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中国的房奴们 还款负担已超次贷危机时的美国人

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网易财经9月9日讯 刚办完离婚手续的夫妻手牵着手去售楼处,更多的人还在离婚登记处排队拿号,还有更多的人排队抢购房子。

这样的故事在这个年代,荒诞而又真实的上演着。他们“幸福”的成为房奴,在北上广深这样的大都市,背负着数百万的房贷,憧憬着更高的房价带来的富足。

最新数据显示,2011年-2012年,中国居民家庭每年负担的房贷还款金额占家庭可支配收入的20%以下,而到2015年则上升至28%,2016年或将接近40%。也就是说,假设房奴每月的收入是10000元,那么将有4000元用来还房贷。中国房奴的还款负担已超越了次贷危机时期的美国人。

北上深房奴房贷200万起

数据显示,深圳、北京和上海的平均房价分别为50842元、47619元和43052元,想要在北京购置一套60平方米的房子,按照平均价计算,至少要花费286万元,扣除20%的首付款57万元,那么仍然需要背负229万元的房贷,即使按照公积金贷款3.25%的贷款利率,按揭20年,仍需承担12964.46元的月供。

而2016年7月,根据招聘网站统计数据显示,北京平均薪酬仅为7720元。

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然而,在北京四环之内单价5万/平方米的房子都很难寻觅了。若想位置好一点,房间大一点,岂是200万的贷款能满足的?

房贷飙升后,购房杠杆也随之攀升,中国人的还款负担率与日俱增,一听到还贷,房奴就心痛到无法呼吸了。

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中国还贷压力已超经济危机时期的美

备受关注的中国购房杠杆率有多高?还款负担到底有多重?回答这两个问题,需要用到交易杠杆率和还款负担率两个指标。(听上去有些晕菜,下面小编就说人话)

1.交易杠杆率

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交易杠杆率可用来衡量中国购房贷款的增长空间。根据统计局、央行及广发证券研报数据,中国新房交易杠杆率为27%,中国上半年住房(新房+二手房)交易杠杆率为36%,从历史上来看,中国新房交易杠杆率在2009年达到高点,连续两年回落后重新缓步上升,到今年出现明显的跳升。

中国历年住房交易杠杆率(来源:广发证券研报)
中国历年住房交易杠杆率(来源:广发证券研报)

与美国和日本相对比来看,美国是一个购房首付比例相当低的国家,交易杠杆率要比中国高出很多,次贷危机前,基本维持在80%-90%,到2007年升至100%,即所谓的“零首付”购房,次贷危机后迅速回落,2010年至今维持在65%左右。

而日本住房交易杠杆率在1974年约37%,在1987年最高峰也达到100%,资产泡沫破裂后的五年之间回落到45%左右的水平。

对比可见,中国的交易杠杆率虽然低于泡沫时期的美日但连年攀升的态势仍值得警惕

2.还款负担率

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还款负担率可用来衡量中国居民偿还房贷的压力。根据广发证券研报数据,2011年-2012年,中国居民家庭每年负担的房贷还款金额占家庭可支配收入的20%以下,到2015年则上升至28%,2016年或将接近40%。也就是说,假设房奴每月的收入是10000元,那么将有4000元用来还房贷。

中国历年居民还款负担率(来源:广发证券研报)
中国历年居民还款负担率(来源:广发证券研报)

同样与美、日两国比较。美国在次贷危机时期,还款负担率最高达32%,2015年,还款负担率为27%左右。而日本在资产泡沫时期,还款负担率最高达到45%,资产泡沫破裂后,才逐步回到20%左右的水平。

对比可见,中国目前高达40%还款负担率已超越次贷危机时期的美国已接近资产泡沫时期的日本可见中国人的负债程度之深还款压力之大

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房贷缘何激增

1.货币超发

中国货币缺口(M2增速与GDP名义增速之差)在12年由负转正,并不断扩大,这意味着货币供给远高于实体经济对货币的需求。过剩的货币涌入金融资产中,债市、股市相继迎来牛市。2015年股市大跌后,买房成了投资者心中最简单直接的资产配置方式。房地产也被中国人当作保值增值的优质资产标的,过去20年的经验似乎也印证了这一观点。

2.房奴为国接盘

数据显示,2015年年底地方政府债务余额16万亿元,2016年前8个月,地方政府债券发行4.8万亿,发行规模超去年全年。

经济形势的下滑必然会传导至金融系统,而金融系统最大的危机之一就是地方债务。如何能避免危机爆发?其实,大部分省会直辖市都是是靠卖地偿债。

于是,货币放水、降首付、降交易税费、低利率等多种利好条件涌现,购房杠杆提升、门槛降低,各地掀起又一轮买房潮,房价大涨、地王频现,土地价格自然水涨船高。

在这个循环里,房奴肩挑大任。

3.银行更爱贷款给房奴

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当前经济下行,去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板成为了经济发展的主要任务,矛头都集中在了采矿业、煤炭钢铁业及建筑业为代表的第二产业,占产业机构比重43%的第二产业发展势头向下,对未来经济前景预期悲观,不肯再加大杠杆申请贷款。

银行等金融部门不敢也不想对某些企业继续放杠杆。但是对于个人房贷则不同,由于在中国有企业破产制度而无个人破产制度,再加上有三成首付的安全垫,所以对于银行而言,个人贷款自然是比企业贷款要来的优质,也更倾向于向个人发放房贷。

北上深卖掉可以买半个美国

根据测算,把北上深卖掉以后足以买下半个美国,把整个日本买下来也不是问题。如果货币一直超发,一国房价永远暴涨,理论上最终可以买下全世界!这样想想,好像很快就可以拥有全世界,几百万的房贷又算得了什么?

但,这显然是荒谬的。

货币超发导致房价暴涨会有两种结果:

一种是80年代末的日本,货币超发,经济增速却在放缓,由于日本央行的干预,日元还是升值的,结果是日本房地产资产被严重高估。迫于通胀和贬值压力,日本央行大幅提高利率、紧缩货币供给,稳定了汇率,却最终导致股市和楼市崩盘。

另一种是2008年前的俄罗斯,同样是货币超发,资产价值被高估,俄罗斯为稳定楼市,选择让汇率贬值,货币购买力大幅受损。

结语:从居民家庭的贷款负担来看,按照目前的收入、利率、房价的水平测算,中国居民家庭的还款负担压力已经较重,房贷高增不可持续,要警惕地产泡沫!当牛市的时候大家都是忽视风险的,一旦趋势逆转,风险敞口就暴露无疑了。

投资者在狂背债的同时还是要谨慎评估自己的偿还能力

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