商业银行加码住房租赁市场 证券化前景可期

（原标题：商业银行加码住房租赁市场）

租购并举，全面发展住房租赁市场，已成为建设房地产长效机制、建立新的住房制度的重要内容。据不完全统计，截至目前，包括建设银行、工商银行和中国银行在内的3大银行已与全国27个省市签署了住房租赁市场发展战略合作协议，合计提供的意向性授信支持金额超过万亿元。

专家和银行业内人士指出，对于商业银行等金融机构来说，通过介入住房租赁市场，创新住房金融服务，一方面是履行社会责任的体现，另一方面也为自身业务转型提供新思路。

国有大行领跑

相关研究显示，我国住房租赁市场规模约为1.1万亿元，同期房屋交易市场规模约为15万亿元，租赁市场规模仅为交易市场的7%，与美国、日本等成熟市场平均超过40%的比例相比，差距很大。易居研究院认为，未来10年将是租赁市场快速发展的阶段，预计2027年全国城镇将形成54亿平方米的有效租赁需求；租金规模将达3.86万亿元，比2017年增长138%。

或许正是看中这一巨大发展空间，以建行为代表的国有大行在住房租赁领域发力最早、布局力度也最大。12月18日，建设银行北京分行宣布进军住房长期租赁市场。同日，建行的住房租赁综合服务平台上线，推出包含一揽子金融服务方案，支持各市场主体参与建设住房租赁市场。

建设银行相关负责人表示，建设银行搭建的住房租赁综合服务平台包含住房租赁监测分析、住房租赁监管服务、政府公共住房服务、企业租赁服务管理、住房租赁服务共享等子系统，为住房租赁市场各参与主体提供多场景、全线上、全链条的服务，囊括了管理、交易、运营的各个环节。同日，建行发布北京地区“住房指数”，反映市场动态，提供定价参考。该指数由建行依托多年积累的海量业务数据和智能化的核心科技系统编制而成，由住房价格指数、住房租赁指数两部分构成，及时展现住房销售市场和租赁市场动态。

中国银行国际金融研究所高级研究员梁婧认为，当前，我国的金融业仍以银行直接融资为主，随着银行资本进入租赁用住房市场，将有效推进多主体参与租赁用住房市场。

证券化前景可期

2017年，我国市场上相继推出了五单公寓类资产证券化产品。12月初，由建行主承销的200亿规模长租公寓资产支持票据（ABN）“飞驰-建融招商住房租赁资产支持票据”在交易商协会成功注册，择日将发行首期规模40亿元，此为银行间首单。

北大光华报告显示，中国REITs市场潜力巨大。参考REITs占GDP和股票总市值的比例，中国REITs市值规模在4万亿—12万亿元之间。租赁住房REITs是REITs一个大的分类。以美国为例，截至2017年9月末，美国REITs总市值1.11万亿美元，其中21家租赁住房REITs合计总市值1468亿美元，占总体REITs市值的13.2%。若以同样比例13%来估算，则中国租赁住房REITs的市值规模有望在5200亿元—1.56万亿元之间，远景巨大。

中国银行国际金融研究中心高级研究员李佩佳表示，如今我国租赁住房证券化市场仍处于初期探索阶段。当前虽仍然面临诸多问题，比如资产收益率偏低、配套金融工具欠缺等，但随着进一步的探索，将为后期包含政策、配套在内多方面提供经验，并将有效地推动住房租赁行业的健康发展，成为住房市场长期健康发展的稳定器和重要支撑。