潘石屹：新“包租公”的共享经济学

网易财经 张艳

7月，一个普通的星期五下午，北京光华路SOHO 3Q大厦，美国小伙Andrew像往常一样在租来的办公室里埋头工作。作为一名创业者，过去6年间，他的团队为中国贫困地区的近视儿童免费提供了近3万副眼镜。

门忽然被推开，是一名个头不高、戴着眼镜、笑眯眯的男人。Andrew被邀请拍照，他顿时雀跃起来。实际上，这是SOHO 3Q租户中并不罕见的福利。向Andrew发出邀请的，是这些物业的“房东”——SOHO中国创始人、董事长潘石屹。

半个小时前，一间十余平米的小会议室里，潘石屹刚给他的员工们开完会。作为一位早已功成名就的企业家，潘石屹并未“高高在上”，却更爱待在SOHO 3Q，与众多年轻创业者们混在一起。他说与自己的办公室相比，他更喜欢SOHO 3Q“共享办公”的气氛，“没有死气沉沉的感觉，连开会都开心。”

昔日地产大鳄，已转型成为新时代“包租公”，潘石屹在这找到了新舞台，并在这个舞台上讲述着自己的共享经济学。

房产大佬变身楼市“大空头”

1963年出生于甘肃天水农村的潘石屹，是那个时代少有的大学生。当年，在人们都在羡慕“铁饭碗”时，潘石屹却离开包分配的石油系统，下海经商，与冯仑、王功权等人组成“万通六君子”，从中国最南端的海南打响第一枪，北上攻下了国内房地产的半壁江山。

1995年退出万通后，潘石屹与妻子张欣共同创建SOHO中国，成为中国房地产行业的明星企业。

在经历了房地产开发的盛世之后，2012年潘石屹开始主导SOHO中国发起第一轮转型，从开发散售模式到自持物业放租。然而，在互联网尤其是电商的冲击下，主打商业地产的SOHO中国开始负重前行。

2014年是SOHO中国的重要拐点。这一年2月，潘石屹一举出售了上海SOHO海伦广场和静安广场两处物业，拉开了连续三年、浩浩荡荡的“减持”之路。到2017年10月出手上海凌空SOHO，网易财经盘点了一下，潘石屹共出手7处物业，回笼资金400亿元。

在恒大、万达等同行大举囤地的时候，潘石屹却带着SOHO中国选择了一条迥然不同的道路，成立SOHO 3Q，搞起了共享办公，被趣称为“包租公”。这位中国知名的房地产大佬，摇身一变成为楼市“大空头”。

潘石屹不止一次公开喊话房价已经高得离谱，但他也向网易财经表示，房价问题并不是孤立的问题，要结合货币政策、经济、贸易等大环境来分析，房价高的根源就在于货币超发。

“现在中国的M2是GDP的2.1倍，美国只有0.9倍。央行发（行）了这么多钱跑哪去了?难道跑到葱上、猪肉上去了？这些市场都太小了装不下，最后都跑到房地产上了，它是一个蓄水池，现在房地产市场规模几百万亿。”潘石屹说。

他判断房价一定会降，理由有两个：一个是人均住房面积超过34平方米，赶上发达国家，市场不短缺了；另一个是租金回报率太低了。以北京为例，办公楼为3%，住宅仅1%，远低于银行贷款利率水平，所以房价会回归理性。

但是，房价究竟是以渐进的方式回归，还是用激进的方式回归，在潘石屹看来，仍是悬疑。

转做“包租公”加入创业大军

SOHO中国转型做共享办公，潘石屹是抱着“必须盈利”的目标去做的。尽管揣着400亿的现金，但他仍然坚持“不烧钱”，不追求规模。“不盈利的项目就砍掉，亏损就意味着倒闭，创业就是这么残酷。”他说。这个55岁的男人自诩是当下创业大军的一员，而SOHO 3Q就是他的又一次出发。

截至目前，SOHO 3Q共有31个办公中心分布在北京、上海等城市，它们的共同特点是，都处于交通便利的CBD核心地段，其中有的是SOHO中国的自有物业，有的则是整租回来的物业，出租率均在80%左右。“除了一两个怎么都亏损的，其它的都实现盈利了。”潘石屹不无自豪地说。

