阳光100维权罗生门：业主被代表 垃圾站擅改规划

（原标题：业主“被代表”，垃圾站擅改规划阳光100维权罗生门）

近日，位于广州北清远阳光100芒果TOWN的业主向《中国经营报》爆料称，阳光100在业主不知情的情况下在C1区居民区楼下建垃圾站。对此开发商却辩称，更改规划已按规定公示，并得到业主方的同意。

但签字的业主代表却表示，自己实际上是被开发商误导。这看似简单的垃圾站维权背后却隐藏着，开发商与业主博弈、业主内讧等诸多隐情。阳光100究竟怎么了？

业主“被代表”，垃圾站擅改规划？

《中国经营报》记者现场走访发现，垃圾中转站现在停工，工地上堆放大量建筑器材和沙土。工地距幼儿园大约五六十米，距小学也不到百米。

“哪位业主买楼不是花了一生的积储。有甚者，需要二、三代人的努力，又有谁愿意用毕生心血换来面对臭气熏天的垃圾站，还要让下一代坐在臭哄哄的垃圾站旁边读书？这种作法实在欠妥！”阳光100业主邵先生对《中国经营报》称。

然而这个影响居民生活的垃圾站，在正式动工前，许多业主表示毫不知情。据业主反应，在买房时开发商和宣传海报均未说明垃圾中转站要建在C1。而根据广东省环卫部门的相关规定，新小区售楼时需明确公示垃圾中转站的详细位置。

据记者与售楼人员核实，按小区规划图所定，垃圾站原址也未设于此，而是位于F2楼栋北侧。2016年1月1日至1月10日，阳光100在芒果TOWN的小区大门口张贴了规划更改文件。该更改文件显示，因为F2栋一层要建一个警务室，原规划F2楼栋北侧的垃圾站改至C5。

“但是更改文件只有文字没有规划图，而从开始到现在阳光100的广告平面图上都还没有出现过C5在哪，业主都认为是还在没有建好的空土地上。今年6月24日开发商真正动工了，才知道原来垃圾站改到C1西侧了，C5指的就是C1区的西侧绿化带。”阳光100业主邵先生对记者反应说。

阳光100认为，垃圾站的方位以及广州常年的风向和风力等多方面因素综合考虑，垃圾站并不会给业主带来太大的危害，这未能打消业主的疑虑。

“截止目前，我们现在除了规划局网上一份C5的公示外，没有看到应向公众公开的《垃圾中转站可研报告》。”另一位业主郭先生也对记者反应道。

阳光100的工作人员夏先生却回复业主称：‘垃圾站的规划的改动已经征得业主代表彭先生、倪小姐等人的同意，并未违反业主意愿。我们就在不知情的情况下‘被代表’了。”

针对此事，该项目负责规划报建的夏先生对记者称：“我们针对垃圾站改规划的事情，做了两次公示、开了一次听证会。还给业主发去了2000多分的挂号问卷，还找业主代表开会签名表态。如果这还说我们没有进行通知，那我不知道什么叫真正的告知了。”

“因为垃圾站的事情，业主不愿意平心静气地和我们沟通，而是多次去规划局、政府部门去静坐、信访。我们很苦恼，现在垃圾站已经暂时停工，而这是小区必须的一个配套。”夏先生无奈地说。

针对此事，《中国经营报》记者联系上签名表态的彭先生。据其反应，和很多小区一样，此前因其他维权问题阳光100芒果TOWN成立了临时委员会，2013年9月份就已经搬入阳光100的彭先生正是签字的五位业主代表之一。

但在临委会历时一年多的反对开发商乱改规划的维权中，从来没有任何涉及到垃圾站的问题，其维权的焦点是香槟塔后面的配套和高层的改规划的问题。但于今年1月上旬即垃圾中转站更改地址时期，彭先生与倪小姐等五位业主却被开发商叫去签一份包括香槟塔卫检、学位一级垃圾中转站规划更改内容的文件。

维权内容太多，业主现内讧？

“当时关心的是其此前反映的香槟塔5栋32层楼房的违建问题，这是临委会协商已久的结果。并没有注意到垃圾中转站已更改，便就签名了。但却被开发商认为是业主同意垃圾中转站地址更改。”彭先生无奈地说，“我又不是C1的业主，我哪里能代表他们签名？”

如今，提起这一签名的行为，彭先生后悔不已。因为这个的签名，不少的C1区业主认为彭先生有违业主意愿，无权代表业主签名，甚至怀疑其收到开发商减免两年物业费贿赂。

当记者问及此事时，彭先生的愤怒和委屈更是溢于言表：“我哪里有收开发商的好处！我都收到了物业费的催款单。”为此，彭先生向记者出示了其近日收到的物业催款信息，其累计欠缴物业费有2000余元。该项目负责人夏先生也对记者坦言，并没有对彭先生等签名的业主给以任何减免物业管理费的好处。

