2020-10-14 22:39:49 来源: 网易财经综合
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（原标题：国内外案例证明，社区商业运营商对社区至关重要）
国内外案例证明
社区商业运营商对社区至关重要
美日社区商业运营模式与中国社区商业运营实践
上海一直都非常重视社区治理，2018年上海市人民政府发布的《上海市2035城市总体规划》就强调了社区这一城市基本空间单元建设，同时，在治理方式上也预见性的阐明需“政府引导、市场运作、社会参与”的思路架构了科学化治理的基石。
2020年发生的席卷全球的新型冠状病毒感染的肺炎疫情，是一次对各地社区治理能力的集中检验。国内以网格化社区为单位，依靠广大乡镇（街道）干部、村（社区）工作人员和志愿者，获得了第一阶段丰硕的“抗疫”成果，但与此同时，也从侧面反映出市场和社会力量参与社区治理的缺失。
——郑萍
进入第二阶段疫情防控“常态化”后，社区不仅依然是防疫防控的前沿阵地，同时也成为复工复产后经济活力复苏指标的窗口。如何有效引导市场力量参与打造社区的共建、共治、共享机制已成为重要课题。疫情期间，我联合了一些从事社区上下游产业的小伙伴组成了一个Workshop，针对性的做了一些探讨，虽然还没有形成非常明确有效的方案，但在探索的过程中，社区商业运营商在社区中的价值，逐步的清晰了起来。美国的
商业促进区
模式
BID Business Improvement District 是一种在政府赋下，业主和经营者代表组成的公私合营非营利组织，旨在维护、促进和推广所在区域的商业发展，提升营商环境。BID也有好几种其他称呼，包括BIA(business improvement area)、BRZ(business revitalization zone)、CID(community improvement district)、SSA(special services area)、SID(special improvement district)等。美国目前有1000多个BIDs ，其中纽约有76个，为全美拥有BIDs最多的城市。1984年曼哈顿下城的14街联合广场区域成立了纽约第一个BID，纽约较为成功与知名的BID包括Bryant Park、34th Street Partnership 。BID旨在创造安全、整洁与充满活力的区域，主要为区域提供三类服务：维持和创造更为安全、优美和整洁的区域环境，提升当地营商环境与商业活力，社区关怀与慈善，最终帮助区域内的物业资产获得增值。能成立BID的区域一般要求有一定比例的商业资产，其管理委员会成员由商业/工业类物业业主、商业租户、本地官员、居民和社会组织组成。BID运作的经费来源主要为区域内物业业主缴纳的BID Assessment专门税，此外还有BID经营中自身获得的收入，譬如市场收入、社会捐赠等。一般一个纽约BID组织的年运营经费在几万美元到几千万美元不等。日本的商店街组合模式
从上个世界50年代开始，日本陆续颁布和更新了包括《中小企业团体法》、《 零售商业协调特别措施法》、《 商店街振兴组合法 》等在内的法案，鼓励在商店街上经营零售、服务等业态的企业联合设立商店街振兴协会、事业协同协会等非营利法人组织，防止恶性竞争，促进经营业务健康发展的同时，改善区域环境，为提升公共福利做出贡献。全日本大约有接近14000条商店街，由日本经济产业省组织的抽样调查报告显示，接近40%的商店街成立了有法人地位的非营利组织。东京较为成功与知名的商店街协会包括秋叶原电器街振兴会、神乐坂通商店会等。商店街协会主要的工作内容分为两大类。第一类为制定和实施共同销售促进计划，包括共同打折促销，联合发行积分卡和优惠券，宣传促销广告以及举办主题展销会等；第二类为消费环境的改善，包括加建风雨型屋顶，安装街道路灯，修建停车场、自行车场，加设防灾等安全设施等。商店街协会的运作经费主要来源于会员会费的缴纳，以及政府的财政补贴。顶层机制整合市场力量
提升社区“营商环境”
日本经济产业省曾展开对商店街功能的问卷调查，结果显示“营商环境”的提升，与区域内的治安、经济发展、历史文化、社区关怀等综合治理成果息息相关。上述美国和日本的两个案例，其共同之处都在于抓住了社区“营商环境”这一目标，通过设立非营利组织的运作形式，有效整合与协同了区域内有共同目标与利益的市场力量参与，建立了多方参与机制、协同推进机制和协商决策机制，最终实现政府、市场、社会的协同共建，提升了整体区域的综合治理成果。社区商业运营商
