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广东调控出新招:鼓励推行现房销售制度

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继去年深圳推出首宗试点现房销售的地块后,广东省明文规定鼓励推行现房销售制度,成为全国首个发文鼓励现房销售制度的省份。

明源地产研究院首席研究员刘策接受《每日经济新闻》记者采访时分析指出,鼓励推行现房销售制度是政府基于通过资金端来调控房价,在先行调控下,现售、预售制度结合可能会是未来发展新方式。

鼓励推行现房销售制度

5月26日,广东省人民政府发布《实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务》的通知,对防范金融和房地产风险做出了明确指示,强调因城施策,密切监控房地产市场动态,严禁各类加杠杆金融产品用于购房首付款,同时提出鼓励推行现房销售制度。

目前,中国售卖的大部分房屋为“期房”,房屋预售制度是目前房地产行业主流的销售方式。

据了解,预售制度是从香港引进的。1953年,霍英东在香港推行预售“楼花”的销售方式,90年代,这一制度经深圳引进内地,到1994年颁布《城市房地产管理法》确立了预售许可制度的合法地位。

对于预售制度,广州规定开发商预售房屋需取得预售证,并且在取得预售证后的10日内必须公开发售。

预售制度有利于开发商快速回笼资金,更快的满足市场需求,在受到市场欢迎的同时,发展成了目前市场普遍采用的一种售楼方式。

随着市场不断发展,预售制度的弊端渐渐暴露。2016年深圳率先在龙华一宗地块试点现售,引发了市场极大的关注。今日,广东省成为国内首个鼓励现房销售制度的省份。

知名房地产专家龙斌认为鼓励推行预售制度,是为市场健康可持续发展建立的长效机制。目前市场具备现房销售的条件,当然,现房销售对开发商的资金提出更高要求,购房者风险减少,当然在一定时间内,市场的供应量会响应的减少。

刘策接受《每日经济新闻》记者采访时分析认为,站在政府角度,现房销售主要是基于通过资金端来调控房价;对开发商而言,则会对资金链造成很大的影响,提高财务成本,反过来对售价要求相对更高,也会深度影响原先依赖杠杆的快周转模式。这将会影响开发商供货意愿和能力,对平衡供需结构不利,房价上涨压力也会加大。

倒逼行业转型升级

事实上,当前国内越来越多的项目在试行现房销售制度。

拍地新规中设定新玩法,要求竞自持面积以及自持年限,杭州土地出让规则提及,溢价率达到50%,必须现房销售;广州、佛山等地土地出让竞自持面积成标配。

河北省保定市出台最严限售制度,规定部分地块取得不动产证10年内不得买卖。随后珠海跟进这一制度,挂牌3幅住宅地块给出“10年限售”的规定,多幅出让的商业用地要求竞得企业自持10年内不得抵押、转让及销售。

越来越多的项目开始试点现售制度,当前主流预售制度是否会退出历史舞台?

刘策表示目前国外主流确实是现售,这样更有利于保障购房者权益,提升房屋质量。但在中国深层次土地财政背景等因素的作用下,预售制度作为目前市场主流的供应方式,短期内也难以全部退出历史舞台,但在调控下,现售预售结合可能会是新趋势。

新城控股副总裁欧阳捷接受《每日经济新闻》记者采访时表示,短期来看,预售制度很难完全取消,特别是对中小城市的中小房企来说,没有定金、预付款以及按揭贷款,开发资金就会承压;中期来看,现有项目仍是保留预售,新拍卖土地可以尝试现房销售,大城市可以先试行,中小城市可以延迟试行;长期来看,预售制度迟早要退出历史舞台。

预售制度的改变将带来行业发展格局的改变,伴随现房销售制度带来房地产回款速度减慢。欧阳捷认为,现房销售对中小房企的资金实力是极大的挑战,也意味着将加快中小房企出局的速度。对于大房企也会带来资金压力,但对现房销售的抗性不会很大,加上现房销售可以挤出中小房企,让出市场空间,对大房企反而更有利。

刘策认为,实行装配式建筑工艺以及采取高周转模式的企业将获得更加有利的竞争地位。

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