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顾云昌:今年楼市涨跌分化的逻辑

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作者|顾云昌(全国房地产商会联盟主席、原住建部住房政策专家委员会副主任、网易研究局专栏作家)

顾云昌

房地产业未出现“金九银十”是因为购买力已提前释放

“金九银十”是指通常一年当中这个阶段正是买房的好时机,但每年的情况都不太一样,不一定是在九月、十月。

今年因为之前疫情的原因,被压抑了几个月的购买力随着疫情被控制,市场逐渐复苏,五六月份有的地方就出现了房屋销售比较旺的情况。到今年的九月、十月,房屋的销售增长反而没有前几个月那么旺盛。所以没有明显的“金九银十”情况出现。

今年房价总体平稳上升,但分化明显

提起房价的拐点问题,我始终认为:拐点有大拐点和小拐点之分。大拐点是房价原来的上升走势变为下降走势,小拐点是房价仍在上涨,但上涨的幅度下降了。

每个城市的拐点,情况是不一样的。总体上,中国房地产出现小拐点的情况较多,房价增速在下降。从国家统计局数据看,房地产的销售额在上涨,而销售面积同比在下降。1—9月份,商品房销售面积117073万平方米,同比下降1.8%;商品房销售额115647亿元,增长3.7%,其中住宅销售面积下降1.0%,住宅销售额增长6.2%。因此可以看出来总体上房价还在平稳上升。

而销售面积下降是因为今年的房地产刚性需求的增长速度慢,刚性需求的购买力明显不如去年。受到疫情影响,中低收入家庭在收入方面没有提高,有的人甚至失去工作。这和疫情、中美贸易摩擦下的就业情况有关系。

相对于刚性需求而言,今年房地产表现比较明显的一个特点是中产及中等收入家庭改善性需求的增长动力还存在,他们改善住房的需求较少受到疫情和就业的影响。或者因为他们没有更好的投资渠道,仍然把钱用在住房改善上或者投资上面。

相对而言,今年房地产的改善性需求上升的动力比刚性需求上升的动力强,因此房价上升。

现在的房价总体上在平稳上升,但楼市分化现象越来越明显,多数城市的房价在涨,少数城市的房价在降。每个城市的情况是不同的,所以表现出不同的情况,这是正常的现象。

市场对于房地产的有效需求,每年的需求量是差不多的,比如一个城市在三四年当中,有多少人要买房,有多少人要换房,有一定的规律。实际情况即“买涨不买落”可以说清楚:在房价上升的时候,大家都去抢,就导致了房价继续上涨。反过来,购买力释放得差不多,大量的楼盘被释放,需求量变少,就会导致价格下跌。

同时房价和一个城市乃至一个地区的供求关系有关。一个城市或者一个城市不同板块的楼盘供需不同,房价也会不同。这种情况,我最近看到一个关于上海楼盘的分析,在上海不同区域、地段楼盘新盘的开盘价格和去年相比是跌还是涨,都有不同的表现。这是房地产市场和其它市场完全不同的情况。

因为每个楼盘、每种品种、每种规格的需求量不同,就会导致房价涨得不同、跌得不同。实际上,房地产市场的特征仔细分析起来,有不同的表现。

因为中国现在有许多城市是限购限价的。实际上最能够体现房地产市场的是二手房市场特别在一些大城市比如北京上海,要判断房地产市场的价格、供求关系,应当主要以二手房市场为主体,因为这些市场已经进入了存量房的时代。市场上拿到的房子挂牌两个月卖不掉,就要降价。反过来,有一套房子大家都来抢,价格肯定要上涨。二手房市场是买卖双方博弈产生的结果,这一情况是市场真实的反映。

市场正在变化当中,开发商处于房地产市场的第一线。一些房企比如恒大在本应“金九银十”的月份推出楼盘打折,实际上是为了去库存因此要降价促销。这也和国家出台“三条红线”的预期相关,恒大为了更好地在财务上改善负债率需要促销,或者楼盘每年的财务指标没完成,各地也要促销。总体上来说楼盘的库存很多,消化很慢,所以开发商要想办法打折。