但不少C1的业主依旧对彭先生一方的业主抱有怀疑态度。作为广州北总占地达1398亩的大型项目，阳光100其所面临的维权争议不仅于此。而同一楼盘不同组团的业主的维权诉求，也各有不同，因此业主间也生出嫌隙。

据临委会的一成员对记者称：“有业主因为学位维权、有业主因为垃圾站维权、有业主因为高层维权······各方的述求都不同，没办法统一大家的意见。暂时没有统筹整个楼盘维权事宜的人。仅仅因为垃圾站的维权事情就有业主、开发商间的抹黑、造谣、甚至有一言不合就约架的。”

据了解，此前该项目因为公立学位；高层组团违建等问题，业主已经进行过一轮维权，先后发生了拉横幅、静坐、上访等事件。

据前述人士透露，在小区的公立学位维权中，不少业主认为，正是因为垃圾站维权的多次上访和静坐影响了政府对公立小学资格的批复。因为此事，还时不时在维权的微信群、QQ群里吵起来。

今年7月，就有业主因为维权的事情意见不合在微信群中吵起来，最后发展到业主从广州开车到清远继续吵，进行了一场140公里的“约架”。

近年来阳光100旗下项目的维权可谓是层出不穷。

2015年5月，山东济南阳光100国际新城的近200名业主在小区门口拉起横幅，为留住“济南外国语学校阳光100校区”进行维权。2015年12月，因山东济南槐荫区阳光100五期工程西侧的西十里河东街存在严重的道路扬尘情况，市民再次向阳光100叫苦并维权投诉。

2014年，因商品房抵押在建无法贷款，辽宁众业主怒告阳光100。并根据辽宁消费维权网2015年的数据显示，房产家居类投诉信息共有415条，位列投诉热点行业第三名，而阳光100更是业主投诉的“常客”。

缘何阳光100频频出现这样的维权事件？

策略错步销售低迷负债高企

阳光100的创始人为万通六君子之一的易小迪。但在唯高周转与唯规模的时代，易小迪与他治下的阳光100却将项目选择在三四线城市、项目类型也选择了周转较为困难的街区项目。

2015年，该公司仍在加大三四线城市的扩张力度，包括收购丽江雪山艺术小镇项目51%权益，总代价1.93亿元。温州中心项目51%权益，总代价3.34亿元。温州阿尔勒项目51%权益，总代价5.7亿元。

截至2015年12月31日，阳光100拥有土地储备总建筑面积约1317.4万平方米，权益建筑面积约1049.2万平方米。而在上述土地储备中，潍坊、烟台、东营、桂林、柳州、南宁、丽江、无锡、宜兴、温州、清远等三四线城市的权益额约占66%，沈阳、济南、天津、重庆、武汉、长沙、成都等二线城市土储权益额占比约为34%。

定位以及产品类型很大程度地限制了阳光100的发展速度以及利润表现。2004年阳光100的销售额30亿元，经过十余年发展，2015年该公司的销售额仅为74.92亿元。其中，来自清远、沈阳、无锡、济南和武汉项目的销售，分别占该集团总合约销售金额的15.5%、15.0%、14.1%、12.2%和11.7%。

2015年，阳光100平均合约销售单价7918元/平方米，较2014年略有下降2.9%。毛利由2014年的15.05亿元减少22.4%至11.69亿元。集团的毛利率也由2014年的21.2%降低3.0个百分点至18.2%。

并且，受毛利润下降及新项目带来的销售人员和销售费用上升等因素影响，2015年归属公司权益股东溢利也同时下降21.6%至6亿元。

10余年的时间，让万科、恒大、保利等房企成为千亿企业，却并没有让阳光100的销售额跨过百亿门槛。而长期的销售疲软不仅使得阳光100负债高企，手上用于扩张的资金更是捉襟见肘。

2010年~2014年，阳光100负债率分别为91.38%、92.67%、91.83%、90.14%，净负债更是高达360%、406%、422%、442%、209%。即便成功登陆港交所敲钟后，阳光100的偿债压力依旧不小。2015年，该集团的净负债率高达236.5%，贷款和借贷总额为人民币197.68亿元。其中，一年内到期的债务为75.77亿元、一年到两年内到期的为60.38亿元。但其仅拥有13.25亿元的现金及现金等价物。

为此，阳光100只能不断地向资本市场寻求资金解渴。

而最近的7月29日，阳光100就发布公告称，其作为发行人与联席牵头经办人订立认购协议。据此，发行人有条件同意发行，而联席牵头经办人有条件同意认购并支付，或促使认购人认购并支付本金总额为2亿美元的债券，票面利率为6.5%，到期时间为2021年。

阳光100方面表示，此次发售的所得款项总额将为2亿美元。其拟将所得款项净额(经扣除与本次发售有关的适用佣金及应付开支)用作(其中包括)现有债务再融资及一般企业用途。

对此，标准普尔评级服务指出，因阳光100流动性紧张、再融资风险加剧、以及财务杠杆和利息覆盖显著恶化且没有实质性改善的信号，因此将其长期企业信用评级由“B”下调至“B-”，展望负面。