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SOHO中国加速卖楼 潘石屹称拿地建房模式已到头

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(原标题:SOHO中国加速卖楼回笼资金潘石屹称拿地建房模式已到头)

再过两个月,潘石屹SOHO中国董事长)可能就会锁定北京光华路SOHO2和上海凌空SOHO的买家了。这意味着,加上前几日以35.73亿元售出的上海虹口SOHO,2017年,SOHO中国将有可能收到整售三个项目的现金,这是一笔会超过100亿元规模的资金。

如此大规模的现金回流到上市平台,如何花?

“主要还是投到SOHO 3Q(以下或简称3Q)业务上来,还有一些可能用于分红。”潘石屹接受《证券日报》记者采访时表示,接下来,SOHO中国将向轻资产转型,不会再拿地建房,将集中精力聚焦SOHO 3Q的发展,以租赁方式获取物业,再改造成SOHO 3Q进行运营管理,该业务将成为SOHO中国未来两三年之后新的业绩增长点。

值得关注的是,即使手握大量现金,按照潘石屹的计划,在接下来的两个月里,还会进行一轮融资。潘石屹向《证券日报》记者透露,将会把17个SOHO 3Q整合去融资,实现其品牌价值。至于未来是否有分拆上市的计划,潘石屹称,各种可能都是存在的。

告别“买地建房”

事实上,2012年8月份,潘石屹经历了各种“向哪里转型”的焦虑之后,决定告别散售,向持有物业运营转型,这一战略转型决策造成了SOHO中国股价应声而落,现金流压力也接踵而至。

2014年以来,SOHO中国开始以整售资产的方式逐步撤出上海办公物业市场,彼时,恰逢李嘉诚也在抛售上海商业资产。“落袋为安”或许是这两位企业家对上海办公物业市场的理解。毕竟,时至今日,SOHO中国已经出售了大量商业物业资产(详情见《证券日报》此前刊发的《SOHO中国欲再售京沪资产 潘石屹可套现超过340亿元》报道)。更重要的是,SOHO中国自2013年获取北京丽泽一宗地块后,已经再也没有任何地块入账。

鉴于此,业内有质疑声称,潘石屹是不是不算一个开发商了?

对此,潘石屹向《证券日报》记者直言,房地产行业“拿地—开发—销售”的这种商业模式到2017年基本就已经结束了,地价高,地产企业利润率很低,天花板已经在来的路上,甚至已经来了。SOHO中国不会再通过拿地去建房,SOHO 3Q接下来的发展,也要走轻资产化的发展方向,这也可以理解为SOHO中国开始向轻资产方向转型。

但潘石屹同时表示,SOHO 3Q本质上是房地产产品,SOHO中国手里还有很多项目,一时半会儿还告别不了房地产。

不过,他也直言,“在我心里,永远不能销售的是外滩SOHO和望京SOHO”。至于其他项目是否还会销售,潘石屹称,“走一步算一步吧”。

在潘石屹看来,北京商业物业不能散售政策的出台,意味着商业物业除了整售这一条路,其他商业模式已经不存在了。同时,商用物业带来的租金回报率并不高,他表示,中国利率高,办公物业的净租金回报率为2.7%左右,其回报率是美国的一半。

或许,上述因素促使他接下来要着力发展SOHO 3Q。

欲打包SOHO 3Q融资

据SOHO中国总裁阎岩向《证券日报》记者透露,截至到现在,SOHO 3Q有1.7万个座位,17个中心,整体出租率为85%,预计到年底出租率将达到95%。接下来,为了完成SOHO 3Q数量级的扩张,未来除了一线城市,还会下沉到二线城市,也有可能到三线城市去发展。

潘石屹也向《证券日报》记者透露,前几天,“我与毛大庆(优客工场创始人)聊天时,他告诉我无锡和开封租的最好,我打算8月份回来之后,去开封看看”。

而对于SOHO 3Q新项目的获取方式,潘石屹表示,不会拿地再去建设SOHO 3Q,也不会整体收购一栋旧有物业去改造成SOHO 3Q,“我把CBD的房子都卖了,再到别的地方收购破房子,这生意不是做反了吗?”

对于SOHO 3Q接下来扩张方式, SOHO 3Q运营总监IVY表示,目前的想法是租用现有市场上空置的房产资源,暂时不输出管理,因为贴牌不利于运营管理质量的把控。

事实上,潘石屹私下向《证券日报》记者透露,接下来可能会跟开发商合作,降低租赁成本去扩张3Q,但不管跟谁合作,地段是第一位的,3Q本质上来说还是房地产生意,但希望SOHO 3Q形成一个自我发展和自我循环的生命体。

值得关注的是,在潘石屹向轻资产转型的路上,将会率先启动一轮资本运作。潘石屹向《证券日报》记者透露,将会把17个SOHO 3Q整合后去融资,实现其品牌价值。至于未来是否有分拆上市的计划,潘石屹称,各种可能都是存在的。

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