盘和林：下调利率下限或对房地产市场影响并不大

5月15日，央行、银保监会发布通知，调整差别化住房信贷政策，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

对此，浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林认为：

此次房地产市场利率下限从理论上来说，可以降低刚需和改善性住房的资金成本，从而激发购买需要。但可能对房地产市场影响并不大，依然坚持房住不炒，只是给了地方更多的自主权，由于银行信贷依然是市场风险导向，所以房地产贷款利率下限下降实际上对房贷市场的利率影响非常的小。而即使地方有设定利率市场利率和房贷利率加点政策的能力，但银行的资金不是来自于地方政府，而是主要来自于央行和储户渠道，其资金本身就有一定的成本。之前银行围绕房地产按揭业务已经将利率压在一个很低的水平，他们很难继续向下压低房贷利率。

房地产市场利率下限，我问了一些银行，银行的房贷市场利率下限其实并不相同，有些银行的房贷利率分为多档，比如一般按揭利率是LPR5年期以上基准利率的基础上上浮20基点，而首套用户一般是LPR5年期基准利率基础上上浮10基点，只有特殊用户经过总部审批，才能享受5年期基准利率的房贷利率优惠，不上浮，所以理解5年期以上LPR的利率报价是大多数银行采用的房贷按揭利率下限。但房产利率下限并不是银行开展按揭业务常态化使用的利率水平，也就是大多数首套房客户按揭的利率水平在LPR五年期以上基准利率的基础上有上浮，一般按揭利率的水平都会高于利率下限。

此次房贷利率下限调整、因城施策调整下限调整幅度，也就是利率下限最大降幅为20个基点，比如当前五年期以上LPR利率是4.6%，那么下限最大幅度到4.4%，各地根据情况在4.4-4.6之间确定利率下限，这对于首套房贷利率下调是有推动作用的。但这个推动的程度并不大。主要是通过打破利率下限的限制，以此促进银行间对首套房按揭竞争的方式，来促进首套房按揭利率的下行。这个政策出台以后，各家银行会适度调整自己的首套房利率政策。

采取因城施策的做法，是让各地视房地产的情况来制定下限，比如一线城市可能不会改变利率下限，而小城市可能下调按揭利率下限，小城市以此打开银行对房地产按揭的利率下降空间，以低利率促进小城市首套房刚需用户购买，促进小城市房地产去库存。但总体上银行当前调低房贷利率的空间其实是很有限的，LPR5年期利率普遍作为很多银行的利率下限，本身就是银行获取资金的成本，若银行低于这个成本开展首套房信贷竞争，银行会降低信贷息差，从而降低利润率，对于银行来说可能是一种恶性竞争。但小城市银行面对较为激烈的竞争压力和较少的房贷按揭需求，银行竞争压力更大，更容易选择降低利率水平的方式来加大竞争力度，所以政策客观上促使小城市银行加大竞争力度，从而促使小城市首套房贷利率略微下滑。

但总体上还是需要强调，这属于一种微调政策。