有潜力成为
上海社区治理的重要市场力量
美国和日本的模式，是透过“社会组织”衔接“市场力量”，引导后者参与到社区治理尤其是社区“营商环境”的打造中，而中国有自身发展的特点与优势，在借鉴的同时，也需要结合社区的实际情况。根据上海市统计局数据，截止2017年，上海一共有超过1.6亿平方米的办公和商场商铺，同时有超过2.7亿平方米的工厂房屋，后者位于市区内的已有相当一部分被实际用做商业目的。据估算，大约有30%-40%左右的商业物业资产所有权由公有制企业所持有，核心区域这一比例可能上升至50%或以上（公开数据中无法查到确切的数据，需进一步核实）。此外，上海用于商业用途的物业中，大部分并非由业主直接组建团队对物业进行运营管理，而是通过转让租赁权或委托运营管理等方式交给了商业运营商（或俗称为“二房东”）运作。据业内人士估计，目前上海大约有15万左右的人员从事着商业二房东以及上下游招商运营等工作。愚园路，
社区商业运营商参与社区治理的典型案例
从上海已经发生的案例来看，社区商业运营商已经有不少或深或浅的参与到了社区治理之中。上海小资管星球此前发起了优秀案例的征集活动，找到了一批典型的案例，本文就以愚园路项目为案例。长宁区属国企上海九华商业（集团）有限公司约持有愚园路长宁区路段1/3的商业物业，2015年在长宁区政府牵线下，与民营企业上海创邑实业有限公司合资成立了上海愚园文化创意发展有限公司 ，陆续以租赁的形式获得商业物业的承租权与转租权，以“二房东”模式展开经营业务。截止到2019年年末，共计直接管理商铺面积约8000平方米。虽然直接管理的商业面积不多，但愚园文化承担起了整条街区的大资管工作，牵头设计与实施了一连串的精细化运营提升，主要分为三大类。第一类为形态提升，对愚园路整体环境的整饬与改善。包含街区公共空间的重新设计与改造、商业物业外立面的翻新，也包括后期接受区里为愚园路特设“市政市容环境一体化”风貌区管理办公室的购买服务，将整个街区的环境管理都纳入统一的运营管理范围。第二类为业态提升，重新定位并打造愚园路新时代名片。将存量的租户分类，部分替换为富有生活艺术气息、受年轻人喜爱的新商户，部分留有街道集体记忆的便民小店则予以保留并帮助提升，兼顾生活美学和市井气息。并成功带动了原本不归属愚园文化直接管理的商铺，后者中不少主动进行了调整，以迎合街区的整体定位形象。第三类为社区邻里文化的提升，引导创建社区睦邻关系与商户互助。通过新增自营的室内公共空间，如愚园公共市集二楼的粟上海社区美术馆，不定期举办有关社区生活、街道历史等各类展览互动，增进邻里之间的交流与互动；又如成立“愚园路商户联盟”引导商户相互了解，探讨联动的可能性，整合及分享资源。愚园路项目是目前为止，为数不多的真正走出了资管运营的空间限制，与社区治理深度融合的案例，这背后依赖于区政府明确的目标、开放的态度，以及切实有力的政策支持。除此之外在上海的民营运营商中，也出现了很多在没有政府和国企推动下，自发在社区商业中，置入无盈利目的的社区活动和服务中心的项目，将在后续的优秀案例中，一一向大家介绍。社区商业运营商参与社区治理，
路也没那么好走
从根本上来看，商业运营商一端连接着业主，另一端则连接各个商户，在设计与执行包括促进销售计划、改善消费环境体验、吸引特定消费者并维护良好关系等涉及提升“营商环境”的工作上，其有天然的动力参与甚至主导，以提升租金的价格，从而增加自身的营收获利。但从另一方面来说，社区商业不低的运营成本和有限的盈利天花板是天秤的两端。市场化的发展需要保有一定合理的盈利空间，这块小蛋糕涉及到政府、业主、运营商、小商户、百姓等方方面面，机制怎么设定，利益怎么切分，政府的引导作用，在这里将是至关重要的。（欢迎阅读、转发、留言、点在看。如需转载，请关注【高和畅，微信号Gohichang】回复「转载」了解转载规则，并联系小畅[ID：Gohichang]获得授权。版权归高和畅所有。） 添加“xinlanlin6366”微信号加入小资管星球街铺调研专栏
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