奇
2022-06-28 17:45:42
1972年巴总统访华,因天冷取消群众夹道欢迎,对方:离开时补一次

1972年巴总统访华,因天冷取消群众夹道欢迎,对方:离开时补一次

历史烟云
2022-06-28 16:59:48
恒大集团还在“硬撑”,恒大的供应商们快要坚持不住了?

恒大集团还在“硬撑”,恒大的供应商们快要坚持不住了?

踏雪理财
2022-06-28 20:00:07
凌晨4点!43岁功臣或出山,新帅有望接班蔡斌,女排仍有望冲冠

凌晨4点!43岁功臣或出山,新帅有望接班蔡斌,女排仍有望冲冠

我的小艺人
2022-06-28 04:31:23
国产!替代!立陶宛50%全球份额将被终结,国产化率升至95%

国产!替代!立陶宛50%全球份额将被终结,国产化率升至95%

小粥买房资讯
2022-06-29 06:27:42
跳得最高,跌得最惨?欧美都在偷买俄石油,立陶宛被耍得团团转

跳得最高,跌得最惨?欧美都在偷买俄石油,立陶宛被耍得团团转

李春光
2022-06-28 17:12:06
国民党“驻美代表”:称台海“国际水域”不合法,中国内海才合法

国民党“驻美代表”:称台海“国际水域”不合法,中国内海才合法

梅梅育儿知识宝典
2022-06-29 01:58:33
别拿东京和上海比,两者不在一个级别,东京都才是上海挑战的对象

别拿东京和上海比,两者不在一个级别,东京都才是上海挑战的对象

三生石之说
2022-06-28 15:36:21
《越狱》17年了,演员们都还好吗?

《越狱》17年了,演员们都还好吗?

有娱学长呀
2022-06-27 10:26:05
上了高速才发现,家用车的“黄金排量”不是1.5T,买车别盲目跟风

上了高速才发现,家用车的“黄金排量”不是1.5T,买车别盲目跟风

汽车安利会
2022-06-29 05:21:55
欧洲展出一人体标本,乃是一中国女子,国人大恨:她是巾帼英雄

欧洲展出一人体标本,乃是一中国女子,国人大恨:她是巾帼英雄

年华名人汇
2022-06-24 12:49:26
大哥生活中,绝对是个“狠人”

大哥生活中,绝对是个“狠人”

霆霆娱乐烩
2022-06-28 18:20:26
76个国家将中文纳入国民教育体系,却惹恼美国,外国网民讽刺

76个国家将中文纳入国民教育体系,却惹恼美国,外国网民讽刺

国防时报看点
2022-06-28 16:10:10
“不做爱不行吗?”我们采访了1000个女孩

“不做爱不行吗?”我们采访了1000个女孩

追彩虹的人
2022-06-26 08:02:41
正碰到警察来检查,进屋看见一百多人唱国歌,脸都绿了…

正碰到警察来检查,进屋看见一百多人唱国歌,脸都绿了…

神段子手杰克
2022-06-28 11:05:48
韩国KF21发动机地面试车,APU向上冒火太像F22,歼20是咋启动的?

韩国KF21发动机地面试车,APU向上冒火太像F22,歼20是咋启动的?

航天信息港
2022-06-29 07:15:02
4张诡异老照片,至今难辨真伪,是人工伪造还是鬼魂真实存在?

4张诡异老照片,至今难辨真伪,是人工伪造还是鬼魂真实存在?

解读中外史
2022-06-27 08:10:27
招募男模,不小心把180cm写成18cm以上,投递现场兄弟脸都绿了...

招募男模,不小心把180cm写成18cm以上,投递现场兄弟脸都绿了...

斗图
2022-06-28 22:51:57
我是一个妈妈,碰到一个大我6岁大姐,她每天总缠着我,怎么办?

我是一个妈妈,碰到一个大我6岁大姐,她每天总缠着我,怎么办?

勇哥在努力
2022-06-28 07:44:05
女子下班回家,竟发现男友和母亲在床上亲热,立马拍下视频发网上

女子下班回家,竟发现男友和母亲在床上亲热,立马拍下视频发网上

国外那些事儿
2022-06-27 15:23:04
2022-06-29 09:42:44

财经要闻

头条要闻

泽连斯基对参战白俄士兵发出威胁:你们将无处可藏

头条要闻

泽连斯基对参战白俄士兵发出威胁:你们将无处可藏

体育要闻

脱衣舞女转正妻,她这样征服保罗-乔治

娱乐要闻

赵丽颖冯绍峰再传复合?一家三口疑团聚

科技要闻

腾讯QQ现奇怪Bug 密码变成"123456789"

汽车要闻

现代全新电动车细节图 溜背设计+流媒体后视镜

态度原创

手机
艺术
本地
家居
公开课

手机要闻

小米12S系列不送测,DxO是这样回应的

艺术要闻

画廊周北京呈现40逾场展览 今夏让艺术给你一个释放的出口

本地新闻

你以为的少女感香港美女,人均炸厨房小组在逃人员

家居要闻

佛山老板花300万爆改600平药铺 被10万人打卡收藏

公开课

中国拒收洋垃圾第4年,西方环境就臭了?

进入关怀模式
×