当前房地产市场调控不会放弃行政手段

为促进房地产市场平稳健康发展,中央对房地产市场调控实现两个“结合”:

一是短期的调控和长效机制的推出和执行相结合。即一手抓长效机制的建立、推出,一手抓短期的调控。

二是在短期调控及时、精准、科学的前提下,市场手段的调控和行政手段的调控结合。既要让市场在资源配置当中发挥决定性的作用,又要更好地发挥政府的作用。

从目前情况看,要让地方政府在房地产市场调控中起到主体责任的作用,而地方政府更多的办法就是用行政手段,比如限购、限贷、限价。而通过调整首付款的比例,或者通过利率杠杆来降低利率或提高利率,这是用市场手段来调控楼市。

因此我认为现在的房地产调控实际是三“因”调控:一是因城施策、二是因时制宜即在不同的阶段政策在变化、三是因企监管,即对不同的企业采取不同的监管办法,由此就提出了“三条红线”。

尤其现在的调控已经不仅仅是对整个房地产市场进行调控,而是关注到企业,对企业进行资金的监管、现金流的监管、负债率的监管、长债短债的监管和监控,更加深入地采取市场的和行政的手段来调控。

中国今年要全面实现小康,要打好三大攻坚战。第一个攻坚战是脱贫攻坚战,第二个攻坚战是节能减排的蓝天保卫战,第三个是化解风险的金融保卫战,防范金融危机。而金融风险主要和房地产密切相关。

今年由于疫情和世界经济情况,整个世界发行了大量货币,尤其采取量化宽松的政策措施,包括中国在货币发放方面也比较宽松。2020年前三季度金融统计数据报告,1至9月广义货币M2增加了10.9%,增速分别比上月末和上年同期高0.5个和2.5个百分点。

根据中外以往的发展经验,一个国家广义货币M2的快速增长容易引发房价的上升和资产价格的上涨。我国过去十几年M2的上涨速度比较快,一线城市的房价增长速度和M2上涨速度基本一致。

即随着货币的大量增发,大量的钱流入了房地产,许多房地产企业都表现为拼命拿地,导致一些房企的资产负债率过高,也推动今年的土地价格快速上涨,有的城市出现了房价过快上涨的情况。我认为背景是由于流通中的货币增加。

在这样的情况下,会进一步推高房价,助长短期高周转的房地产开发模式。市场一旦出现需求萎缩的情况,整个供大于求的局面就会全面出现,这些企业可能会出现资金链断裂的问题,甚至会导致整个房地产出现局部崩盘,房地产市场危机的出现,继而引发金融方面的危机。一旦出现危机,就是大危机。

所以,国家为了维护房地产市场的稳定健康,必须控制房企的负债率,控制它们过快的发展规模。我认为今年中国房地产市场最重要的事是“三条红线”的提出。“三条红线”提出表明对于房地产的调控,已经不止针对市场上的供求关系和价格,不光是调控市场、政府、购房者,而是已经深入到企业主体,深入到供应者,通过对企业的监管、资金的监管来进行市场调控,说明房地产的调控已经有一个升级,对房地产市场的影响很大。

另一方面是对土地供给的调控。7月24日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在北京房地产工作座谈会上的讲话中提到:要抓紧建立住宅用地市场监测指标体系,定期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情况,接受社会监督。

土地的供给,对于房地产价格来说意义重大。凡是土地供不应求的地方,必然会导致导致土地价格的上涨。无论是在土地的招拍挂市上,还是在二手土地市场,都是这样的情况。

房价的上涨背后很大程度上由土地价格上涨推动的,也就是面粉价格的上升必然导致面包价格的上涨。如果面包的价格不上涨,必然是由于面包师偷工减料。提升房屋的建造质量,及时掌握土地的信息,通过对土地供给的监测和监管来调控土地市场是非常重要的事情,是抓住了根本。

