董藩:通州限购是对市场秩序的严重摧残

（原标题：通州限购是对市场秩序的严重摧残）

作者：董藩房地产投资理财规划设计院院长，北师大房地产研究中心主任、教授、博导

此前通州住宅限购了。虽然我内心反对，但还能忍住。今天传出消息：通州的公寓、办公楼和商业设施也限购了。尽管最近一再被提醒“少说话”，但作为20多年来坚持参政议政的民主党派中央委员，作为全国为数不多的房地产（土地资源管理）专业的博士生导师，我实在忍不住了，必须说几句。

20多年来，我曾给中央及省部级领导上过几十份内参，有很多建议被党和国家主要领导人批示，一些意见和建议曾被直接采纳，影响到国家决策。原国务院主要领导温~J-b曾嘱咐身边的人见到我的建议时“请给董藩回个信儿”；曾分管房地产业的另一位国务院领导也曾就我的意见批示：“董藩的文章很值得读，请X X 同志阅转建设部研究”。因为得到过很多大领导的肯定，所以我说话胆子也比较大。但最近气氛特殊，说之前，我还是先学习了领导讲话，以便把握住分寸。权威领导说了，“对网上那些出于善意的批评……不论是和风细雨的还是忠言逆耳的，不仅要欢迎，而且要认真研究和吸取。”20多年来我都没混成“妄议分子”，希望这次大家也能理解我的善意，不要给我名不副实的“荣誉”。

看报道，经北京市政府批准，5 月5日，北京市住房和城乡建设委员会、通州区人民政府联合发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》。《通知》明确：购买通州区商务型公寓的家庭必须符合以下条件之一：没拥有住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)或单身人士；已拥有1套住房的本市户籍居民家庭；在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年(含)以上的非本市户籍居民家庭。

《通知》规定，通州区商务型公寓暂停向以下家庭出售：已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭；已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；无法提供在本市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。

《通知》明确，通州区新建商业、办公项目应当按照规划用途销售，只能出售给企事业单位、社会组织等，且上述单位购买后再出售时，仍须出售给企事业单位、社会组织等。

《通知》规定，文件发布次日起，居民家庭购买的通州区商务型公寓，今后在核验购房资格时计入该家庭的住房套数。5月5日前已由居民家庭或个人购买的通州区商务型公寓和商业、办公项目，再次出售时可按之前的相关规定执行。同时，通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理其他规定不变。

不管这个政策的出发点是什么，限制力度如何，对这些规定我都是不赞同的。由于时间关系，我不做长篇大论，仅亮明自己的观点：

第一，目前的通州市场非常健康，“过热”、“混乱”、“炒作”等判断是严重错误的。未来通州市场人口会明显增加，这是由“城市副中心”的规划建设目标决定的。按照北京市有关领导的说法，未来几年通州可能增加三、四十万的人口。这样，无论是住宅、商业设施还是办公楼的需求，都要上升。需求增长趋势明显，交易量上升，本是预期和供求关系变化的反映，是非常正常的市场变化。如果没有上升，才是病态的。本人是学习、研究房地产市场30年的“老中医”，只要政府需要，我可以跟任何人讨论、辩论通州市场的健康状况——市场本没有病，为什么要给它乱吃药？    

第二，房价是供求关系的反映，更是城市功能和综合竞争力的体现。当城市功能大大强化、综合竞争力大大提升时，房价必然大涨。1997年之前，通州只是北京的偏远郊县。1997年，国务院批准撤销通县，设立通州区，通州的城市功能得以提升，对随后的房地产市场发展也起到了一定的推动左右，但不很强烈。这一次“城市副中心”建设目标的提出，在说法上是要把北京市五大班子及所有下属机关、事业单位整体搬迁至通州。北京是直辖市，相当于省级建制。如果把原来的通州类比于距离“省会城市”几十公里的普通的三、四线层级的地级城市，现在则是这个普通地级市要变成“省会城市”了——它的政治功能得以极大提升，进而会带动其商贸、教育、医疗等城市功能的提升，房价怎么能不涨呢？

第三，市场机制是完美有效的自我调节系统，不能随便干扰其运行。市场机制包含了诸如竞争机制、供求机制、价格机制、激励机制等。真正悟透了市场机制的人知道，价格机制是对市场机制调节作用的集中体现，是市场机制实现调节作用的枢纽。所谓价格机制，是指在竞争过程中，与供求相互联系、相互制约的市场价格的形成和运行机制。作为市场机制中最敏感、最有效的调节机制，价格的变动对整个社会经济活动有十分重要的影响。如果随随便便干扰价格运行，就像对一个健康人的脑袋用棍子不停地敲打一样，轻则导致脑震荡，重则引起休克甚至死亡。伤害价格机制，会引起房地产供求关系变化，给现有市场主体带来利益损失甚至权益伤害，影响经济和社会秩序的运行，绝对不是维护了市场秩序、促进了市场健康发展。

第四，要容忍因为规划变动带来的市场调整，乱干预不但不能达到目的，还严重伤害政府自身形象。据说此次出台政策，是因为一些商务型公寓，以及规划用途为商业、办公的项目，被设计或改造成具有独立厨卫、上下水等用于居住的项目，卖给了分散的个人，还存在投机炒作情况。政府认为这些情况的出现减损了区域未来产业承接能力和发展空间，影响了城市副中心的长远发展，有必要依法予以规范。既然如此，说明原来规划有问题，不符合市场需求；或建设秩序监管存在问题，主管部门应该自查自纠，并严罚不遵循规划、设计要求的开发商即可，为什么要惩罚房地产需求者？

第五，我猜政府出台这一文件的真实目的之一是控制通州的人口增长，但这一政策的出台同样无法达到目的。北京市一直存在人口控制目标，但一直无法达到目的。这就证明靠行政手段不能从根本上解决问题，而且这样做也是侵犯外来人口的工作和居住权利的。城市的人口规模只能通过居住成本的变化来调节，而不能通过行政权力加以规定。城市的边界也只能通过市场活动形成，而不是用行政力量划定。只要通州有发展、有就业机会，就阻挡不住外来人口的涌入。即使通州不再盖房子，外来人口也可以租住民房、地下室、附近农村房屋甚至周围燕郊、潮白河、香河等地的房屋，同样粘附在通州区域。还迷信权力对人口的调节，是很天真的想法。

北京一直希望自己变成全世界最有影响、最有竞争力的国际化大都市。但我想提醒政府的是：世界上没有一个封闭的城市变成了发达的大都市，也没有一个限制外来人口的城市变成了最有活力和竞争力的城市，更没有一个连本国人都限制进入的城市，成长为著名的国际化城市。改革开放以来，之所以北京发展成了今天的模样，成为中国最有影响的大都市，恰恰是行政管制被不断突破、外来人口不断涌入、劳动力市场竞争增强的结果；北京的城市建设焕然一新，基础设施不断改善，也恰恰主要得益于房价不断上涨带来土地出让金和房地产税费不断上涨。至于交通拥堵等大都市病的治理，也必须借助市场机制的作用，而不是伤害市场机制——以往关于房地产市场主要问题的判断，我从没有错过。我今天的说法，还将被未来证明无比正确！