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普雷斯科特:住宅房地产应是更重要的储蓄形式

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网易财经12月18日讯 2018网易经济学家年会今日在北京举行,本届论坛的主题是“新经济 新改革”,数十位中国财经领域的经济学家和顶级智囊齐聚论坛,讨论当前中国经济最为重要的热点议题。

2004年诺贝尔经济学奖获得者、“新商业周期理论”之父爱德华·普雷斯科特在年会上表示,买房还是租房,各个国家的比例也不一样,美国房地产拥有率从2008年的69%下降到了2017年的63%,这个水平大约是60年代时的水平。瑞士房地产拥有率只有29%,为什么瑞士人不愿意买房呢?新加坡房地产用高达91%,比例非常高,我觉得买房还是租房,这个问题并不是特别重要,正因为如此,我们要去看一下人均建筑面积这一数据。

接下来看一下中国的股票市场,我需要决定把我的退休资金投到哪里,中国企业治理不断进步,有一些美国投资公司开始投资中国股票市场了,还有一些公司则在等待,直到中国企业的治理情况进一步改善,他们也会进行投资,但我想住宅房地产应该是一种更重要的储蓄形式。

以下为现场实录:

爱德华·普雷斯科特:房地产市场是资产负债表当中非常大的一项,在美国GNP当中,房地产占1.5,每个家庭的资产负债表中,房地产都占很大一块。

在房地产各个国家所有权方面有很大差异性,因此我想我们可以借鉴其它经济体的经验教训中国人均住房的平方米数并不高,一些主要地区,譬如北京房地产的价格是非常高的。在美国,有些地区房价也非常高,比如纽约和加州硅谷,这些地方的房价很高。

房地产是如何获得资金支持的呢?实际上人们为房地产付款的方式非常重要,正因为如此,在20世纪20年代时,英国大衰退比其它国家早了七年,因为英国西北部实施了公共住房计划,阻碍了工人向着有大量工作岗位的东南部迁移,那个地方主要是围绕伦敦,因此后来出现了巨大的资本损失,当然,福利体系是非常慷慨的,因此有些人也不愿意迁移。

因此,如果政策不好将是非常糟糕的,美国公共住房也是一个巨大的失败。住宅房地产是人们存钱养老的重要方式,人们都愿意买房以为将来养老,但对人们来说最佳的金融资产是什么?包括美国和加拿大,我们可以看一下北美人们的储蓄方式是什么:

首先是商业股权,年度GDP的两倍;

自用房产,GDP的1.5倍;

联邦政府国债,GDP的1倍。

美国家庭的净值是GDP的4.5倍,顺便说一下,家庭之间在储蓄方面并没有借入和借出,在美国实际上并不是家庭之间借入借出,中间是有一些中介机构的,通常家庭之间的借入借出是通过商业部门开展的,是GDP的2.5倍。

大家说,你可以在国外储蓄呀,挪威就是这样做的,挪威的净外国储蓄额超过了GDP的一倍,但你知道,挪威的人口只有500万,而中国有13.8亿人口,中国真是太大了,无法通过在国外储蓄来维持养老。

美国有着充足的土地,这一点我们都知道,美国人均土地面积是中国的四倍,同样的土地面积,中国土地人口是美国的四倍,人口密度非常高,居住用房市场存在着周期性崩溃,但价格还是会回归到基础成本,回归基本面,建筑结构成本再加上土地开发成本。

房地产市场和其它资产一样,当然也会受到关于各个基本面波动的影响,不管你在这方面做得怎么样,你要购买房地产,当然,有些地方房产价格比较高,有些地方价格低,都存在着波动。

日本真的是一个让人特别着迷的国家,20世纪90年代房地产市场的总价值高达GDP的4.5倍,我想这比中国还大,而从1992年到2002年之间日本失去了十年的增长,房地产市场的总价值从GDP的4.5倍跌落到GDP的2.5倍。为什么呢?因为土地的供应增长了,这就是原因。日本对城市空闲土地提高了税率,因此人们开始利用这些土地,而不能只是把它作为存量。