一方面通过调控金融,防止更多的资金流入房地产。金融的资金流入带来的问题是既推动了房地产的膨胀,也减少了对实体经济的支持。另一方面通过对土地供给的监测和监管来调控土地。

过去房地产市场出现一些明显差别。比如有的地方房价上涨过快,是由于土地供应不足造成的,有些地方房子库存很大,是由于土地供给过度而出现的,也就是房地产市场上出现了土地供求错配的问题。需要更多供应土地的城市,供应得不够,比如像深圳、北京、上海等大城市;不需要更多供应土地的城市,供应得太多,比如有些中小城市。

韩正副总理提的建立住宅用地的市场监测指标体系,通过供给侧的方案,通过土地的供应来控制房地产的供应量,来调节供求关系。即房地产的调节不仅是从需求侧入手,更主要从供应侧入手来调节市场。这是今年在市场上看到的一个比较明显的现象。

房地产市场运作既要安全又要高质量发展,像平衡木既不要往左边掉下来,又不能往右边掉下来。在如此复杂的情况下,要确保房地产市场平稳健康发展,政府部门短期内不会放弃限购、限贷和限价等行政手段,尽管一些行政手段有副作用。

不放弃行政手段的另一个原因是房地产市场的长效机制还正在推行和建立当中,还需要一个漫长过程。谈到长效机制,我认为长效机制是由“1+3”组成的。“1”是住宅住房市场本身的机制,“3”是指土地供应体系、财税体制、金融货币体制,加在一起才是真正建立长效机制。比如房地产税到现在还没有真正形成法律,因此还不能轻易地放弃行政手段。

从供给端的政策导向来说,供给端是“三道红线”提出,现在重点在启动的就是在土地供应和资金供应方面的供应侧的改革。

从需求端的政策导向来说,需求端是“限购限贷”的行政手段在调控中。在供求关系上,由于收入差距,财富阶层和中低收入阶层不对称。既要控制财富阶层的投资性投入、炒房行为,又要保证中低收入阶层“住有所居”能得以实现。

现在保障房的问题,特别是大城市的保障房问题很特殊。比如深圳制定的方案是,因为大城市的房价高、房价收入比过大,所以保障房应该发力。所以中央提出来住房保障体系和住房市场体系的建立,也是长效机制的重要内容。

十四五期间可望完成房地产税立法

房地产税的立法是建立房地产长效机制的一个重要方面,也是完善中国税收体系的重要方面,特别是对于地方的财政收入有很大的影响,同时也是促进房地产市场平稳健康发展的一个重要方面。

房地产税到目前为止,中央的态度很明确,是要推行的,决心也没变。但在提法上,不是加快推行、立即推行、马上推行、积极推行,而是“稳妥推行”。

也就是房地产税要建立,但是现在的条件还不成熟。一方面是还在调研当中,另一方面是现在的时机推房地产税恐怕不适合,房地产税的推出既有技术性的问题,也有政策层面如何协调的问题。

“稳妥推行”的含义一是房地产税一定要推,二是推出的时间、推出的手段要稳妥。“十四五”期间第一应该把房地产税立法先行。第二,充分授权。第三,分步实施。

充分授权的含义是,房地产的价格、房价收入比在各个城市很不一样,每个城市的房地产市场情况很复杂、差异很大。所以房地产税收多少、如何收、收取的比例是多少,比如美国每个州的房地产税都不一样,我想中国将来也是。

现在的分析思路,看看该减免的怎么减免,哪些要减免,都有许多技术问题。老百姓对房地产税的认识和接受上,也要有一个过程。

另外如果增加了一个新的房地产税,那原来的税收如何调整,房地产税实际上是财产税。

所以建立房地产税的过程不是单纯建立一个税的过程,立法问题要考虑进去。各个城市是有差别的,具体实施的细则是各地自己制定的,所以要分步实施。

我觉得“十四五”期间,出台房地产税的可能性比较大,但是要推行、实施,恐怕要有过程。

现在对于老百姓而言,房子依然是保值升值的一个最佳产品。现在中国老百姓的财富少则一半、多则百分之七八十都用在住宅上。所以,房地产既是老百姓财富的主要体现,也是国家财政收入的主要来源。国家财政收入,包括税收、土地出让金。

