西城2手房最后博弈:热门地段成交大涨 房东主动降价

（原标题：西城二手房最后的博弈：热门地段成交大涨 有房东主动降价）

近期西城二手房成交十分火爆，新京报记者从房屋中介王雨（化名）手中拿到一份交易信息显示，5月1日~9日，仅西城育翔板块就成交了53套房子，“这个交易量顶平时的两个月了。” 该中介表示。

西城二手房成交量激增：9天某热门板块成交53套

进入5月份以来，北京西城二手房成交量激增。这其实源于一纸文件，4月30日，北京市西城区教育委员会发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》明确，自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭，适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。换言之，7月31日之前若能在西城买房落户，孩子还有上对口名校的机会。

不少有条件的家长纷纷抓住风口 “上车”，一些总价高达千万的房源带看量也有所上涨。

以对口宏庙小学的小区——金融街丰汇园小区为例，目前在售的最便宜房源总价都超千万元，以一套2室1厅总面积为68.8平米的房源为例，总价高达1300万元，若算首套房，贷款最高时总首付也约为584万元，商贷还款30年，月供约3.8万元，链家APP显示，这样一套房子最近一周的带看量达到了5次。同小区另一套70多平米总价位1370万元的三居室近7天带看量也达到了13次。

王雨告诉记者：“政策出来之后，家长们都很着急，昨天有个家长和我聊了一个小时，立马就买了一套。成交量比较大说明房主现在着急卖房子，客户也着急买房子，毕竟业主想在新政落实之前高点售出，客户也赶着买房落户，这时价格还是比较好谈的。”

另一位房屋中介杨琪（化名）也告诉记者：“我们内部的数据，最近5天德胜门片区卖了一百套，都是家长想让孩子上育翔小学、西师附小的，这是最后一次机会了。有些家长原本因为孩子还小，不着急，这次政策出来之后，都赶着这个风口来交易。”

诸葛找房数据研究中心王小嫱表示，4月30日西城区学区新政主要有两点，第一是六年一个学位；第二是今年7月31日之后购房或者落户进行多校划片。据了解西城目前很多学校都已经实行了六年一个学位，所以这一点对附近房源的房价影响不大，但第二个政策对于近期正在看房以及正在观望的购房者来说，的确刺激其更迅速入市,五六月西城区的相关房源交易量或将达到一个小高峰。

中原地产首席分析师张大伟也分析认为，西城区7.31大限，预计成交量依然会放大到6月底，另外，疫情等因素影响，过去有大量的留学家庭，也开始考虑在北京购买二手房，这些都影响了近期北京楼市。

已有热门二手房主动降价 成交价较挂牌价还能低30万

在不少家长的眼里，让孩子上一个好学校起码是让孩子在“优质的跑道上竞争”，一些能直升优质初中的房源更是“解决了往后十几年的孩子上学这件大事。”

曹女士就对新京报记者表示：“我们原本有套房子在房山，但那边的教育质量确实不好，不可能让孩子在那边上学，西城这边教育资源比较均衡，就算是多校划片，也不会太差。”据悉，曹女士在今年4月份购入西城区某对口北小天宁寺分校的二手房，成交价408万元，单层建筑面积仅36平米。

不过，这一政策虽然刺激了西城二手房交易，但也引发了房价波动，业主和购房者都在博弈。一方面7.31之后若实施“多校划片”，那么即便花大价钱买了房子，也不一定能去顶尖学校，自然房价有所下跌；另一方面，家长又着急在7.31之前购房落户，需求高涨自然也助推了部分优质房源的价格。

一位2018年即在西城买房的杨先生告诉记者：“根据我的观察，我们小区平时的二手房源也就十几套吧，最近飙升到36套了。” 曹女士也对记者坦言，现在我们小区的房源比年初看房的时候多了不少，不过价格倒是没怎么变。

新京报记者发现，已有一些热门房源主动降价，例如对口育翔小学的德胜佳苑某房源显示，近两周降价1次，降价90万元，单价已低于小区参考均价。

同时，记者拿到的一份中介交易数据显示，即便是西城热门房源，5月份以来的成交价格也总比报价要低，有的甚至能压20万、30万，比如一套报价为780万元的房子，最终成交价格可以压至750万元。

张大伟认为，整体看，北京楼市调控依然严格，因为大部分购房者都属于二套房，而严格的杠杆下，市场价格很难全面上涨，但预计在7月底之前，西城区会出现一轮明显的成交量上涨，价格也有小幅度波动的趋势。

王小嫱表示，今年六七月后到明年新的入学政策出台前，购房者会担忧买了房子却没上到优质学区，会一直观望，等待明年政策出台后在做决定，因此，西城的二手房或将面临降温的风险。

值得关注的是，西城“多校划片”后，不少声音认为后续西城房价将会“凉凉”，但张大伟认为，2019年海淀落地了新政策，新购房不再对应学校，但以海淀典型的小区蜂鸟为例，2020年3月的价格，与2018年政策调整前并没有明显的变化。