更重要的是,新技术得以发展,这样可以去建造更高且更加抗震的大楼,这些大楼会左右晃动,就像过去日本那些木制大楼一样,它们有很好的抗震性,尽管是高层大楼。而且日本人口不断下滑,但这并不是一个问题,中国的人口现在可能也并没有很快增长,而且也有老龄化的问题,从2002年起,小泉纯一郎扭转了日本经济在“失去的十年”后的颓势,人们的生活水平逐渐提升,日本人口过去和现在都在减少,人们还是喜欢空间的,日本人现在正在更多获得他们想要的空间。

澳大利亚、美国和加拿大的人均居住面积是最大的,这些计算基本是比较初步的,但却是很好的一种指标,中国人均居住面积最小,但人均居住面积在不断增长,并正在赶上欧洲国家的水平。

这里有个小图标,大家可以看看人均居住面积比较高的美国、加拿大和澳大利亚,人均平方居住面积,美国和澳大利亚是7,中等的西欧和日本是5,而中国和俄罗斯最低,是3。我想中国的人均居住面积很快会接近西欧的水平。

中国也有一部分空置房地产,中国有“鬼城”这个术语,怎样解决这个问题呢?要将工作机会向空置房地产的区域专一,而且中国将越来越多为本国人民进行生产,中国现在已经把一些劳动力密集型的生产外包给低工资的国家了,比如孟加拉。

还有另外一个问题,买房还是租房,各个国家的比例也不一样,美国房地产拥有率从2008年的69%下降到了2017年的63%,这个水平大约是60年代时的水平。瑞士房地产拥有率只有29%,为什么瑞士人不愿意买房呢?新加坡房地产用高达91%,比例非常高,我觉得买房还是租房,这个问题并不是特别重要,正因为如此,我们要去看一下人均建筑面积这一数据。

接下来看一下中国的股票市场,我需要决定把我的退休资金投到哪里,中国企业治理不断进步,有一些美国投资公司开始投资中国股票市场了,还有一些公司则在等待,直到中国企业的治理情况进一步改善,他们也会进行投资,但我想住宅房地产应该是一种更重要的储蓄形式。

我有两个房子,一个在亚利桑那,是我过冬的房子,那里特别温暖,另外明尼阿扑雷斯(音)也有一座房,一座冬天度假房和一座夏天度假房。

美国股票市场

自从特朗普意外当选后上涨了很多(25%),如果企业所得税率降低到其它发达工业国家水平,那么美国股票市场将进一步上涨,当然这是基于理论的推测。但这件事发生的机率是很高的。

上一季度高生产力的增长率,即每工作小时的GDP,是一个积极的信号,这真的是一个积极信号,当然可能会有一些噪音以及季节调整,但不管怎样,上季度生产力的高增长率还是一个积极信号。

当然也有一些风险,北美国家的人民对于未来的储蓄更加自信,他们知道他们的储蓄不会被挪用,我也比较有信心,但中国人则不那么自信了,因此他们会海外投资来进行对冲。

北美国家确实经历了很多,他们也从那些问题中幸存下来了,不良政策的变化可能带来一些较大的经济风险,中国应该不会出现政权变化,因此这不会成为一个较大的风险,但谁又知道呢?如果大家需要买房的话,还是买房吧。

在美国,住房成本主要是土地成本加上建筑材料的成本,这是一个基本面的成本,当然也会有一些波动,有一些区域会有一些特殊价值,那时它们的价格会比较高,甚至可能像中国房价一样那么高,现在在北京也有一些文化和教育区域,我想这是一个比较好的想法,在北京周围发展北京副中心,这样北京就不那么拥挤了,中国要把一些政府部门移到副中心,那里有一些集中的功能,也是一个不错的想法。

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