培育租赁市场 需有前瞻性布局

（原标题：培育租赁市场 需有前瞻性布局）

热点城市近日相继发布楼市调控政策，除启动限售、上浮房贷利率外，整治消费贷款乱象成为政策亮点。北京要求辖区内银行自查消费贷款，重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产的情况。针对信用贷、消费贷异化为首付贷现象，北京住建委要求中介及从业人员自查；深圳人民银行下发《风险提示函》，要求各银行审慎发放个人消费贷款，消费贷期限不得超过5年；广州要求银行强化贷前用途调查、贷中资金流向监测，贷后用途验证等，原则上不发放额度超过100万或贷款期限超过10年的消费贷款。另外，央行已会同银监会，要求各地监管部门指导个人消费贷款，防止资金违规进入楼市。

今年以来，消费贷款异军突起。8月，全国居民消费贷增长2165亿，1月至8月累计增长1.3万亿，而去年仅新增6500亿。在深圳，1月至7月新增房贷（按揭贷款）332亿，仅为去年同期的六分之一。但扣除汽车贷款后，显示为非特定用途的其他类消费贷款增加了745亿，相当于新增房贷的两倍还多。截至7月，深圳消费贷款（扣除汽车贷款）余额达3254亿元，比去年同期增长67.5%。从规模上看，消费贷款已达房贷规模的三分之一强。

消费贷款，主要包括房屋装修贷、购车贷、助学贷等。真实的房屋装修贷申请并不多，助学贷额度小，可以忽略不计。由于购车税优惠在去年12月到期，汽车贷今年未增长。因此，突变式增长的消费贷，或变道进入楼市。支撑这一判断的理由是：今年以来商品房销售增速明显放缓，但考虑到去年楼市创造成交规模新纪录，今年前8个月商品房销售面积和金额同比分别增长12.7%和17.2%，意味着成交再创新高。目前，新房价格有所控制，但上涨压力仍较大。8月，15个热点城市新房价格滞涨或下跌，但不受管制的二手房价格方面，7个城市在上涨。

去年，银行新增贷款12.7万亿，45%是居民中长期贷款。如果算上公积金贷款，去年居民部门负债增加了7.1万亿，创下历史纪录。今年，商品房成交继续增长，但房贷投放受到严格控制。管理层要求各大银行新增房贷占新增贷款的比重要降至不超过30%。但今年以来这一比例一直在35%至40%之间。四季度通常是贷款投放淡季，考虑到存贷比考核、MPA年度考核，银行收缩信贷规模形成倒逼。于是，基于规模控制和指标考核，银行被迫通过上调利率来控制房贷申请需求。

问题是，已经火起来的居民“加杠杆”热潮还未褪去。鉴于近10年楼市普涨及看空者屡屡失算达成的上涨共识、经济下滑时松绑政策的预期惯性，短期还难以扭转，借道消费贷接济杠杆融资顺理成章。同时，为规避房价管制，很多城市以“双合同”推新楼盘，“消费贷+房贷”的模式大行其道。此外，过去居民存款占新增存款比重一直在50%左右，而随着理财观念深入人心，去年以来这一比例降至30%左右。对银行而言，居民存款这部分核心业务下降，低收益房贷投放自然减少。

银行资金成本上升，低盈利的房贷不受待见。加上大额消费需求已崛起，各大银行自然很重视消费金融业务，特别是规避规模限制、有房产抵押的消费金融。据笔者的调研，目前深圳各大银行不仅提高房贷利率，放款周期也延长到2至3个月，但如申请消费贷款，则可迅速审批并发放，可见业务重心明显转向。另外，拓展消费融资的势头，催生了大量“资金掮客”（房产中介或资产管理公司人员）。这些“资金掮客”将潜在客户介绍给银行，贷款发放后赚取“点费”。

今年前8个月，我国居民贷款（包括短期和中长期）新增4.99万亿，而去年同期为4.08万亿。由此可判断，居民过度“加杠杆”形势依然严峻。因此，除了规范消费贷，房贷也在继续收紧。近期在京、沪、穗、深等地，各大银行陆续提高首套房贷利率，首套房贷利率较基准利率上浮5%至10%已成重点调控城市的普遍现象。据悉，广州、郑州有的银行首套房贷甚至上浮20%至30%。而对近期北京各大银行年内第六次上调房贷利率，央行营管部公开表示，符合政策要求和导向并予以支持。事实上，北京二手房价已连续4个月下跌。这也意味着，管理层对居民过度“加杠杆”的形势有清醒的认识。而这也反映未来房价仍存在上涨压力，政策需前瞻布局。

统计局数据显示，8月末商品房库存数据跌至近三年新低，商品住房待售面积同比下降近30%，各大城市普遍进入“补库存”阶段。大城市新增供地难以放量，尽管存量盘活（棚改、旧改）开启，但存量供地周期长，中短期楼市供求或趋于紧张。因此，今年以来热点城市销售下滑40%至60%，批准预售也同步下滑。只是，尽管房贷利率上浮，但基准利率仍在历史最低位，实际贷款成本仍低，居民“加杠杆”情绪高昂。因此，为巩固去年10月以来的调控成果，为培育租赁市场创造良好的预期环境，贯彻住房回归居住属性的要求，调控加强前瞻性也就顺理成章了。

（作者系深圳市房地产研究中心高级研究员）