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姚长盛对话贾康:房地产税应一城一策,建议既动增量又动存量

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房地产税试点要来了!何时会推出?哪些城市会加入试点?有没有免征面积……

围绕大家关心的这些热点话题,网易传媒副总编辑姚长盛在《长盛时间·提问2022》中对话华夏新供给经济学研究院创始院长贾康

贾康曾担任财政部财政科学研究所所长、第十一届和十二届全国政协委员和政协经济委员会委员。

今年会出台房地产税吗?

姚长盛:现在房地产税的时间表有没有?

贾康:我感觉试点的消息在今年肯定会公布,但节奏还不太好判断。因为房地产税按年度征收,所以从操作上来说并不急,哪怕上半年不公布试点消息,下半年再推出来也是有可能的。

这一次中央的说法是积极稳妥推进立法,加了“积极”有按快车键的意思,双管齐下,增加了试点扩围+5年为期,试点要先动,5年为期也意味着至少在这5年时间段里得有相对稳定、可以总结的本土经验再去支持立法,这是比较合乎逻辑的一个推测。

此外,还是有一些相关因素需要继续观察,比如去年年底中央经济工作会议的精神出来以后,中财办的领导同志专门说了“要慎重出台有收缩效应的政策”,房地产税推出后,短期内对市场是有收缩效应的,所以推出的时机和推进的节奏还得考虑整个中央的部署,稳中求进。

姚长盛:您指的收缩效应会是什么样?

贾康:就是试点城市的房地产市场的表现,肯定要比没试点的时候更趋于低迷一些,成交会更淡一些

姚长盛:房地产税讨论这么多年,推出为什么这么困难?

贾康:房地产税确实是牵一发动全身。这么多年来多轮的热议,大家已经感受到了公众对这个税普遍的税收厌恶是非常突出的,大多数人甚至绝大多数人说到这个税都是皱眉头的,不愿意看到给自己施加新的税负。

除了前面说到的税收厌恶之外,确实有不可否认的既得利益的因素,现在手上有好房子、大房子、多套房的人,肯定不愿意税负一下压到自己头上

姚长盛:您觉得房地产税的好处在哪儿?

贾康:首先,房地产税对于大家关心的房地产市场会有压舱促稳的作用,注意我说的是压舱促稳,而不是说把房价打得多么低。房地产税给不动产包括消费型住房的持有环节增加了税收成本,可以遏制肆无忌惮的炒作,使“房住不炒”得到经济手段的落实。

其次,还会由此促进土地在配合提供住房方面的集约化使用。有了房地产税的负担以后,需方会调整原来的购房方案,比如说,原来想尽量买个大户型享受生活,这时候就可能变为买个更实惠的中小户型,大量这样的需求合在一起一定会影响开发商拿地以后的开发方案,更多地去规划中小户型的住房,这正好适应中国在推进城镇化的过程中间,合理地使房地产匹配土地集约化利用。

此外,房地产税显然是匹配现在中央特别强调的优化再分配、促进共同富裕,它是再分配环节里直接税中的一个主力型税种,直接税就是要“抽肥”,然后通过政府转移分配去“补瘦”,来促进共同富裕。

还有一条,房地产税会催化和倒逼公众参与机制,大家交了这个税自然就得追问地方政府拿税金去做什么,怎么为老百姓服务,这样一来,公众参与意识自然得到提高,带来的实际上是法制化和民主化的进一步完善。

哪些城市最有可能“试点房产税”?

姚长盛:您觉得哪些城市会成为房地产税的试点?

贾康:我觉得深圳、海南还有浙江这三个地方都应该积极考虑。因为这样的改革对他们来说,有解燃眉之急的效应。

深圳被中央寄予厚望,打造中国特色社会主义市场经济先行示范区,冲在改革最前沿,但是它的房地产市场调控的压力却是极大的。由于深圳的房地产市场热度非常高,楼市调控的行政手段已经无所不用其极,带来了很多的副作用。

说到海南,具体就得考虑它在本岛会选择哪些城市,我觉得海口和三亚这两个地方都有比较充足的道理加入试点。

浙江除了省会杭州,我觉得宁波也很有必要加入试点。

应关注房地产税的哪些细则?

姚长盛:关于房地产税的很多细则,大家非常关注,比如免征额的设计,您怎么看?

贾康:我觉得房地产税应该允许一城一策做差异化的方案设计,但势必都会涉及免征的具体办法。

像之前上海、重庆两地试点,都有免征额的安排,上海是只动增量,不动存量,重庆则是动了花园洋房等最高端的存量,一开始免税面积为180平米,试点几年后拧螺丝收缩到120平米,但是始终坚持要有一个免征额。

姚长盛:您觉得可能性比较大的是什么?

贾康:我原来觉得比较宽松的办法还是按套数扣,但是现在网上流传的一个方案也有一定道理,是说按人均(比如人均60平米),一开始确定了纳税家庭的人口数后,他的家庭成员再发生变化(比如说夫妻离婚了,或者说孩子夭折了),不调整基数,这倒也是一个办法。

姚长盛:税率呢?

贾康:税率就更得一地一率了。上海一开始设计的0.4%、0.6%两个税率,好像差别不大,但是具体操作起来差别就很敏感。比如那里的领导给我介绍过,上海对浦西和浦东就有一个税率的差别,所有在浦东出手买新房的税率从低,那就是0.4%。0.4%跟0.6%,差0.2%就很好地改变了原来上海人出手买房的倾向——原来叫“宁要浦西一张床,不要浦东一套房”,现在大量新的成交引到浦东了,符合上海市级层面考虑的国土开发规划、不动产总体布局等考虑,他们认为这很好地证明了经济学所说的利益引导机制,在设计方案上你有这个意图,税率作差别化的处理以后,真的能达到这个意图。

姚长盛:您觉得千分之4是个比较合理的税率?

贾康:不,这只是举个例子,关键是如何确定税基,还有方案里其他的相关参数是怎么组合的。

姚长盛:您觉得房地产税的税基应该如何设计,按照估值还是交易值?

贾康:按照原则来讲,税基应该明确为市场评估价,像之前上海的试点只动增量,就没有必要重新评估,而重庆的房地产税试点动了高端存量市场,评估价就有特别的意义了。

我认为,新加入试点的城市估计也得做区分,如果要动存量的话,就得坚持评估价的原则。

姚长盛:您觉得试点不会是新房新政策、老房老政策,会对所有的房子一视同仁?

贾康:比较大的可能性就是,这一轮的试点城市都应该考虑既动增量又动存量

姚长盛:可能会有一些极端的情况,有些人在一线城市住着价值几百万、上千万的房子,但是收入很一般,甚至在领低保,他交不起房地产税,这种情况怎么办?

贾康 :这种特殊情况怎么处理,确实需要在方案里边规定细则。给了免征额以后,这种情况出现的比重不会太高。

姚长盛:考虑到房地产税即将试点,您认为2021年中国房地产业的拐点到了吗?

贾康:我不认为是一去不回头的拐点,而是在波动中往下调的阶段性拐点。等到消耗完这一轮以后,中国的城镇化水平从现在的50%左右会继续往上走,按照国际经来看,还有20%左右的高速发展期,全国700个左右城市的房价均价曲线仍然还会是一个上扬曲线的模样,得走完中国的城镇化高速发展阶段以后,这个上扬曲线才会改变,到那个时候可能就会出现一个长期来看的拐点。

姚长盛:也就是说我们房地产市场的1.0版终于走完了,该走2.0版的结构化了。

(本文由网易财经和微博新知博主联合推出)

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