华润置地的反思：布局农业消费和特色小镇

（原标题：华润置地的反思：力保规模前十 布局农业消费和特色小镇）

导读

面对上半年不太亮眼的成绩单，华润置地管理层开始反思，试图从城市布局和土地储备上进行突破。为此，公司一方面在公开市场加速获取土地储备，另一方面在其“销售物业+投资物业+X”商业模式的指导下，宣布进军现代农业领域。

2017年上半年，标杆房企华润置地销售排名跌出了前十。

作为长久以来的十大龙头和品牌房企之一，华润置地（以下简称华润）近几年的增速放缓，接连被融创、龙湖、金地超越。今年上半年，华润销售637亿，增速落后于同类房企，排名11。

面对上半年不太亮眼的成绩单，华润置地管理层开始反思，试图从城市布局和土地储备上进行突破。华润置地副主席唐勇表示，公司有能力维持在规模前十的位置。

不过，较早开始“住宅+商业+增值服务”的华润，其优势更在于投资物业和持有物业运营，旗下拥有万象城等商业地产知名品牌，其持有物业租金收入也走在房企前列。

9月7日，华润发布了新的农业消费品牌耕雨，正式进军城市农业消费领域。通过在商场、写字楼和社区构筑农业消费场景，与日常生活结合，打造田园综合体、特色小镇等，以业态体验的方式将农业带入到城市生活中。这可以看作是华润置地在持有物业上的延伸。

力争销售规模前十

中期业绩报告显示，2017年1-6月，华润置地累计销售面积为437万平方米，同比增长1.7%；实现合约销售632亿人民币，同比增长13.8%。相比碧桂园、龙湖超过100%，融创、恒大超过70%的增速明显落后，也落后于主流房企约30%的平均水平。

受增速缓慢影响，华润置地已经掉出了房地产行业销售排名前十。据克而瑞研究中心发布的销售金额排行榜单，华润置地今年上半年的累计销售额排在第11位，而2016年上半年的排名为第9名。

观察华润的规模增速变化曲线可以发现，2011年华润置地的销售增速为62%，此后下滑，2014年降至冰点，仅有4%；在市场火热的2015、2016年，华润销售增速也仅为15.3％、27%。

对此，唐勇透露：“我们内部在不断检讨，战略和管理需要调整和改善。”

检讨首先在城市布局上，唐勇指出，“华润置地的投资策略一直比较聚焦一二线城市，对标同行中增长比较快的企业，他们在二线三四线甚至五线都有比较多的布局，正好在过去一两年的城市化进程中受益，这是值得我们反思的”。

华润置地试图通过放大杠杆来扩充土地储备。唐勇表示，如果过于约束负债比率会影响公司的增速。“应该考虑释放一些空间，在合理的代价下补充土地储备，让公司能够有长期增长的潜力。”

较低的净负债率给了华润加码拿地的加杠杆空间。中报显示，华润置地的净负债率从去年年底的23.8%升至今年六月底的41.5%，仍维持在行业较低水平。

此外，华润置地拥有行业较低的资金成本，仅有4.1%，这为规模扩张、加杠杆提供了充足的筹码。

实际上在这种反思之下，华润已经加快了动作。公司上半年共斥资436.5亿（权益地价274.6亿）拿下24宗土地，新增建筑面积577万平方米，这些土地几乎都来自于公开市场。

截至2017年6月30日，华润置地已布局全国57个城市，总土地储备面积有4785万平方米，一二线城市土地储备占比达75%。管理层表示，这些储备可满足公司未来三年的发展需求。

对于未来的规模排位，唐勇给出的期望是“保住前十”左右的位置。中期业绩投资者电话会议上，唐勇宣布华润置地将2017年全年销售目标，由原来的1200亿元提升10%至1320亿元。并称未来五年可以做到每年10%的增长。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从华润置地的开工项目和可售项目来看，下半年公司的推盘节奏可能会加快，但在大城市楼市调控政策继续收紧的背景下，其在去库存上会受到一定影响。

强化综合体运营优势

虽然在规模扩张上略显疲态，但华润置地近年来在商业地产、产业地产等领域却活力十足。

9月7日，在其“销售物业+投资物业+X”商业模式的指导下，华润置地宣布进军现代农业领域，推出耕雨品牌，分别规划了“农夫计划”、“农园计划”、“田园计划”三大产品线。

据华润置地产业地产工作组执行组长、华南大区产业创新部总经理晓曼介绍，“农夫计划”将农业融合到商业和写字楼空间中，为白领、亲子家庭和青少年提供可以亲近自然的都市农场，其首个落地项目为深圳华润城的屋顶农场。

“农园计划”将打造新型住宅农业化社区，华润小径湾社群农园作为“农园计划”的落地项目，将在社区内引入自然学校、农场、生态餐厅等业态。

“田园计划”将建设农业特色小镇，以现代科技打造高效农业生产系统；同时配套相关生活服务设施，首个项目为惠州罗浮山耕雨小镇。

在操作模式上，华润置地与中国农科院·中环易达成立了“城市农业研究院”，未来将共同研发高新农业技术，探索全新商业模式并积极孵化特色小镇、田园综合体等落地项目，进一步延伸城市综合体运营。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，华润置地的资金成本维持在行业最低水平，有实力来培育商业地产、特色小镇等周期较长的项目。

中报显示，上半年华润置地包括酒店经营在内的投资物业共实现营业额港币40.1亿，同比增长13.2%，整体毛利率由去年同期的61.0%上升到年中的62.3%。

租金收入上涨主要源于上半年购物中心零售额的增长。期内，华润旗下购物中心零售额达人民币163.1亿，同比增长33%，同店零售额同比增长27.8%。

据中报数据，华润置地在营的投资物业总建筑面积合计574万平方米，包含已开业的万象城13个，五彩城/万象汇8个以及其他购物中心2个。

严跃进认为，万象城等自持型项目投资和经营表现较好，后续将为华润增加更多现金流。

唐勇透露，到2019年，华润置地在营的购物中心将增加到44个，单购物中心的运营面积就可以达到550万平方米，整体租金收入将超过100亿港币。

华润置地的自信来源于其充足的商业地产土地储备，数据显示，公司总土地储备中有745万平方米是投资物业储备，与公司商业模式匹配度高。