为了盈利，潘石屹对成本的把控近乎苛刻。SOHO中国的内部员工向网易财经透露，潘石屹曾多次前往广州考察一处物业，就在签合同之际，“半路杀出个程咬金”，对目标物业每平方仅加价2毛钱。大家都希望老潘也加价，把项目夺回时，但他选择了放弃，理由是“合同价格刚好盈亏平衡，再加价就会亏损”。

北京光华路的SOHO 3Q，曾迎来法国总统马克龙的到访，这里也成为潘石屹最满意的一处“门面”。访问当天，他带着网易财经在相熟的租户公司“串门”，如数家珍。他说与自己的办公室相比，他更喜欢SOHO 3Q“共享办公”的气氛，“没有死气沉沉的感觉，连开会都开心”。

SOHO 3Q早期的租户，以初创公司及团队为主，潘石屹置身其中，更能感受到创业的气息。“今天还是100个人的公司，明天变成1万人，变化速度快；也有今天是1万人的公司，明天没人了，倒闭了。”他感叹。企业倒闭退租，对潘石屹来说有些司空见惯。说到这里，他指了指一处办公室：“乐视就在那个地方租的，它的手机部分。”

经历了三年摸索期之后，潘石屹说SOHO 3Q也要增加打法了，“除了初创企业，也要为中大型成熟企业提供服务，比如定制，这样规模就会很快上去，现在3万个座位，很快就会突破5万。”去年他曾对外宣称，要在3到5年内把SOHO 3Q的规模做到30万。

SOHO中国内部人士向网易财经透露，潘石屹在国内奔波，一般都是在为SOHO 3Q物色新项目。他如此执着于共享办公，除了看好未来的盈利之外，更看重社会意义。

潘石屹吐槽，共享单车打着共享经济的名头占用有限的道路、绿地资源，认为有价值共享的应是以房产为代表的稀缺资产，因为“共享经济不是简单把效率提高、成本降低，而是把所有资源的利用率提高了”。

被房地产“耽误”的摄影师

参观SOHO 3Q间隙，包括前述美国人Andrew在内的几位创业者应邀前来拍照。而摄影师，正是发出邀请的潘石屹。

相机发出阵阵咔嚓声， Andrew竖起大拇指，对一旁电脑上新鲜出炉的照片表示满意。潘石屹也不谦虚，“马云、李彦宏等很多人都对我拍的照片很满意，”但他又话锋一转，“我的秘诀就是数量取胜，拍多点总能挑出满意的。”这番自嘲，把大伙儿都逗乐了。

在邀请Andrew拍照之前，潘石屹刚和陈漫结束了摄影交流，后者是国际知名的青年摄影师，胡歌、范冰冰等娱乐圈一线明星的御用摄影师。这场交流，也被称为是中国“身价最高”的两位摄影师的相遇。

而在拍完照后，潘石屹还亲自带领网易财经一行人，参观了位于北京朝外SOHO的潘石屹个人摄影作品展。

站在“万通六君子”的合影前驻足良久，潘石屹说：“这是我的兄弟们！”“每当我看见这张照片，就感慨一个时代过去了。”他唏嘘不已，为那个房地产业“野蛮生长”的时代的退场，也为他那一逝不返的青春的散场而感叹。

其实潘石屹迷上摄影由来已久，但决心把业余爱好当成正事来干，是从2017年10月才开始的。不到一年时间，潘石屹已经拍了上百幅作品，并集结成“个人摄影展”——各国政要、商界大佬、演艺明星，乃至租户、员工、农民工兄弟，都在他的镜头中出现。

演员袁立也是潘石屹的模特之一。她总结潘石屹的作品特色是：各种人物“在他的镜头中都一视同仁，不仰视亦不俯视，人人平等”。“记录建筑背后为之付出的人，比如一线工人”，潘石屹曾说这是他拍摄人物的初心。至今，他已拍摄了360多名工人。

“他的精力非常充沛，而且很多事情都亲力亲为。”跟随潘石屹多年的助理如此评价他：“老潘做事的风格，是打定主意就要一干到底。”这与白岩松对潘石屹的评价有异曲同工之处——“总是笑眯眯但对自己够狠”。

其实不只是玩摄影，做企业、搞公益、写著作、发微博、上节目等所有事情，潘石屹都有一股狠劲和钻劲。“地产大佬”、“营销大师”、“作家”、“主持人”、“演员”、“摄影师”等诸多标签集于一身，也让他成为中国最有影响力的企业家之一。