物管行业方兴未艾 掘金龙头正当其时

（原标题：物管行业方兴未艾 掘金龙头正当其时）

今年年初以来，港股市场物管股整体稳健上涨，A股物业第一股南都物业走势则较为平淡。分析人士表示，内地物管行业起步晚但发展迅猛，物业管理板块兼具成长价值与防御价值，目前已上市的物管公司作为行业龙头公司，将享受到更多行业发展红利，可兼顾中短期规模增长的确定性与长期发展潜力。

修筑“护城河”

在城镇化率提升以及消费升级加速的大背景下，我国物业管理行业正处于快速提升及高质量发展阶段。华创证券报告认为，我国物业管理行业具备发展空间巨大、围墙属性、集中度继承三大特色，这三大独有特色将为物管行业修筑可靠护城河，造就蓝海市场。

首先，我国物业管理存量和增量规模远高于海外，市场空间更大、增速也更高。从存量来看，2018年美国、日本存量住宅居住面积分别约148亿平方米、45亿平方米，我国存量住宅面积分别是美日的1.7倍和5.6倍。从增量来看，2018年美国新屋销售额折合人民币为1.38万亿元，日本首都圈与近畿圈合计新屋成交额合计人民币为1222亿元，分别为中国商品房销售额的10%、1%。

其次，我国房地产市场“围墙+高层多独栋少”的建筑特色形成了“小区”的独特形式，用户流量锁定性更强、便于物管增值服务变现，为物管行业带来强大优势。

最后，我国房企大多配套自己的物管公司，形成了我国物管行业独有的集中度继承优势，推动部分物管公司实现低成本扩张、兼顾规模与利润，加速行业集中度提升，催生一批可兼顾利润和规模双升的物管龙头。

机构看好行业龙头

今年年初以来，港股市场上物管股普遍稳健上涨。据同花顺数据，截至8月2日收盘，年初以来永生生活服务累涨121.97%，佳兆业美好累涨，中海物业、新城悦服务均累涨逾60%；相比之下，A股市场物业股南都物业年初以来仅上涨4.82%。

分析人士认为，物业管理板块兼具成长与防御双重价值，投资者可关注板块内公司成长和防御属性的分化，建议优选增长质量高、盈利确定性强的龙头股。

银河国际认为，物管公司在2019年迎来两大增长引擎：一是在管面积增长，开发商的合约销售通常需要2-3年才能转化成物业管理公司能创造收入的在管面积。因此，预计物业管理公司将受益于其相关开发商于2016-2017年合约销售的强劲增长；二是增值服务，如果地产开发商继续在2019年实现强劲的房地产销售，这将在2019年为物业管理公司的增值服务业务提供支持。

平安证券表示，在行业快速发展的大背景下，管理面积获取能力、增值服务运营能力和成本控制将成为物业管理企业做大做强的关键点所在。关联房企实力雄厚或独立第三方规模拓展能力较强的物管企业有望脱颖而出。