“抗疫新星”——社区商业的两大特征

（原标题：“抗疫新星”——社区商业的两大特征）

“抗疫新星”——社区商业的两大特征

本次疫情对线下商业造成了巨大的冲击，经营活动几乎都陷入了停滞状态。但社区商业却显示出强大的“抗疫”能力。譬如菜场，不少上海的菜场销售额比去年同期增长15%甚至以上。社区商业由于其小规模（没有人群聚集）、近距离（便利），在疫情中表现优异，成为保障居民日常生活的重要支撑，在疫情结束后，也是率先复苏的商业板块。高和旗下的高和畅团队从2017年末就开始关注该领域，本篇谨将来自一线调的分析与洞察分享给高和资本的投资人和合作伙伴们。

——郑萍

2020年完整的调研报告后续将正式发布，先分享两点比较上海、东京社区商业后的发现。

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本地客群收入水平与服务类业态数量占比成正相关

而消费能力较好的社区，会有很大意愿去购买服务；除此之外，消费理念的逐步提升，也会加大服务类业态的需求。

相比普通社区而言，“闹市区” 的人们更爱吃

市级商圈及核心社区的餐饮数量占比明显高于普通社区。市级商圈中办公客群及跨区、外地游客的数量多，对餐饮需求较大，核心社区中也有部分办公客群，且居民的消费能力较强，普通社区居家用餐需求较强，对餐饮类的整体需求相应下降。

市级商圈及普通社区客群都更爱“买买买”，但消费内容迥异

市级商圈与普通社区的零售数量占比较核心社区更大。一方面由于商圈辐射能力强，零售供应量较大，辐射了核心社区的部分零售需求，尤其非日常类零售需求(如奢侈品、服装等)，且定位偏中高端，与客群消费能力成正相关;另一方面普通社区侧重于满足日常生活需要的刚需性零售(如超市、生鲜熟食等)，这部分需求则难以被引流。

核心社区及普通社区对服务类需求更高

核心社区及普通社区服务数量占比较大，商圈占比较小。社区型街铺(包括核心社区及普通社区)主要服务于本地居民，因此对服务类业态的需求较商圈为高;尤其核心社区客群一方面消费能力或不弱于市级商圈，另一方面在品质生活方面也较普通社区有更高追求，因此在业态分布，上呈现出服务类业态数量占比较大的特征，另外，由于商圈租金价格较高，对于坪效通常较低且面积要求较大的服务类店铺而言，部分商户在选址上可能倾向于选择商业氛围相对也较浓厚且配套也较成熟的核心社区。

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社区商业中店铺的连锁率普遍不高为50%以下

从建设消费品牌角度来看，连锁品牌在社区中的创新和发展空间巨大。

“闹市区”中店铺连锁程度明显更高

商圈及核心社区的商业成熟度、客群消费力更高，店铺连锁率也较普通社区明显更高。相较于商圈、核心社区的商业成熟度和客群消费力，普通社区整体发展程度及客群消费力明显较低，不满足部分连锁品牌尤其中高端品牌连锁门店的选址要求。

“闹市区”店铺直营连锁率更高，社区型街铺加盟及其他类连锁率较高

直营连锁、加盟连锁、其他类连锁率高低与街区经济发展程度呈正相关。市级商圈型街铺的显著特征在于直营连锁率相对较高，核心社区在于加盟连锁率较高，而普通社区最显著的特征在于其他类连锁率相对明显更高。这与市级商圈、核心社区以及普通社区的社会经济发展程度以及三级街铺的客群定位存在内在的一致性。

业态连锁中的“规模优势”：较大的业态规模通常孵化出较高的连锁率

餐饮、零售连锁率从商圈到普通社区逐渐降低，核心社区服务类连锁率显著为高。餐饮连锁率方面，市级商圈、核心社区及普通社区基本呈梯级递减趋势:零售连锁率方面，市级商圈明显为高，分析原因在于市级商圈的餐饮、零售业态规模较大，行业发展更为成熟，客群对这两类业态的标准化程度需求也相对较高，因此连锁率尤其直营连锁率相对较高。

服务类连锁方面，则以核心社区显著为高，考虑到核心社区服务类数量占比明显高于商圈及普通社区，其对服务业态需求更为旺盛，在市场机制作用下推动了核心社区服务类店铺的标准化、连锁化发展，也有利于直接吸引服务类连锁类品牌尤其直营连锁品牌门店的落址。

普通社区餐饮类的其他类连锁率明显高于市级商圈及核心社区，普通社区简餐尤其中式快餐规模明显较商圈及核心社区更大，连锁发展程度也相对较成熟，此外，普通社区的社会经济发展程度及客群消费力与餐饮中的其他连锁类品牌客群定位较为一致。

店铺连锁率调研的统计和分析

社区型商业主要满足周边客群高频刚需的消费需求，虽然较难获得超额回报，但被公认为在抵御经济周期中有稳健表现。

另一方面，疫情后的商业表现，更加印证了中国本轮的消费升级同时涵盖老百姓们对“物更美+价更廉”的朴素需求，相信租金具有较大优势的社区商业有潜力成为孕育本轮升级的沃土。

关于此类商业资产的更多分析与洞察，请关注高和畅即将发布的《2020社区商业调研报告》。