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对冲疫情影响 苏州放松土地出让“枷锁”

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为对冲疫情对房地产的影响,多地政府密集出台涉房类政策,帮助房企度过难关。

2月19日,苏州市自然资源和规划局发布《关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》(简称《通知》),为有效应对疫情对土地出让带来的影响,维护土地市场健康平稳运行,现对土地出让相关规则进行调整。

《通知》要求,住宅(商住)地块不统一要求设置竣工预售许可调整价,超过市场指导价的,不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可;进入一次报价的,不统一要求工程竣工验收后申请预售许可。这意味着,在此前连续加码调控后,苏州正式打开现房销售、封顶销售限制。

“有利于土地市场、有利于企业、有利于客户。”看到新政,有深耕苏州市场的房企人士直言,政策会让市场更有信心,减少企业成本,让利于客户。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,新政有助于房企灵活应对既有的现房销售规则,充分体现降低房企项目运作成本、灵活调整预售和销售节奏的导向。房企在预销售方面的灵活度将会提高,有助于加快房企资金回笼,同时在后续拍地中减少顾虑。

《通知》还要求,已成交须工程结构封顶或竣工验收后预售、销售的住宅(商住)用地,开发企业预售、销售的时间节点可适当提前,以按照正常工期测算的预售、销售时点为基准,提前时间按疫情防控一级响应天数计算,具体由住建部门核定。

“此项规定对现有工程项目进行减负。换句话说,在疫情期间受到损失而影响工期推进的,后续允许提前销售,这样就压缩了拿地到预售的工期,对现有房企的工程项目运作有降成本的作用。”严跃进认为。

早在2016年,面对火热的房地产市场,苏州便出手调控,提高项目预售条件,土地出让成交价超过市场指导价(不含市场指导价)的,工程结构封顶后方可申请预售许可;土地出让成交价超过市场指导价10%(不含10%)的,工程竣工验收后方可申请预售许可。

由此,现房销售成为其抑制楼市过热的手段,在地产调控中扮演重要角色。所谓现房销售,即消费者在购买时即可入住的商品房时,开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房,与消费者签订商品房买卖合同后,便可以办理入住并取得产权证。

相较于期房销售,现房销售下,购房者所见即真实房源,能够避免预售房屋的不确定性,减少纠纷,保障购房者的资金安全。不过对开发商来说,现房销售拉长了开发周期,从拿地到开盘的时间被延长,极为考验企业资金实力。

去年上半年,苏州土地市场曾一度火热,房企拿地热情高涨,高溢价率成为常态。在此之下,苏州土地政策再次收紧,提升拿地门槛。

2019年5月11日,苏州调整土地出让报价规则,超过市场指导价5~10%需工程竣工验收后方可申请预售许可,将土地竞价超过市场指导价10~25%后转为一次报价出让方式;7月24日,调控加码,住宅用地出让竞买保证金调整为30%~50%区间,首提住宅用地鼓励“限房价、限地价”出让方式。

连番调控出台后,苏州土地市场趋于冷静,流拍现象增多,拿地房企多为央企身影。现房数量也大幅下降,全年仅中海园区奥体、城投吴江太湖新城、华润吴江开发区太湖梢2号、星河吴中木渎、苏高新白马涧47号共5宗现房销售地块。

今年以来,苏州仅成功出让三宗地块。其中,位于苏州高新区枫桥街道的苏地2019-WG-60号住宅地块,被苏高新和禹洲以96048万元竞得,楼面价14763元/平方米,溢价率13.56%,超出市场指导价10%。此地块,即为2020年首宗现房销售地块。

但在疫情影响下,如今地产行业陷入胶着状态。1月百强房企销售额5771.3亿元,同比下降12.7%;同时,截至2020年6月30日,房企信用债到期金额为982亿元,海外债到期金额约为1226.05亿元。销售滑坡、债务压顶,让房企面临前所未有的资金压力。

全国土地市场也出现冷清局面。据诸葛找房数据中心监测,2020年1月,全国主要地级市土地整体供应913宗,同比下跌25.95%;供应规划建筑面积为8230.8万平方米,同比下跌25.77%。此时,继续观望还是出手稳定市场,成为摆在各地政府面前的选择题。此前,为帮助房企度过难关,已有无锡、西安、南昌、上海、浙江等多个省市,推出涉房支持政策,从暂缓土地出让金、暂缓贷款偿付等维度,给予地产企业支持。

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