全世界哪个国家都不可能所有人都能够轻易地买到房子的。世界上其他国家的自有住房率,一般都在40%、50%、60%左右,而中国九成左右的家庭有自有住房。

REITs改变房地产投资意义

房地产信托投资基金REITs其实较早提出,从中国的情况看,主要是为了打开房地产融资的渠道,不要过多地依赖银行。通过REITs能够降低金融风险,增加企业的融资渠道,同时也增加老百姓的投资渠道。不要把钱都放到买房上去,但是又要想办法把居民手里的钱输送到房地产开发商手里。

开发商如果没有金融支持,不可能完成开发商的使命。但是之前对开放商的金融支持70%的钱都来自于银行。而像一些发达国家,它们70%的钱来自于基金、股市,主要是基金。

通过REITs公开发行把老百姓手里的钱集中到房地产开发商手里。开发商通过老百姓参加REITs买基金来实现收入,而不是老百姓买房实现资金收入。居民把资金去买房,投到消费端去,实际上是造成炒房子了;居民把资金把钱投入到房地产REITs,相当于把钱投到开发商供应端,实际上是支持房地产行业了。这个变化是重要的变化,投资的意义不一样了。

当然,第一REITs真正要实施起来,要有能够支撑REITs投资者的收益回报,如果收益很低,支撑不了,那么REITs发展不起来。第二现在还有双重收税阻碍了REITs的推进。所以,REITs推进需要一个过程。

住房产品在品质提升方面有很大空间

房地产本身就是内循环的组成部分。不一定需要有外资的进入,因为房子主要是卖给国内购房者。

在国内大循环当中,房地产的支柱地位还在突出,鼓励大家在改善住房方面进行投入。所以在国内大循环为主的情况下,房地产的作用依然明显,要把它做好。当前的关键问题是把房地产市场稳定下来,平稳健康发展。平稳健康发展就需要调控和长效机制的建立。

现在最主要的任务是如何提高房地产的品质,真正做到高质量的发展,住房产品在品质提升方面还有很大的空间。

第一方面,提倡房地产在品质方面绿色发展。提倡更多搞精品全装修的房子,减少浪费,减少环境污染,减少老百姓在装修方面的奔波劳累,节约原材料,节能减排。

第二方面,要把产业地产做好。房地产不仅仅是住宅,可分为两块,一个是住宅地产,一个是产业地产。要推进美好生活,一定要把产业地产做好。传统的产业地产,如写字楼、宾馆、商场、酒店、工业产业园区。新兴地产如现在的旅游地产、健康地产、文化地产、体育地产,都要提高它们的质量。

第三方面,促进房地产行业数据化。加强房地产企业管理,降低成本,增加效率要和数据化、大数据、新基建密切联系。未来房地产的提质增效主要是通过数据化来解决。

如何在房地产行业数据化,这是摆在行业面前的一个重要任务。各行各业都应该这么做。但目前看来还不够,有好多人还没有想到这一点。真正要在未来的市场上取得发展,非大数据不可。

第四方面,促进房地产行业工业化。房地产工业化,即装配式住宅的问题。房地产和建筑业、建材是连在一起的。如何提升质量方面,不是单靠房地产一家能做到的,是通过工业化的产品更加优质,运用绿色化的技术,引进智能化的产品结合完成的。

第五方面,房地产要人文化,建立幸福社区。房地产开发不仅仅提供物质产品,而且提供的是一个精神产品。现在的社区缺少温度,缺少人文关怀,缺少服务。通过人文化,能够提供更多的人文服务,要将物业管理变成社区服务。

现在许多上市公司都在把物业管理变成社区服务的方式。这实际上是房地产发展的一个重要里程,不仅要建成一个好的物质产品,还要建立一个好的精神产品。所以这两年提倡建立幸福社区,是房地产的一个重要发展方向。

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